Qué incluyen los gastos de cierre en México
Los gastos de cierre en México suelen totalizar entre 4.1 y 9.3 por ciento del precio de compra para compradores extranjeros, calculados sobre nuestras propias inscripciones activas con tasas verificadas por ley para 2026. Los componentes más grandes son el impuesto de adquisición ISAI (impuesto municipal fijado por la Ley de Hacienda de cada municipio, de 3 a 4 por ciento en 2026: 4 por ciento en Tulum y Playa del Carmen, 3 por ciento en Cancún y Puerto Morelos), los honorarios del notario (oficial legal federal que certifica la transferencia de título, habitualmente 0,5 a 1,5 por ciento en escala decreciente), el permiso federal SRE único para compradores extranjeros en zona restringida (MXN 21,650, aproximadamente 1,233 USD), y los honorarios de apertura del fideicomiso (aproximadamente 2,400 a 3,000 USD una sola vez para un nuevo fideicomiso). El IVA de 16 por ciento aplica a los honorarios del notario, avalúo, fideicomiso y seguro de título, pero no a ISAI, registro o permiso SRE.
ISAI: el impuesto de adquisición
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto municipal de adquisición fijado por cada municipio de Quintana Roo en su Ley de Hacienda. La tasa varía por ciudad: en 2026, Tulum, Playa del Carmen y Akumal cobran 4 por ciento, mientras que Cancún y Puerto Morelos cobran 3 por ciento (verificado en el texto legal en julio de 2026). La calculadora aplica la tasa publicada actual por ciudad. El impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio de compra, el avalúo catastral y un avalúo certificado, conforme a los textos municipales. El ISAI no atrae IVA.
Fideicomiso: cuándo aplica
Los compradores extranjeros que adquieren propiedad residencial dentro de la zona restringida (50 km de cualquier costa o 100 km de cualquier frontera) tienen el título mediante un fideicomiso, un fideicomiso bancario renovable de 50 años. Las ocho ciudades que MWH cubre se encuentran todas en la zona restringida. Los honorarios de apertura de un nuevo fideicomiso son aproximadamente 2,400 a 3,000 USD una sola vez, con mantenimiento anual de 700 a 850 USD posteriormente. El permiso federal SRE único es de MXN 21,650 (aproximadamente 1,233 USD). Si asume un fideicomiso existente del vendedor, los honorarios de apertura se evitan, ahorrando también 30 a 45 días de tiempo de cierre.
Por qué es una estimación, no una cotización
Los gastos de cierre varían por transacción. Los honorarios del notario siguen una escala decreciente pero el monto exacto depende del notario que elija. Las tasas ISAI pueden cambiar por reformas a las Ley de Hacienda municipales, y los últimos diciembres han traído aumentos (Tulum 2024, Playa del Carmen 2025); reverifique cada enero. Los honorarios de apertura del fideicomiso varían según el banco fiduciario. Verifique siempre los números finales con su notario antes de firmar cualquier oferta vinculante. Las cifras aquí siguen las tasas 2026 verificadas en el texto legal cuando están disponibles, para darle una estimación útil, no una cotización de liquidación.