Gastos de cierre en México para compradores extranjeros (2026): lo que muestran nuestras propiedades reales

Las cifras clave, calculadas en vivo

Propiedades en la muestra

7

Precio mediano de oferta

USD 370,735

Banda calculada de cierre

4.1 % a 9.3 %

Permiso SRE (2026)

USD 1,233

Constitución del fideicomiso

USD 2,400 a 3,000

ISAI por municipio

3 % a 4 %

¿Cuánto suman realmente los gastos de cierre en México para un comprador extranjero?

La mayoría de las guías responde con un rango que alguien les contó alguna vez. Nosotros respondemos calculando la pila completa de costos para cada propiedad que tenemos en venta ahora mismo, con el mismo motor que impulsa nuestra calculadora pública y tasas 2026 verificadas contra las leyes municipales.

El resultado, sobre nuestras 7 propiedades activas de USD 143,100 a USD 2,067,000: los gastos de cierre todo incluido para un comprador extranjero en una reventa, con fideicomiso nuevo y sin seguro de título opcional, van del 4.1 a 9.3 por ciento del precio de compra.

Aquí está la distribución completa, una fila por cada precio real de nuestro inventario:

Supuestos: reventa (no preventa), comprador extranjero, fideicomiso nuevo, sin seguro de título. La banda publicada se ensancha hacia afuera a un decimal (4.1 a 9.3) para no subestimar nunca el rango.

Dos advertencias honestas antes de anclarse en una fila. Primera: esta es una muestra de 7 propiedades, nuestro propio inventario, no un índice MLS; declaramos el tamaño de la muestra porque fingir lo contrario sería justo lo que esta página existe para señalar. Segunda: el total excluye tres cosas que igual conviene presupuestar: la primera cuota anual del fideicomiso (USD 700 a 850, algunos bancos la cobran al cierre), el seguro de título opcional (alrededor del 0.6 por ciento más IVA si lo quiere) y las comisiones de la cuenta de depósito en garantía (escrow), que varían por proveedor y operación (nosotros insistimos en el escrow de todos modos; vea la sección de señales de alerta). Y una nota para el comprador mexicano o con doble nacionalidad: el permiso SRE y el fideicomiso solo aplican a compradores extranjeros en la zona restringida; con el mismo motor, la banda calculada para un comprador nacional sobre esta misma muestra ronda el 3.9 a 6.5 por ciento.

¿Por qué la mayoría de las guías dice 6 a 10 por ciento cuando nuestra banda calculada es 4.1 a 9.3 por ciento?

Porque un rango plano es fácil y un cálculo cuesta trabajo. Ambos pueden defenderse, pero el rango plano esconde las dos variables que de verdad deciden lo que usted paga.

Factor 1: el municipio donde está la propiedad. El concepto más grande es el ISAI, el impuesto municipal de adquisición, y se fija ciudad por ciudad: 4 por ciento en Tulum y Playa del Carmen, 3 por ciento en Cancún y Puerto Morelos. Es un punto completo del precio de compra decidido por el lado de la frontera municipal en el que usted compra. Un rango plano de "6 a 10 por ciento" trata a Playa del Carmen y Puerto Morelos como el mismo mercado. No lo son.

Factor 2: el precio mismo. La pila del comprador extranjero es sobre todo fija en dólares: el permiso federal SRE cuesta MXN 21,650 en 2026 (unos USD 1,233 al tipo de cambio de julio de 2026), y un fideicomiso nuevo cuesta USD 2,400 a 3,000 de constitución según el banco fiduciario, más 16 por ciento de IVA sobre la comisión del banco. En nuestra propiedad de USD 143,100 esa pila fija representa alrededor del 2.9 por ciento del precio; en la de USD 2,067,000 es el 0.2 por ciento. Los mismos pesos, porcentajes muy distintos. Por eso un condominio de entrada en un municipio al 4 por ciento se calcula en 9.3 por ciento mientras una casa de gama alta en Puerto Morelos se calcula en 4.2 por ciento.

Hay una tercera razón por la que los rangos que usted lee por ahí se contradicen: las tasas se movieron y la mayoría de las páginas no. Tulum subió el ISAI de 3 a 4 por ciento en diciembre de 2024, y Playa del Carmen lo subió de 3 a 4 por ciento para escrituras firmadas a partir del 10 de diciembre de 2025. El permiso SRE 2026 cuesta MXN 21,650; las páginas que todavía citan MXN 9,000 a 15,000 llevan uno o dos tarifarios de atraso. Cualquier guía de gastos de cierre que no haya re-verificado desde diciembre de 2025 está citando al menos un número equivocado para esta costa. Nosotros citamos la ley y la fecha de vigencia de cada tasa aquí abajo, para que usted pueda verificarlas sin confiar en nosotros.

¿Qué es cada concepto?

Cada peso de un cierre en la Riviera Maya cae en una de ocho líneas. Cuatro escalan con el precio, cuatro son prácticamente fijas. Dos existen únicamente porque usted es comprador extranjero en la zona restringida.

Notas que importan más que la tabla:

• La base del ISAI no siempre es el precio. Por ley es el más alto entre el precio pactado, el avalúo catastral y un avalúo certificado con no más de 180 días; Cancún y Playa del Carmen consideran además el último valor declarado por el vendedor. Si el avalúo sale por encima de su precio, el impuesto se calcula sobre el avalúo. Nuestra calculadora aplica la tasa al precio, así que tome su línea de ISAI como el piso.
• El IVA cae sobre los servicios, no sobre los impuestos. El IVA del 16 por ciento aplica a los honorarios del notario, al avalúo, a las comisiones fiduciarias del banco y al seguro de título, pero no al ISAI, ni al registro, ni al permiso SRE, conforme a la tasa general de la Ley del IVA federal.
• Su notario puede agregar un cargo por trámite del fideicomiso además del honorario base (nuestra calculadora de fideicomiso lleva una estimación convencional de USD 350 para ese concepto). No está en la banda calculada; pídalo por escrito.
• Pesos frente a dólares. El ISAI y el permiso SRE se fijan en pesos; los precios de las propiedades aquí se publican en dólares. Las cifras en USD de arriba se mueven con el tipo de cambio, y nuestra calculadora las reexpresa al tipo vigente, con el tipo indicado.

¿Cuánto es el ISAI en cada ciudad?

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, llamado ISABI en algunos municipios) lo fija cada municipio en su propia Ley de Hacienda; no existe una tasa estatal ni federal única. Estas son las tasas vigentes verificadas en la ley para los municipios donde están nuestras propiedades; cada celda de ley enlaza el texto consolidado o la página municipal oficial:

• Akumal pertenece al municipio de Tulum: ahí aplica el 4 por ciento de Tulum, no una tasa aparte.
• Bacalar, Cozumel y Holbox aún no están verificados en la ley por nosotros. Nuestra calculadora usa 3 por ciento para ellos, el borde bajo de la banda verificada del 3 al 4 por ciento, y lo dice. Si usted compra ahí, pida al notario confirmar la tasa municipal vigente antes de firmar; no acepte un "anda como en 3 por ciento" de palabra.
• Algunas guías citan una tasa "efectiva" de Cancún ligeramente arriba del 3 por ciento, invocando un recargo sobre derechos municipales. Nuestra revisión verificó la tasa base del 3 por ciento en el art. 27; no hemos verificado ningún recargo. Pida a su notario desglosar cualquier cargo municipal adicional en el presupuesto escrito, en lugar de fundirlo en una tasa misteriosa.

Estas tasas se han movido en una sola dirección. Tulum subió en diciembre de 2024, Playa del Carmen en diciembre de 2025. Los municipios de Quintana Roo reforman sus leyes fiscales cada diciembre, así que re-verificamos cada enero e imprimimos la fecha de verificación en esta página.

Tres ejemplos calculados sobre precios reales

No son hipótesis. Cada precio de abajo es un precio de oferta real de nuestro inventario actual, y cada tabla la calcula el mismo motor que la calculadora más abajo en esta página, así que usted puede reproducir cada línea. Supuestos: reventa, comprador extranjero, fideicomiso nuevo, sin seguro de título.

La trampa fiscal del avalúo, y las otras sorpresas antes de firmar

Los gastos de cierre que duelen no son los de la tabla. Son los que nadie puso por escrito. En orden aproximado de factura:

• El ISR por la brecha del avalúo. Las reglas mexicanas del impuesto sobre la renta, tal como los notarios las aplican al cierre, lo tratan como ingreso gravable del comprador cuando el avalúo certificado excede el precio pactado en más del 10 por ciento; el impuesto es el 20 por ciento de la diferencia. Ejemplo: usted negocia una verdadera ganga en USD 300,000 y el avalúo sale en USD 350,000; esa brecha de USD 50,000 puede generar un impuesto de USD 10,000 al cierre. Aparece justo cuando usted cree que hizo el negocio de su vida. La defensa es simple: pida al notario correr el avalúo ANTES de firmar la promesa, para que la brecha sea un número conocido y no una emboscada en la mesa de cierre, y pídale confirmar cómo aplica la regla a su expediente.
• La subdeclaración, la trampa del "todo mundo lo hace". Puede que lo inviten a declarar un precio menor en la escritura "para ahorrarse ISAI". Rechácelo. Es fraude fiscal, y además es matemáticamente absurdo: su precio declarado es su costo de adquisición, así que cada peso que recorte hoy se convierte en ganancia de capital gravable cuando venda, a una tasa mucho mayor que el 3 o 4 por ciento que se ahorró. Nuestra guía de ganancias de capital hace esa cuenta.
• La "gestoría" inflada. Algunos presupuestos de cierre traen una línea vaga de servicios administrativos. Pida el desglose. La gestoría legítima existe (alguien tiene que hacer fila en el registro); una línea inexplicada de cuatro cifras, no.
• La primera cuota anual del fideicomiso al cierre. USD 700 a 850, a veces cobrada junto con la constitución. No es estafa, solo una sorpresa si nadie se lo dijo.
• El prorrateo del predial y el cambio de servicios. Pequeño (el impuesto predial anual aquí se mide en cientos de dólares, no en miles; vea la guía del predial), pero confirme que el vendedor esté al corriente y presupueste los cambios de titular de CFE y agua (vea la guía de servicios).
• Transferir a cualquier lado que no sea el escrow. No es una línea de costo: es potencialmente toda la compra. El dinero se mueve por una cuenta de depósito en garantía (escrow) de terceros con condiciones de liberación documentadas, nunca a la cuenta personal de un vendedor o un agente. Si alguien en la operación se resiste al escrow, no es una señal de alerta: es la bandera completa. Nuestras guías de escrow y de fraudes comunes cubren los esquemas con nombre y apellido.

La versión en una frase: antes de firmar algo vinculante, obtenga el presupuesto escrito del notario (el desglose del cierre), corra el avalúo temprano, y compare ambos contra la calculadora de arriba.

¿Quién paga qué, qué se negocia, y se pueden financiar los gastos de cierre?

Quién paga. En la práctica de Quintana Roo, el comprador paga la pila de adquisición: ISAI, notario, registro, avalúo, permiso y costos del fideicomiso. El vendedor paga su propio impuesto sobre la ganancia (ISR) y, por convención, la comisión de venta. Es costumbre más que ley, y significa que el precio anunciado nunca es su número final; sume su banda encima.

Lo que sí se negocia. Los honorarios del notario (y la elección del notario es suya como parte que paga; tome ese derecho en serio, y vea nuestra guía sobre lo que realmente hace el notario). El banco fiduciario, que como muestra la tabla de arriba vale unos cientos de dólares. El fideicomiso asumible, que vale USD 2,400 a 3,000 más recargos cuando está disponible. En preventa, algunos desarrolladores absorben el ISAI como incentivo; es un ahorro real, pero solo si queda escrito en la cláusula de la promesa, y nunca compensa el riesgo de entrega, así que pondérelo en consecuencia.

Lo que no se negocia. El ISAI, el derecho SRE, los derechos de registro, el IVA. Quien le ofrezca achicar un impuesto le está describiendo la subdeclaración; vea arriba.

Financiamiento. Planee pagar los gastos de cierre en efectivo al cierre. Los bancos mexicanos no los integran a una hipoteca, y la mayoría de las compras extranjeras en esta costa son de contado de todos modos; donde existe financiamiento transfronterizo o del desarrollador, la pila de cierre igual sale de su bolsillo (nuestra guía de financiamiento cubre las opciones honestas).

Si usted es estadounidense. Comprar en México no dispara ningún impuesto de transferencia en Estados Unidos, y los números de esta página son toda la historia de la adquisición. La tarea del lado estadounidense llega después: declarar el ingreso por renta si renta, y la venta eventual (el FIRPTA es un concepto de propiedad en EE. UU., pero la venta de una casa mexicana tiene sus propias consecuencias de declaración allá; nuestras guías de FIRPTA y de ganancias de capital lo recorren). Una nota de planeación que sorprende: los costos denominados en pesos hacen que su precio efectivo en USD se mueva con el tipo de cambio entre la oferta y el cierre.

Si usted es canadiense. Todas las cifras en CAD de esta página usan un tipo supuesto e indicado de 1.40 CAD por USD; los tipos fluctúan, así que vuelva a correr la calculadora el día que importe. En la propiedad mediana, presupueste unos CAD 36,100 de gastos de cierre sobre una compra de unos CAD 519,000. Una casa vacacional de uso personal generalmente está exenta del reporte T1135 de bienes en el extranjero; confírmelo con su contador, sobre todo si va a rentar. Y para los lectores de Quebec: nuestro equipo atiende en francés, y toda la cuenta de costos de esta guía existe nativamente en francés.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto suman los gastos de cierre para un comprador extranjero en la Riviera Maya?

Calculados sobre nuestras 7 propiedades activas (mediana de USD 370,735), los gastos de cierre todo incluido para un comprador extranjero van del 4.1 a 9.3 por ciento del precio en una reventa con fideicomiso nuevo. El porcentaje baja cuando el precio sube, porque el permiso federal y los costos del banco fiduciario son montos fijos, no porcentajes.

¿Cuánto es el ISAI en Tulum, Playa del Carmen, Cancún y Puerto Morelos?

En 2026: 4 por ciento en Tulum (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50) y 4 por ciento en Playa del Carmen para escrituras desde el 10 de diciembre de 2025, frente al 3 por ciento en Cancún y Puerto Morelos (la Ley de Hacienda de cada municipio, art. 27), aplicado sobre el más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo certificado.

¿Cuánto cuesta el permiso SRE del fideicomiso en 2026?

MXN 21,650, vigente desde el 1 de enero de 2026, conforme al tarifario de la SRE con base en el artículo 25, fracción V, inciso a), de la Ley Federal de Derechos: unos USD 1,233 al tipo de cambio de julio de 2026. El monto se ajusta cada enero, y la cifra en dólares se mueve con el peso. Solo aplica a compradores extranjeros.

¿Cuánto cuesta constituir y mantener un fideicomiso?

Entre los 8 bancos fiduciarios de nuestra configuración de tasas, la constitución va de USD 2,400 a 3,000 más 16 por ciento de IVA, y el mantenimiento anual de USD 700 a 850. Asumir el fideicomiso existente del vendedor evita por completo la comisión de constitución. El permiso SRE 2026 (MXN 21,650) se cobra aparte.

¿Quién paga los gastos de cierre en México, el comprador o el vendedor?

Por convención en Quintana Roo, el comprador paga los costos de adquisición: ISAI, notario, registro, avalúo, y el permiso y el fideicomiso. El vendedor paga su propio impuesto sobre la ganancia y, normalmente, la comisión de venta. Así que el precio anunciado no es su número final; sume del 4.1 a 9.3 por ciento encima. Para un comprador nacional, sin permiso SRE ni fideicomiso, la banda calculada sobre esta misma muestra ronda el 3.9 a 6.5 por ciento.

¿Se pueden financiar los gastos de cierre con la hipoteca?

No. Planee pagarlos en efectivo al cierre: los bancos mexicanos no financian los gastos de cierre, y la mayoría de las compras extranjeras en esta costa son de contado. Donde exista financiamiento del desarrollador o transfronterizo, la pila de cierre igual sale de su bolsillo, así que presupueste la banda calculada además de su enganche.

¿Los gastos de cierre son más bajos en preventa?

A veces. Algunos desarrolladores absorben el ISAI como incentivo de preventa, lo que en un municipio al 4 por ciento es un ahorro real, pero solo si la absorción queda escrita en el contrato. Pondérelo contra el riesgo de entrega: una rebaja de impuesto no compensa un edificio sin construir. Modele ambos escenarios con la opción de preventa de nuestra calculadora.

¿Por qué otras guías dicen que los gastos de cierre son del 6 al 10 por ciento?

Los rangos planos borran dos factores reales: la tasa municipal del ISAI (3 frente a 4 por ciento según la ciudad) y los costos fijos en dólares que se encogen cuando el precio sube. Nuestra banda calculada es del 4.1 a 9.3 por ciento sobre propiedades reales de USD 143,100 a USD 2,067,000; las casas de precio medio en municipios al 4 por ciento sí caen en la zona de 7 a 8, pero el rango plano sobreestima la gama alta de Puerto Morelos y subestima el condominio de entrada de Playa del Carmen.

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