Impuestos canadienses sobre una propiedad en México: los dos lados, explicados

Las cifras de un vistazo

Impuesto de traslado ISAI (por ciudad)

3 % a 4 %

Permiso federal SRE

USD 1,233

Constitución del fideicomiso

USD 2,400 a 3,000

Gastos de cierre todo incluido

4.1 % a 9.3 %

Umbral de presentación del T1135 (Canadá)

CAD 100,000

El lado mexicano: lo que paga en México

México grava la propiedad donde se ubica. Tres etapas, comprar, tener y vender, cada una apoyada en nuestras propias cifras verificadas por las leyes (todas fechadas 2026, verifique las tasas vigentes y confirme las cifras finales con su notario).

Al comprar (una sola vez)

• Impuesto de traslado ISAI (lo paga el comprador), 3 a 4 por ciento según el municipio. En 2026, Puerto Morelos 3 por ciento y Cancún (Benito Juárez) 3 por ciento, Playa del Carmen 4 por ciento para escrituras a partir del 10 de diciembre de 2025, y Tulum 4 por ciento (Akumal está en el municipio de Tulum, así que 4 por ciento también). Se aplica sobre el mayor entre el precio, el avalúo catastral o un avalúo certificado. Los municipios de Quintana Roo han subido el ISAI en diciembres recientes, así que verifique la tasa vigente.
• El fideicomiso, el vehículo de propiedad costero. Los extranjeros no pueden tener título directo dentro de 50 km de la costa (Constitución, artículo 27, fracción I), así que lo tienen mediante un fideicomiso, un fideicomiso bancario de 50 años renovable bajo la Ley de Inversión Extranjera de 1993, artículos 11 a 14 (artículo 11 el permiso SRE, artículo 12 el uso, goce y renta, artículo 13 el plazo de 50 años renovable). La constitución única en el banco ronda USD 2,400 a 3,000, según el banco; pida una cotización. Nuestra guía del fideicomiso explica el mecanismo.
• Permiso federal SRE, MXN 21,650 para 2026 (unos USD 1,233 a 17.5586 MXN por USD el 2 de julio de 2026). Se reindexa cada enero vía el Anexo 19 de la RMF, así que verifique.
• Los gastos de cierre todo incluido rondan el 4.1 a 9.3 por ciento del precio para un comprador extranjero, calculados sobre nuestro propio inventario en venta (no una cifra escrita a mano; los costos fijos pesan más en las propiedades más baratas). Una estimación 2026, a confirmar con el notario. El pilar de gastos de cierre detalla el desglose completo.
• Canadá: la compra en sí no genera impuesto canadiense. Sin embargo, puede iniciar su reloj del T1135, que cubrimos más abajo.

Mientras la tiene y la renta (anual, lado mexicano)

• El predial (impuesto municipal a la propiedad) es modesto, alrededor de 150 a 1,000 USD al año sobre el valor catastral, con un descuento por pago anticipado en enero (cerca de 25 por ciento en Playa del Carmen, 30 por ciento en Tulum, 15 por ciento en Cancún, 10 por ciento en Puerto Morelos). Los extranjeros pagan el mismo predial que los nacionales. Fecha 2026, verifique localmente. Nuestra guía del predial es la propietaria de este tema.
• El mantenimiento anual del fiduciario del fideicomiso, unos USD 700 a 850 al año, aparte de la constitución única, según el banco.
• El ingreso por renta se grava en México (ISR más IVA), y darse de alta con un RFC reduce mucho la carga de ISR. Nuestra guía de renta vacacional cubre todo el panorama (RFC, RESICO, IVA, el impuesto estatal al hospedaje de 6 por ciento, RETUR-Q). Este pilar la enlaza como la mitad mexicana de la historia de renta transfronteriza; no repite las tasas.

Al vender (lado mexicano, solo resumen, con enlace)

Al vender, México grava la ganancia donde se ubica la propiedad. Los vendedores no residentes eligen entre alrededor del 25 por ciento del precio bruto o el 35 por ciento de la ganancia neta, retenido al cierre por el notario para el SAT; la exención de casa-habitación, reservada a residentes, generalmente no ayuda a los propietarios extranjeros, y la regla de costo base con CFDI desde 2013 importa. Este pilar resume y enlaza hacia afuera: el mecanismo completo vive en la guía de ganancias de capital al vender (todas las nacionalidades) y en la guía de ganancias de capital para canadienses (el cálculo de salida canadiense). No rehacemos aquí la tabla de elección.

El lado canadiense: lo que declara en Canadá

Canadá grava a sus residentes por su ingreso mundial, así que la misma propiedad mexicana también aparece en su declaración canadiense. Cuatro cosas que maneja un propietario canadiense, cada una citada a la CRA (consultada en julio de 2026, verifique las reglas vigentes).

El formulario T1135, la declaración de propiedad que nadie une a México

• La regla, expresada de forma general. Los residentes canadienses que en cualquier momento del año posean bienes extranjeros determinados cuyo costo total (el costo base ajustado, no el valor de mercado) supere CAD 100,000 generalmente deben presentar el formulario T1135, la Declaración de verificación del ingreso extranjero. Cuando el costo total permanece bajo CAD 250,000 durante el año, puede usarse la parte A simplificada; a CAD 250,000 o más en cualquier momento, se exige la parte B detallada. Fuente: CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, y Declaración de verificación del ingreso extranjero, canada.ca, consultada el 2026-07-05.
• Uso personal frente a renta, el matiz central. Una propiedad mexicana usada principalmente (más del 50 por ciento) como residencia personal es un bien de uso personal y generalmente se excluye del T1135, incluso por encima de CAD 100,000. Una propiedad tenida para generar ingreso, o rentada con una expectativa razonable de ganancia, SÍ es un bien extranjero determinado y cuenta para el umbral. Una propiedad rentada solo para recuperar gastos, sin expectativa razonable de ganancia, sigue siendo de uso personal. Es una cuestión de hecho caso por caso, así que confirme su clasificación con un contador. Fuente: CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.
• Las multas, porque el T1135 es una declaración informativa que puede morder incluso sin impuesto adeudado. La simple presentación tardía acarrea una multa del mayor entre CAD 100 o CAD 25 por día, hasta un máximo de CAD 2,500. Multas más severas aplican cuando el incumplimiento es a sabiendas o por negligencia grave. Fuente: CRA, Tabla de multas, y Preguntas y respuestas sobre multas, canada.ca, consultada el 2026-07-05.

El ingreso por renta extranjera en el T1 (cada año que renta)

Los residentes canadienses declaran el ingreso por renta mundial. El ingreso por renta mexicana neto, la renta menos los gastos deducibles calculados en el formulario T776 (Estado de rentas de bienes inmuebles, Guía T4036), va a la línea 12600 del T1, y las rentas brutas a la línea 12599, convertidas a dólares canadienses. Use el tipo de cambio del Banco de Canadá del día en que surgió el ingreso, o, como la renta llega en varios momentos del año, la tasa anual promedio. Este deber aplica sin importar el umbral T1135 de CAD 100,000: el umbral rige solo la declaración informativa, no el impuesto. Fuentes: CRA, Líneas 12599 y 12600, Ingreso por renta, y Guía T4036; CRA, Crédito federal por impuesto extranjero, línea 40500 (regla de conversión); CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.

La ganancia de capital al vender (lado canadiense, resumen y enlace)

• La tasa de inclusión. Canadá incluye la mitad de una ganancia de capital realizada en el ingreso gravable. Al 2026-07-05, la tasa de inclusión es de la mitad (50 por ciento). El presupuesto de 2024 propuso elevarla a dos tercios; la fecha de entrada en vigor se aplazó del 25 de junio de 2024 al 1 de enero de 2026 (Departamento de Finanzas, 31 de enero de 2025), luego el aumento se canceló (Gobierno de Canadá, 21 de marzo de 2025), y la CRA volvió a aplicar la tasa de la mitad. Esta tasa ha cambiado repetidamente; verifique la tasa vigente.
• La exención vitalicia de ganancias de capital (CAD 1.25M) aplica solo a acciones calificadas de pequeñas empresas y a propiedades agrícolas o pesqueras calificadas, no a inmuebles en el extranjero. El cálculo completo de salida canadiense vive en la guía de ganancias de capital para canadienses; este pilar la enlaza en vez de repetir el ejemplo trabajado. Fuentes: comunicado de aplazamiento del Departamento de Finanzas de Canadá, 2025-01-31; Primer Ministro de Canadá, cancela el aumento propuesto a las ganancias de capital, 2025-03-21, consultada el 2026-07-05.

Sin exención de residencia principal para una renta mexicana

La exención canadiense de residencia principal exige que el hogar sea habitado ordinariamente en el año por el propietario o su familia, limita la designación a una sola propiedad por unidad familiar por año, y solo cuenta los años en que el propietario fue residente de Canadá. Una propiedad tenida principalmente para generar ingreso generalmente falla la prueba de habitada ordinariamente, así que una renta mexicana generalmente no puede protegerse. Esto es general, no una resolución sobre su propiedad; dirija la pregunta a un contador transfronterizo. Fuente: CRA, Folio del impuesto sobre la renta S1-F3-C2, Residencia principal, y Residencia principal y otros bienes inmuebles (línea 12700), canada.ca, consultada el 2026-07-05.

Cómo fluye por ambos lados

Imagine a un canadiense que compra un condominio en la Riviera Maya, lo usa algunos inviernos y lo renta el resto del año.

Al comprar, el dinero es todo del lado mexicano: ISAI, la constitución del fideicomiso, el permiso SRE, honorarios de notario y registro, aterrizando en la banda todo incluido de aproximadamente 4.1 a 9.3 por ciento. Canadá no cobra nada por comprar, pero si el condominio se tiene para generar ingreso por renta y su costo supera CAD 100,000, se vuelve un bien extranjero determinado, así que el formulario T1135 generalmente debe presentarse cada año que se tenga. Si el propietario lo mantiene solo para uso personal, el T1135 generalmente no aplica.

Cada año que genera renta, México grava el ingreso por renta primero (ISR, con el IVA y el impuesto al hospedaje manejados por las reglas de renta mexicanas). La misma renta neta, convertida a dólares canadienses, se declara luego en el T1 canadiense vía el formulario T776. Para evitar que la renta se grave dos veces, el propietario reclama un crédito federal por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado. Como el crédito se limita al impuesto canadiense sobre ese ingreso, el propietario paga efectivamente el mayor de los dos, no ambos.

Al vender, México retiene el ISR al cierre mediante el notario, y Canadá incluye la mitad de la ganancia en el ingreso, con un crédito del convenio por el impuesto mexicano sobre la ganancia conforme al artículo 21. Una renta mexicana generalmente no califica para la exención canadiense de residencia principal. El cálculo detallado de la venta está en las dos guías de ganancias de capital enlazadas más abajo.

Por qué esto sigue siendo general: cada cifra aquí depende del año, la ciudad, la propiedad y los demás ingresos del propietario, que es exactamente por qué esto es información general y por qué el paso que más importa es una conversación con un contador transfronterizo antes de comprar y de nuevo antes de vender.

Preguntas frecuentes

¿Los canadienses tienen que declarar una propiedad mexicana a la CRA ?

Depende del uso y del costo. Los canadienses que en cualquier momento del año posean bienes extranjeros determinados cuyo costo total supere CAD 100,000 generalmente deben presentar el formulario T1135. Una propiedad usada principalmente como residencia vacacional personal generalmente se excluye; una tenida para generar ingreso por renta se incluye. Información general, no asesoría fiscal; verifique con un contador transfronterizo. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

¿Mi condominio vacacional de la Riviera Maya es un bien extranjero determinado ?

No si se usa principalmente (más del 50 por ciento) para su uso personal, en cuyo caso generalmente se excluye del T1135 incluso por encima de CAD 100,000. Si lo renta con una expectativa razonable de ganancia, se vuelve un bien extranjero determinado y cuenta para el umbral. Es una cuestión de hecho caso por caso. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

¿El umbral del T1135 se basa en el valor o en el costo ?

El costo. La prueba de CAD 100,000 usa el costo total (el costo base ajustado) de todos sus bienes extranjeros determinados, no su valor de mercado, medido en cualquier momento del año. La parte A (simplificada) aplica bajo CAD 250,000; la parte B (detallada) a CAD 250,000 o más. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135, consultada el 2026-07-05.)

¿Debo impuesto canadiense sobre la renta mexicana aunque esté bajo el umbral de CAD 100,000 ?

Sí. Los residentes canadienses declaran el ingreso mundial, incluido el ingreso por renta mexicana, en el T1 (neto en la línea 12600 vía el formulario T776) sin importar el umbral T1135. La cifra de CAD 100,000 rige solo la declaración informativa, no el impuesto sobre el ingreso. (CRA, Preguntas y respuestas sobre el formulario T1135; Líneas 12599 y 12600, consultada el 2026-07-05.)

¿Me gravan dos veces, una en México y una en Canadá ?

Generalmente no. México grava primero el ingreso o la ganancia de origen mexicano; Canadá grava el mismo monto pero otorga un crédito por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado (formulario T2209, línea 40500), conforme al artículo 21 del convenio fiscal Canadá-México de 2006. El crédito se limita al impuesto canadiense sobre ese ingreso, así que paga efectivamente el mayor de los dos, no ambos. (CRA línea 40500 y Folio S5-F2-C1; Convenio Canadá-México 2006, consultada el 2026-07-05.)

¿Qué convenio fiscal Canadá-México aplica ?

El Convenio de 2006, firmado el 12 de septiembre de 2006 y en vigor el 12 de abril de 2007, que reemplazó el de 1991. El artículo 6 cubre el ingreso de bienes inmuebles (renta), el artículo 13 cubre las ganancias de capital, y el artículo 21 elimina la doble imposición para Canadá por el método del crédito. (Ley de 2006 del convenio fiscal Canadá-México, laws-lois.justice.gc.ca, consultada el 2026-07-05.)

¿Puedo usar la exención canadiense de residencia principal en mi propiedad mexicana ?

Generalmente no. La exención requiere que el hogar sea habitado ordinariamente por usted o su familia, permite solo una propiedad por unidad familiar por año, y solo cuenta los años en que fue residente de Canadá. Una propiedad tenida principalmente para generar renta generalmente no califica. (CRA, Folio del impuesto sobre la renta S1-F3-C2, consultada el 2026-07-05.)

¿Qué tasa canadiense de ganancias de capital aplica al vender ?

Al mes de julio de 2026, Canadá incluye la mitad (50 por ciento) de la ganancia en el ingreso. Un aumento propuesto a dos tercios se aplazó (Finanzas, 31 de enero de 2025) y luego se canceló (Gobierno de Canadá, 21 de marzo de 2025), y la CRA volvió a la tasa de 50 por ciento. Esto ha cambiado repetidamente, así que verifique. La exención vitalicia de ganancias de capital no aplica a inmuebles en el extranjero. (Comunicados del Departamento de Finanzas y del Primer Ministro de Canadá, consultada el 2026-07-05.)

¿Qué pasa si presento el T1135 tarde ?

La presentación tardía acarrea una multa del mayor entre CAD 100 o CAD 25 por día, hasta un máximo de CAD 2,500, y multas más severas aplican cuando el incumplimiento es a sabiendas o por negligencia grave. Como el T1135 es una declaración informativa, estas pueden aplicar aunque la propiedad no haya generado ingreso y no se debiera impuesto canadiense. (CRA, Tabla de multas y Preguntas y respuestas sobre multas, consultada el 2026-07-05.)

¿Quebec cambia algo ?

Los residentes de Quebec presentan tanto un T1 federal como una TP-1 de Quebec y reclaman un crédito de Quebec por separado por impuesto extranjero (línea 409, formulario TP-772-V), reducido por el crédito federal ya otorgado por el mismo impuesto mexicano. La tasa de inclusión del 50 por ciento es la misma. Información general; un contador transfronterizo puede confirmar su reparto. (Revenu Québec, Crédito por impuesto extranjero y línea 409, consultada el 2026-07-05.)

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