Gastos de cierre en Mexico para compradores extranjeros (2026): lo que muestran nuestras propiedades reales

Las cifras clave, calculadas en vivo

Propiedades en la muestra

7

Precio mediano de oferta

USD 370,735

Banda calculada de cierre

4.1 % a 9.3 %

Permiso SRE (2026)

USD 1,233

Constitucion del fideicomiso

USD 2,400 a 3,000

ISAI por municipio

3 % a 4 %

Cuanto suman realmente los gastos de cierre en Mexico para un comprador extranjero?

La mayoria de las guias responde con un rango que alguien les conto alguna vez. Nosotros respondemos calculando la pila completa de costos para cada propiedad que tenemos en venta ahora mismo, con el mismo motor que impulsa nuestra calculadora publica y tasas 2026 verificadas contra las leyes municipales.

El resultado, sobre nuestras 7 propiedades activas de USD 143,100 a USD 2,067,000: los gastos de cierre todo incluido para un comprador extranjero en una reventa, con fideicomiso nuevo y sin seguro de titulo opcional, van del 4.1 a 9.3 por ciento del precio de compra.

Aqui esta la distribucion completa, una fila por cada precio real de nuestro inventario:

Supuestos: reventa (no preventa), comprador extranjero, fideicomiso nuevo, sin seguro de titulo. La banda publicada se ensancha hacia afuera a un decimal (4.1 a 9.3) para no subestimar nunca el rango.

Dos advertencias honestas antes de anclarse en una fila. Primera: esta es una muestra de 7 propiedades, nuestro propio inventario, no un indice MLS; declaramos el tamano de la muestra porque fingir lo contrario seria justo lo que esta pagina existe para senalar. Segunda: el total excluye tres cosas que igual conviene presupuestar: la primera cuota anual del fideicomiso (USD 700 a 850, algunos bancos la cobran al cierre), el seguro de titulo opcional (alrededor del 0.6 por ciento mas IVA si lo quiere) y las comisiones de la cuenta de deposito en garantia (escrow), que varian por proveedor y operacion (nosotros insistimos en el escrow de todos modos; vea la seccion de senales de alerta). Y una nota para el comprador mexicano o con doble nacionalidad: el permiso SRE y el fideicomiso solo aplican a compradores extranjeros en la zona restringida; con el mismo motor, la banda calculada para un comprador nacional sobre esta misma muestra ronda el 3.9 a 6.5 por ciento.

Por que la mayoria de las guias dice 6 a 10 por ciento cuando nuestra banda calculada es 4.1 a 9.3 por ciento?

Porque un rango plano es facil y un calculo cuesta trabajo. Ambos pueden defenderse, pero el rango plano esconde las dos variables que de verdad deciden lo que usted paga.

Factor 1: el municipio donde esta la propiedad. El concepto mas grande es el ISAI, el impuesto municipal de adquisicion, y se fija ciudad por ciudad: 4 por ciento en Tulum y Playa del Carmen, 3 por ciento en Cancun y Puerto Morelos. Es un punto completo del precio de compra decidido por el lado de la frontera municipal en el que usted compra. Un rango plano de "6 a 10 por ciento" trata a Playa del Carmen y Puerto Morelos como el mismo mercado. No lo son.

Factor 2: el precio mismo. La pila del comprador extranjero es sobre todo fija en dolares: el permiso federal SRE cuesta MXN 21,650 en 2026 (unos USD 1,233 al tipo de cambio de julio de 2026), y un fideicomiso nuevo cuesta USD 2,400 a 3,000 de constitucion segun el banco fiduciario, mas 16 por ciento de IVA sobre la comision del banco. En nuestra propiedad de USD 143,100 esa pila fija representa alrededor del 2.9 por ciento del precio; en la de USD 2,067,000 es el 0.2 por ciento. Los mismos pesos, porcentajes muy distintos. Por eso un condominio de entrada en un municipio al 4 por ciento se calcula en 9.3 por ciento mientras una casa de gama alta en Puerto Morelos se calcula en 4.2 por ciento.

Hay una tercera razon por la que los rangos que usted lee por ahi se contradicen: las tasas se movieron y la mayoria de las paginas no. Tulum subio el ISAI de 3 a 4 por ciento en diciembre de 2024, y Playa del Carmen lo subio de 3 a 4 por ciento para escrituras firmadas a partir del 10 de diciembre de 2025. El permiso SRE 2026 cuesta MXN 21,650; las paginas que todavia citan MXN 9,000 a 15,000 llevan uno o dos tarifarios de atraso. Cualquier guia de gastos de cierre que no haya re-verificado desde diciembre de 2025 esta citando al menos un numero equivocado para esta costa. Nosotros citamos la ley y la fecha de vigencia de cada tasa aqui abajo, para que usted pueda verificarlas sin confiar en nosotros.

Que es cada concepto?

Cada peso de un cierre en la Riviera Maya cae en una de ocho lineas. Cuatro escalan con el precio, cuatro son practicamente fijas. Dos existen unicamente porque usted es comprador extranjero en la zona restringida.

Notas que importan mas que la tabla:

• La base del ISAI no siempre es el precio. Por ley es el mas alto entre el precio pactado, el avaluo catastral y un avaluo certificado con no mas de 180 dias; Cancun y Playa del Carmen consideran ademas el ultimo valor declarado por el vendedor. Si el avaluo sale por encima de su precio, el impuesto se calcula sobre el avaluo. Nuestra calculadora aplica la tasa al precio, asi que tome su linea de ISAI como el piso.
• El IVA cae sobre los servicios, no sobre los impuestos. El IVA del 16 por ciento aplica a los honorarios del notario, al avaluo, a las comisiones fiduciarias del banco y al seguro de titulo, pero no al ISAI, ni al registro, ni al permiso SRE, conforme a la tasa general de la Ley del IVA federal.
• Su notario puede agregar un cargo por tramite del fideicomiso ademas del honorario base (nuestra calculadora de fideicomiso lleva una estimacion convencional de USD 350 para ese concepto). No esta en la banda calculada; pidalo por escrito.
• Pesos frente a dolares. El ISAI y el permiso SRE se fijan en pesos; los precios de las propiedades aqui se publican en dolares. Las cifras en USD de arriba se mueven con el tipo de cambio, y nuestra calculadora las reexpresa al tipo vigente, con el tipo indicado.

Cuanto es el ISAI en cada ciudad?

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles, llamado ISABI en algunos municipios) lo fija cada municipio en su propia Ley de Hacienda; no existe una tasa estatal ni federal unica. Estas son las tasas vigentes verificadas en la ley para los municipios donde estan nuestras propiedades; cada celda de ley enlaza el texto consolidado o la pagina municipal oficial:

• Akumal pertenece al municipio de Tulum: ahi aplica el 4 por ciento de Tulum, no una tasa aparte.
• Bacalar, Cozumel y Holbox aun no estan verificados en la ley por nosotros. Nuestra calculadora usa 3 por ciento para ellos, el borde bajo de la banda verificada del 3 al 4 por ciento, y lo dice. Si usted compra ahi, pida al notario confirmar la tasa municipal vigente antes de firmar; no acepte un "anda como en 3 por ciento" de palabra.
• Algunas guias citan una tasa "efectiva" de Cancun ligeramente arriba del 3 por ciento, invocando un recargo sobre derechos municipales. Nuestra revision verifico la tasa base del 3 por ciento en el art. 27; no hemos verificado ningun recargo. Pida a su notario desglosar cualquier cargo municipal adicional en el presupuesto escrito, en lugar de fundirlo en una tasa misteriosa.

Estas tasas se han movido en una sola direccion. Tulum subio en diciembre de 2024, Playa del Carmen en diciembre de 2025. Los municipios de Quintana Roo reforman sus leyes fiscales cada diciembre, asi que re-verificamos cada enero e imprimimos la fecha de verificacion en esta pagina.

Tres ejemplos calculados sobre precios reales

No son hipotesis. Cada precio de abajo es un precio de oferta real de nuestro inventario actual, y cada tabla la calcula el mismo motor que la calculadora mas abajo en esta pagina, asi que usted puede reproducir cada linea. Supuestos: reventa, comprador extranjero, fideicomiso nuevo, sin seguro de titulo.

La trampa fiscal del avaluo, y las otras sorpresas antes de firmar

Los gastos de cierre que duelen no son los de la tabla. Son los que nadie puso por escrito. En orden aproximado de factura:

• El ISR por la brecha del avaluo. Las reglas mexicanas del impuesto sobre la renta, tal como los notarios las aplican al cierre, lo tratan como ingreso gravable del comprador cuando el avaluo certificado excede el precio pactado en mas del 10 por ciento; el impuesto es el 20 por ciento de la diferencia. Ejemplo: usted negocia una verdadera ganga en USD 300,000 y el avaluo sale en USD 350,000; esa brecha de USD 50,000 puede generar un impuesto de USD 10,000 al cierre. Aparece justo cuando usted cree que hizo el negocio de su vida. La defensa es simple: pida al notario correr el avaluo ANTES de firmar la promesa, para que la brecha sea un numero conocido y no una emboscada en la mesa de cierre, y pidale confirmar como aplica la regla a su expediente.
• La subdeclaracion, la trampa del "todo mundo lo hace". Puede que lo inviten a declarar un precio menor en la escritura "para ahorrarse ISAI". Rechacelo. Es fraude fiscal, y ademas es matematicamente absurdo: su precio declarado es su costo de adquisicion, asi que cada peso que recorte hoy se convierte en ganancia de capital gravable cuando venda, a una tasa mucho mayor que el 3 o 4 por ciento que se ahorro. Nuestra guia de ganancias de capital hace esa cuenta.
• La "gestoria" inflada. Algunos presupuestos de cierre traen una linea vaga de servicios administrativos. Pida el desglose. La gestoria legitima existe (alguien tiene que hacer fila en el registro); una linea inexplicada de cuatro cifras, no.
• La primera cuota anual del fideicomiso al cierre. USD 700 a 850, a veces cobrada junto con la constitucion. No es estafa, solo una sorpresa si nadie se lo dijo.
• El prorrateo del predial y el cambio de servicios. Pequeno (el impuesto predial anual aqui se mide en cientos de dolares, no en miles; vea la guia del predial), pero confirme que el vendedor este al corriente y presupueste los cambios de titular de CFE y agua (vea la guia de servicios).
• Transferir a cualquier lado que no sea el escrow. No es una linea de costo: es potencialmente toda la compra. El dinero se mueve por una cuenta de deposito en garantia (escrow) de terceros con condiciones de liberacion documentadas, nunca a la cuenta personal de un vendedor o un agente. Si alguien en la operacion se resiste al escrow, no es una senal de alerta: es la bandera completa. Nuestras guias de escrow y de fraudes comunes cubren los esquemas con nombre y apellido.

La version en una frase: antes de firmar algo vinculante, obtenga el presupuesto escrito del notario (el desglose del cierre), corra el avaluo temprano, y compare ambos contra la calculadora de arriba.

Quien paga que, que se negocia, y se pueden financiar los gastos de cierre?

Quien paga. En la practica de Quintana Roo, el comprador paga la pila de adquisicion: ISAI, notario, registro, avaluo, permiso y costos del fideicomiso. El vendedor paga su propio impuesto sobre la ganancia (ISR) y, por convencion, la comision de venta. Es costumbre mas que ley, y significa que el precio anunciado nunca es su numero final; sume su banda encima.

Lo que si se negocia. Los honorarios del notario (y la eleccion del notario es suya como parte que paga; tome ese derecho en serio, y vea nuestra guia sobre lo que realmente hace el notario). El banco fiduciario, que como muestra la tabla de arriba vale unos cientos de dolares. El fideicomiso asumible, que vale USD 2,400 a 3,000 mas recargos cuando esta disponible. En preventa, algunos desarrolladores absorben el ISAI como incentivo; es un ahorro real, pero solo si queda escrito en la clausula de la promesa, y nunca compensa el riesgo de entrega, asi que ponderelo en consecuencia.

Lo que no se negocia. El ISAI, el derecho SRE, los derechos de registro, el IVA. Quien le ofrezca achicar un impuesto le esta describiendo la subdeclaracion; vea arriba.

Financiamiento. Planee pagar los gastos de cierre en efectivo al cierre. Los bancos mexicanos no los integran a una hipoteca, y la mayoria de las compras extranjeras en esta costa son de contado de todos modos; donde existe financiamiento transfronterizo o del desarrollador, la pila de cierre igual sale de su bolsillo (nuestra guia de financiamiento cubre las opciones honestas).

Si usted es estadounidense. Comprar en Mexico no dispara ningun impuesto de transferencia en Estados Unidos, y los numeros de esta pagina son toda la historia de la adquisicion. La tarea del lado estadounidense llega despues: declarar el ingreso por renta si renta, y la venta eventual (el FIRPTA es un concepto de propiedad en EE. UU., pero la venta de una casa mexicana tiene sus propias consecuencias de declaracion alla; nuestras guias de FIRPTA y de ganancias de capital lo recorren). Una nota de planeacion que sorprende: los costos denominados en pesos hacen que su precio efectivo en USD se mueva con el tipo de cambio entre la oferta y el cierre.

Si usted es canadiense. Todas las cifras en CAD de esta pagina usan un tipo supuesto e indicado de 1.40 CAD por USD; los tipos fluctuan, asi que vuelva a correr la calculadora el dia que importe. En la propiedad mediana, presupueste unos CAD 36,100 de gastos de cierre sobre una compra de unos CAD 519,000. Una casa vacacional de uso personal generalmente esta exenta del reporte T1135 de bienes en el extranjero; confirmelo con su contador, sobre todo si va a rentar. Y para los lectores de Quebec: nuestro equipo atiende en frances, y toda la cuenta de costos de esta guia existe nativamente en frances.

Preguntas frecuentes

Cuanto suman los gastos de cierre para un comprador extranjero en la Riviera Maya?

Calculados sobre nuestras 7 propiedades activas (mediana de USD 370,735), los gastos de cierre todo incluido para un comprador extranjero van del 4.1 a 9.3 por ciento del precio en una reventa con fideicomiso nuevo. El porcentaje baja cuando el precio sube, porque el permiso federal y los costos del banco fiduciario son montos fijos, no porcentajes.

Cuanto es el ISAI en Tulum, Playa del Carmen, Cancun y Puerto Morelos?

En 2026: 4 por ciento en Tulum (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50) y 4 por ciento en Playa del Carmen para escrituras desde el 10 de diciembre de 2025, frente al 3 por ciento en Cancun y Puerto Morelos (la Ley de Hacienda de cada municipio, art. 27), aplicado sobre el mas alto entre el precio, el valor catastral y el avaluo certificado.

Cuanto cuesta el permiso SRE del fideicomiso en 2026?

MXN 21,650, vigente desde el 1 de enero de 2026, conforme al tarifario de la SRE con base en el articulo 25, fraccion V, inciso a), de la Ley Federal de Derechos: unos USD 1,233 al tipo de cambio de julio de 2026. El monto se ajusta cada enero, y la cifra en dolares se mueve con el peso. Solo aplica a compradores extranjeros.

Cuanto cuesta constituir y mantener un fideicomiso?

Entre los 8 bancos fiduciarios de nuestra configuracion de tasas, la constitucion va de USD 2,400 a 3,000 mas 16 por ciento de IVA, y el mantenimiento anual de USD 700 a 850. Asumir el fideicomiso existente del vendedor evita por completo la comision de constitucion. El permiso SRE 2026 (MXN 21,650) se cobra aparte.

Quien paga los gastos de cierre en Mexico, el comprador o el vendedor?

Por convencion en Quintana Roo, el comprador paga los costos de adquisicion: ISAI, notario, registro, avaluo, y el permiso y el fideicomiso. El vendedor paga su propio impuesto sobre la ganancia y, normalmente, la comision de venta. Asi que el precio anunciado no es su numero final; sume del 4.1 a 9.3 por ciento encima. Para un comprador nacional, sin permiso SRE ni fideicomiso, la banda calculada sobre esta misma muestra ronda el 3.9 a 6.5 por ciento.

Se pueden financiar los gastos de cierre con la hipoteca?

No. Planee pagarlos en efectivo al cierre: los bancos mexicanos no financian los gastos de cierre, y la mayoria de las compras extranjeras en esta costa son de contado. Donde exista financiamiento del desarrollador o transfronterizo, la pila de cierre igual sale de su bolsillo, asi que presupueste la banda calculada ademas de su enganche.

Los gastos de cierre son mas bajos en preventa?

A veces. Algunos desarrolladores absorben el ISAI como incentivo de preventa, lo que en un municipio al 4 por ciento es un ahorro real, pero solo si la absorcion queda escrita en el contrato. Ponderelo contra el riesgo de entrega: una rebaja de impuesto no compensa un edificio sin construir. Modele ambos escenarios con la opcion de preventa de nuestra calculadora.

Por que otras guias dicen que los gastos de cierre son del 6 al 10 por ciento?

Los rangos planos borran dos factores reales: la tasa municipal del ISAI (3 frente a 4 por ciento segun la ciudad) y los costos fijos en dolares que se encogen cuando el precio sube. Nuestra banda calculada es del 4.1 a 9.3 por ciento sobre propiedades reales de USD 143,100 a USD 2,067,000; las casas de precio medio en municipios al 4 por ciento si caen en la zona de 7 a 8, pero el rango plano sobreestima la gama alta de Puerto Morelos y subestima el condominio de entrada de Playa del Carmen.

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