Impuestos canadienses sobre una propiedad en Mexico: los dos lados, explicados

Las cifras de un vistazo

Impuesto de traslado ISAI (por ciudad)

3 % a 4 %

Permiso federal SRE

USD 1,233

Constitucion del fideicomiso

USD 2,400 a 3,000

Gastos de cierre todo incluido

4.1 % a 9.3 %

Umbral de presentacion del T1135 (Canada)

CAD 100,000

El lado mexicano: lo que paga en Mexico

Mexico grava la propiedad donde se ubica. Tres etapas, comprar, tener y vender, cada una apoyada en nuestras propias cifras verificadas por las leyes (todas fechadas 2026, verifique las tasas vigentes y confirme las cifras finales con su notario).

Al comprar (una sola vez)

• Impuesto de traslado ISAI (lo paga el comprador), 3 a 4 por ciento segun el municipio. En 2026, Puerto Morelos 3 por ciento y Cancun (Benito Juarez) 3 por ciento, Playa del Carmen 4 por ciento para escrituras a partir del 10 de diciembre de 2025, y Tulum 4 por ciento (Akumal esta en el municipio de Tulum, asi que 4 por ciento tambien). Se aplica sobre el mayor entre el precio, el avaluo catastral o un avaluo certificado. Los municipios de Quintana Roo han subido el ISAI en diciembres recientes, asi que verifique la tasa vigente.
• El fideicomiso, el vehiculo de propiedad costero. Los extranjeros no pueden tener titulo directo dentro de 50 km de la costa (Constitucion, articulo 27, fraccion I), asi que lo tienen mediante un fideicomiso, un fideicomiso bancario de 50 anos renovable bajo la Ley de Inversion Extranjera de 1993, articulos 11 a 14 (articulo 11 el permiso SRE, articulo 12 el uso, goce y renta, articulo 13 el plazo de 50 anos renovable). La constitucion unica en el banco ronda USD 2,400 a 3,000, segun el banco; pida una cotizacion. Nuestra guia del fideicomiso explica el mecanismo.
• Permiso federal SRE, MXN 21,650 para 2026 (unos USD 1,233 a 17.5586 MXN por USD el 2 de julio de 2026). Se reindexa cada enero via el Anexo 19 de la RMF, asi que verifique.
• Los gastos de cierre todo incluido rondan el 4.1 a 9.3 por ciento del precio para un comprador extranjero, calculados sobre nuestro propio inventario en venta (no una cifra escrita a mano; los costos fijos pesan mas en las propiedades mas baratas). Una estimacion 2026, a confirmar con el notario. El pilar de gastos de cierre detalla el desglose completo.
• Canada: la compra en si no genera impuesto canadiense. Sin embargo, puede iniciar su reloj del T1135, que cubrimos mas abajo.

Mientras la tiene y la renta (anual, lado mexicano)

• El predial (impuesto municipal a la propiedad) es modesto, alrededor de 150 a 1,000 USD al ano sobre el valor catastral, con un descuento por pago anticipado en enero (cerca de 25 por ciento en Playa del Carmen, 30 por ciento en Tulum, 15 por ciento en Cancun, 10 por ciento en Puerto Morelos). Los extranjeros pagan el mismo predial que los nacionales. Fecha 2026, verifique localmente. Nuestra guia del predial es la propietaria de este tema.
• El mantenimiento anual del fiduciario del fideicomiso, unos USD 700 a 850 al ano, aparte de la constitucion unica, segun el banco.
• El ingreso por renta se grava en Mexico (ISR mas IVA), y darse de alta con un RFC reduce mucho la carga de ISR. Nuestra guia de renta vacacional cubre todo el panorama (RFC, RESICO, IVA, el impuesto estatal al hospedaje de 6 por ciento, RETUR-Q). Este pilar la enlaza como la mitad mexicana de la historia de renta transfronteriza; no repite las tasas.

Al vender (lado mexicano, solo resumen, con enlace)

Al vender, Mexico grava la ganancia donde se ubica la propiedad. Los vendedores no residentes eligen entre alrededor del 25 por ciento del precio bruto o el 35 por ciento de la ganancia neta, retenido al cierre por el notario para el SAT; la exencion de casa-habitacion, reservada a residentes, generalmente no ayuda a los propietarios extranjeros, y la regla de costo base con CFDI desde 2013 importa. Este pilar resume y enlaza hacia afuera: el mecanismo completo vive en la guia de ganancias de capital al vender (todas las nacionalidades) y en la guia de ganancias de capital para canadienses (el calculo de salida canadiense). No rehacemos aqui la tabla de eleccion.

El lado canadiense: lo que declara en Canada

Canada grava a sus residentes por su ingreso mundial, asi que la misma propiedad mexicana tambien aparece en su declaracion canadiense. Cuatro cosas que maneja un propietario canadiense, cada una citada a la CRA (consultada en julio de 2026, verifique las reglas vigentes).

El formulario T1135, la declaracion de propiedad que nadie une a Mexico

• La regla, expresada de forma general. Los residentes canadienses que en cualquier momento del ano posean bienes extranjeros determinados cuyo costo total (el costo base ajustado, no el valor de mercado) supere CAD 100,000 generalmente deben presentar el formulario T1135, la Declaracion de verificacion del ingreso extranjero. Cuando el costo total permanece bajo CAD 250,000 durante el ano, puede usarse la parte A simplificada; a CAD 250,000 o mas en cualquier momento, se exige la parte B detallada. Fuente: CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, y Declaracion de verificacion del ingreso extranjero, canada.ca, consultada el 2026-07-05.
• Uso personal frente a renta, el matiz central. Una propiedad mexicana usada principalmente (mas del 50 por ciento) como residencia personal es un bien de uso personal y generalmente se excluye del T1135, incluso por encima de CAD 100,000. Una propiedad tenida para generar ingreso, o rentada con una expectativa razonable de ganancia, SI es un bien extranjero determinado y cuenta para el umbral. Una propiedad rentada solo para recuperar gastos, sin expectativa razonable de ganancia, sigue siendo de uso personal. Es una cuestion de hecho caso por caso, asi que confirme su clasificacion con un contador. Fuente: CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.
• Las multas, porque el T1135 es una declaracion informativa que puede morder incluso sin impuesto adeudado. La simple presentacion tardia acarrea una multa del mayor entre CAD 100 o CAD 25 por dia, hasta un maximo de CAD 2,500. Multas mas severas aplican cuando el incumplimiento es a sabiendas o por negligencia grave. Fuente: CRA, Tabla de multas, y Preguntas y respuestas sobre multas, canada.ca, consultada el 2026-07-05.

El ingreso por renta extranjera en el T1 (cada ano que renta)

Los residentes canadienses declaran el ingreso por renta mundial. El ingreso por renta mexicana neto, la renta menos los gastos deducibles calculados en el formulario T776 (Estado de rentas de bienes inmuebles, Guia T4036), va a la linea 12600 del T1, y las rentas brutas a la linea 12599, convertidas a dolares canadienses. Use el tipo de cambio del Banco de Canada del dia en que surgio el ingreso, o, como la renta llega en varios momentos del ano, la tasa anual promedio. Este deber aplica sin importar el umbral T1135 de CAD 100,000: el umbral rige solo la declaracion informativa, no el impuesto. Fuentes: CRA, Lineas 12599 y 12600, Ingreso por renta, y Guia T4036; CRA, Credito federal por impuesto extranjero, linea 40500 (regla de conversion); CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.

La ganancia de capital al vender (lado canadiense, resumen y enlace)

• La tasa de inclusion. Canada incluye la mitad de una ganancia de capital realizada en el ingreso gravable. Al 2026-07-05, la tasa de inclusion es de la mitad (50 por ciento). El presupuesto de 2024 propuso elevarla a dos tercios; la fecha de entrada en vigor se aplazo del 25 de junio de 2024 al 1 de enero de 2026 (Departamento de Finanzas, 31 de enero de 2025), luego el aumento se cancelo (Gobierno de Canada, 21 de marzo de 2025), y la CRA volvio a aplicar la tasa de la mitad. Esta tasa ha cambiado repetidamente; verifique la tasa vigente.
• La exencion vitalicia de ganancias de capital (CAD 1.25M) aplica solo a acciones calificadas de pequenas empresas y a propiedades agricolas o pesqueras calificadas, no a inmuebles en el extranjero. El calculo completo de salida canadiense vive en la guia de ganancias de capital para canadienses; este pilar la enlaza en vez de repetir el ejemplo trabajado. Fuentes: comunicado de aplazamiento del Departamento de Finanzas de Canada, 2025-01-31; Primer Ministro de Canada, cancela el aumento propuesto a las ganancias de capital, 2025-03-21, consultada el 2026-07-05.

Sin exencion de residencia principal para una renta mexicana

La exencion canadiense de residencia principal exige que el hogar sea habitado ordinariamente en el ano por el propietario o su familia, limita la designacion a una sola propiedad por unidad familiar por ano, y solo cuenta los anos en que el propietario fue residente de Canada. Una propiedad tenida principalmente para generar ingreso generalmente falla la prueba de habitada ordinariamente, asi que una renta mexicana generalmente no puede protegerse. Esto es general, no una resolucion sobre su propiedad; dirija la pregunta a un contador transfronterizo. Fuente: CRA, Folio del impuesto sobre la renta S1-F3-C2, Residencia principal, y Residencia principal y otros bienes inmuebles (linea 12700), canada.ca, consultada el 2026-07-05.

Como fluye por ambos lados

Imagine a un canadiense que compra un condominio en la Riviera Maya, lo usa algunos inviernos y lo renta el resto del ano.

Al comprar, el dinero es todo del lado mexicano: ISAI, la constitucion del fideicomiso, el permiso SRE, honorarios de notario y registro, aterrizando en la banda todo incluido de aproximadamente 4.1 a 9.3 por ciento. Canada no cobra nada por comprar, pero si el condominio se tiene para generar ingreso por renta y su costo supera CAD 100,000, se vuelve un bien extranjero determinado, asi que el formulario T1135 generalmente debe presentarse cada ano que se tenga. Si el propietario lo mantiene solo para uso personal, el T1135 generalmente no aplica.

Cada ano que genera renta, Mexico grava el ingreso por renta primero (ISR, con el IVA y el impuesto al hospedaje manejados por las reglas de renta mexicanas). La misma renta neta, convertida a dolares canadienses, se declara luego en el T1 canadiense via el formulario T776. Para evitar que la renta se grave dos veces, el propietario reclama un credito federal por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado. Como el credito se limita al impuesto canadiense sobre ese ingreso, el propietario paga efectivamente el mayor de los dos, no ambos.

Al vender, Mexico retiene el ISR al cierre mediante el notario, y Canada incluye la mitad de la ganancia en el ingreso, con un credito del convenio por el impuesto mexicano sobre la ganancia conforme al articulo 21. Una renta mexicana generalmente no califica para la exencion canadiense de residencia principal. El calculo detallado de la venta esta en las dos guias de ganancias de capital enlazadas mas abajo.

Por que esto sigue siendo general: cada cifra aqui depende del ano, la ciudad, la propiedad y los demas ingresos del propietario, que es exactamente por que esto es informacion general y por que el paso que mas importa es una conversacion con un contador transfronterizo antes de comprar y de nuevo antes de vender.

Preguntas frecuentes

Los canadienses tienen que declarar una propiedad mexicana a la CRA ?

Depende del uso y del costo. Los canadienses que en cualquier momento del ano posean bienes extranjeros determinados cuyo costo total supere CAD 100,000 generalmente deben presentar el formulario T1135. Una propiedad usada principalmente como residencia vacacional personal generalmente se excluye; una tenida para generar ingreso por renta se incluye. Informacion general, no asesoria fiscal; verifique con un contador transfronterizo. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

Mi condominio vacacional de la Riviera Maya es un bien extranjero determinado ?

No si se usa principalmente (mas del 50 por ciento) para su uso personal, en cuyo caso generalmente se excluye del T1135 incluso por encima de CAD 100,000. Si lo renta con una expectativa razonable de ganancia, se vuelve un bien extranjero determinado y cuenta para el umbral. Es una cuestion de hecho caso por caso. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

El umbral del T1135 se basa en el valor o en el costo ?

El costo. La prueba de CAD 100,000 usa el costo total (el costo base ajustado) de todos sus bienes extranjeros determinados, no su valor de mercado, medido en cualquier momento del ano. La parte A (simplificada) aplica bajo CAD 250,000; la parte B (detallada) a CAD 250,000 o mas. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

Debo impuesto canadiense sobre la renta mexicana aunque este bajo el umbral de CAD 100,000 ?

Si. Los residentes canadienses declaran el ingreso mundial, incluido el ingreso por renta mexicana, en el T1 (neto en la linea 12600 via el formulario T776) sin importar el umbral T1135. La cifra de CAD 100,000 rige solo la declaracion informativa, no el impuesto sobre el ingreso. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135; Lineas 12599 y 12600, consultada el 2026-07-05.)

Me gravan dos veces, una en Mexico y una en Canada ?

Generalmente no. Mexico grava primero el ingreso o la ganancia de origen mexicano; Canada grava el mismo monto pero otorga un credito por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado (formulario T2209, linea 40500), conforme al articulo 21 del convenio fiscal Canada-Mexico de 2006. El credito se limita al impuesto canadiense sobre ese ingreso, asi que paga efectivamente el mayor de los dos, no ambos. (CRA linea 40500 y Folio S5-F2-C1; Convenio Canada-Mexico 2006, consultada el 2026-07-05.)

Que convenio fiscal Canada-Mexico aplica ?

El Convenio de 2006, firmado el 12 de septiembre de 2006 y en vigor el 12 de abril de 2007, que reemplazo el de 1991. El articulo 6 cubre el ingreso de bienes inmuebles (renta), el articulo 13 cubre las ganancias de capital, y el articulo 21 elimina la doble imposicion para Canada por el metodo del credito. (Ley de 2006 del convenio fiscal Canada-Mexico, laws-lois.justice.gc.ca, consultada el 2026-07-05.)

Puedo usar la exencion canadiense de residencia principal en mi propiedad mexicana ?

Generalmente no. La exencion requiere que el hogar sea habitado ordinariamente por usted o su familia, permite solo una propiedad por unidad familiar por ano, y solo cuenta los anos en que fue residente de Canada. Una propiedad tenida principalmente para generar renta generalmente no califica. (CRA, Folio del impuesto sobre la renta S1-F3-C2, consultada el 2026-07-05.)

Que tasa canadiense de ganancias de capital aplica al vender ?

Al mes de julio de 2026, Canada incluye la mitad (50 por ciento) de la ganancia en el ingreso. Un aumento propuesto a dos tercios se aplazo (Finanzas, 31 de enero de 2025) y luego se cancelo (Gobierno de Canada, 21 de marzo de 2025), y la CRA volvio a la tasa de 50 por ciento. Esto ha cambiado repetidamente, asi que verifique. La exencion vitalicia de ganancias de capital no aplica a inmuebles en el extranjero. (Comunicados del Departamento de Finanzas y del Primer Ministro de Canada, consultada el 2026-07-05.)

Que pasa si presento el T1135 tarde ?

La presentacion tardia acarrea una multa del mayor entre CAD 100 o CAD 25 por dia, hasta un maximo de CAD 2,500, y multas mas severas aplican cuando el incumplimiento es a sabiendas o por negligencia grave. Como el T1135 es una declaracion informativa, estas pueden aplicar aunque la propiedad no haya generado ingreso y no se debiera impuesto canadiense. (CRA, Tabla de multas y Preguntas y respuestas sobre multas, consultada el 2026-07-05.)

Quebec cambia algo ?

Los residentes de Quebec presentan tanto un T1 federal como una TP-1 de Quebec y reclaman un credito de Quebec por separado por impuesto extranjero (linea 409, formulario TP-772-V), reducido por el credito federal ya otorgado por el mismo impuesto mexicano. La tasa de inclusion del 50 por ciento es la misma. Informacion general; un contador transfronterizo puede confirmar su reparto. (Revenu Quebec, Credito por impuesto extranjero y linea 409, consultada el 2026-07-05.)

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