Reglas de renta vacacional en la Riviera Maya: lo que los propietarios extranjeros deben saber en 2026

Sí, los extranjeros pueden operar un Airbnb aquí, y la mayoría lo hace

Los ingresos por renta a corto plazo son una de las razones principales por las que los extranjeros compran en la Riviera Maya, y la buena noticia es sencilla: es totalmente legal. No existe ningún requisito de ocupación por el propietario ni de residencia para operar una renta a corto plazo en Quintana Roo. Una propiedad de pura inversión o una segunda residencia que usted use unas pocas semanas al año puede rentarse legalmente en Airbnb, Vrbo y Booking.com durante todo el año.

Como la mayor parte de las mejores propiedades se ubica en la zona restringida costera, normalmente comprará mediante un fideicomiso bancario (fideicomiso) o una sociedad mexicana. Ninguno de los dos limita su derecho a rentar. Con un fideicomiso conserva los derechos plenos de uso, renta y reventa, y puede anunciar en Airbnb exactamente como si tuviera el título directamente. El fideicomiso es solo el vehículo de propiedad; es independiente de la estructura fiscal que querrá establecer más adelante.

Lo que ha cambiado es la capa de cumplimiento que rodea todo esto. A partir de 2026 la Riviera Maya está considerablemente más regulada que hace unos años. Ahora debe registrar cada anuncio ante el estado, aplica un impuesto de hospedaje a cada reserva, y las plataformas retienen el impuesto sobre la renta y el IVA por usted. Las dos cosas que de verdad pueden detenerlo no son el gobierno en absoluto: son las reglas específicas de la administración (HOA) de su condominio y, cada vez más, las reglas municipales de zonificación bajo la ley turística de 2025. Cubrimos ambas a continuación.

El registro RETUR-Q ahora es obligatorio (y gratuito)

Todo anuncio de renta a corto plazo en Quintana Roo debe registrarse en el RETUR-Q, el Registro Estatal de Turismo de Quintana Roo. Desde finales de 2025 esto es obligatorio, es gratuito (0 MXN), y se realiza en línea a través de la secretaría estatal de turismo, SEDETUR. No hay razón para omitirlo por motivos de costo; toda la barrera es simplemente hacer el trámite.

La aplicación de la norma es real, no teórica. Booking.com comenzó a suspender y eliminar los anuncios de Quintana Roo que no muestran un número de certificado turístico local válido a partir del 24 de noviembre de 2025, y Airbnb ha estado impulsando el mismo registro durante finales de 2025 y hacia 2026. Del lado del estado, no registrarse puede acarrear multas de hasta 100,000 MXN (aproximadamente 5,500 USD), además de que retiren su anuncio de las plataformas.

La conclusión práctica: el registro es una obligación, no algo opcional, y es barato hacerlo bien. Un buen administrador de propiedades o su agencia inmobiliaria puede encargarse del registro RETUR-Q por usted, que es como la mayoría de los propietarios extranjeros lo resuelve, en lugar de navegar ellos mismos el portal de SEDETUR en español.

• Costo de registro en RETUR-Q: 0 MXN (gratuito), en línea vía SEDETUR
• Multa por no registrarse: hasta 100,000 MXN (cerca de 5,500 USD)
• Fecha de inicio de aplicación de Booking.com: 24 de noviembre de 2025
• Resultado del incumplimiento: suspensión o eliminación del anuncio por las plataformas

Las tres capas fiscales, y por qué un RFC lo cambia todo

El impuesto sobre la renta vacacional aquí llega en tres capas, y entenderlas es lo que separa a un propietario seguro de uno confundido. La primera capa es el impuesto estatal de hospedaje del 6% (ISH, Impuesto Sobre Hospedaje), cobrado sobre la tarifa por noche más las cuotas de limpieza. No tiene que perseguir esto usted mismo: Airbnb, Vrbo y Booking.com ahora retienen y enteran el 6% automáticamente en la mayoría de las reservas.

La segunda capa es el impuesto sobre la renta (ISR). Las plataformas retienen el ISR y lo envían al SAT. Con un RFC mexicano registrado en el sistema, la retención de la plataforma es de aproximadamente el 4% del bruto. Sin un RFC sube al 20%, o se le trata como extranjero no residente y se le grava a una tasa fija del 25% sobre el ingreso bruto sin que se permita ninguna deducción, ni por administración, cuotas de HOA, ni nada más. La tercera capa es el IVA (IVA), un 16% federal. Con un RFC la plataforma retiene la mitad (8 puntos) y usted liquida el resto; sin un RFC la plataforma retiene el 16% completo.

Por eso todo asesor honesto lo orienta hacia un RFC. La diferencia es grande: la retención de ISR baja del 20% a cerca del 4%, la retención de IVA baja del 100% al 50%, y usted obtiene la capacidad de emitir facturas y deducir gastos reales como HOA, servicios, administración, mantenimiento e impuesto predial. Si califica, el régimen simplificado RESICO cobra un ISR de solo aproximadamente 1% a 2.5% sobre ingresos menores a cerca de 3.5 millones de MXN al año. Los extranjeros pueden obtener legalmente un RFC, en la práctica a menudo vinculado a su propiedad o fideicomiso, con un contador mexicano que lo establece.

Estos mecanismos de retención están ampliamente reportados por despachos contables, pero la aplicación exacta depende de su residencia, del régimen que elija, y de si la retención es provisional o definitiva. Tome las cifras de aquí como el marco general, y haga que un contador mexicano confirme los detalles de su situación en la transacción.

• Impuesto estatal de hospedaje (ISH): 6% de la tarifa por noche más la cuota de limpieza, recaudado automáticamente por las plataformas
• Retención de ISR CON un RFC: cerca del 4% del bruto
• Retención de ISR SIN un RFC: 20% del bruto
• Caso por defecto del no residente (sin RFC): tasa fija del 25% de ISR sobre el bruto, sin deducciones
• IVA: 16%, la plataforma retiene el 50% con un RFC y el 100% sin él
• Régimen RESICO: cerca de 1% a 2.5% de ISR sobre ingresos menores a unos 3.5M MXN al año

¿Aún tiene que declarar? Por lo general sí

Una idea errónea común es que, como las plataformas retienen el impuesto, usted ya terminó. No del todo. La plataforma maneja el impuesto de hospedaje del 6% y retiene el ISR y parte del IVA, pero esa retención es por lo general provisional, no definitiva, a menos que su ingreso sea menor a cerca de 300,000 MXN al año. Por debajo de ese umbral, la retención de la plataforma puede tratarse como su impuesto definitivo.

Por encima de eso, o cada vez que tenga un RFC, normalmente aún presenta declaraciones mensuales y anuales a través de un contador mexicano. Esa declaración no es solo una obligación; es también la forma de recuperar cualquier impuesto que se haya retenido de más y como deduce realmente sus gastos. Para un propietario que estableció un RFC específicamente para bajar la retención, omitir la declaración sería dejar dinero sobre la mesa.

Planee tener un contador local desde el principio. Para una propiedad que genera ingresos de renta reales, el costo de un contador normalmente se paga solo con la recuperación de retenciones excesivas y las deducciones legítimas, además de mantenerlo en cumplimiento.

Las reglas de la HOA de su condominio son el verdadero factor decisivo

Aquí está la sorpresa que atrapa a la mayoría de los compradores: incluso cuando la ciudad permite las rentas a corto plazo, su propio edificio puede no permitirlo. Las reglas internas de un condominio (el reglamento de condominio, bajo el régimen de condominio) pueden restringir, regular o prohibir por completo las rentas a corto plazo de forma legal, y esa regla privada prevalece sobre su derecho general a rentar. Muchos edificios en la Riviera Maya hacen exactamente esto.

Esto es lo número uno a verificar antes de comprar una unidad para Airbnb. Lea los estatutos de la HOA y confirme por escrito que la renta a corto plazo está permitida. No confíe en una garantía verbal de un vendedor o de un agente de ventas; las reglas del edificio cambian, y un arreglo actual amistoso no es lo mismo que un derecho por escrito. Revisar el reglamento es una parte central de la diligencia debida en cualquier compra destinada a renta.

Mientras revisa los documentos del edificio, observe también las cuotas de HOA y mantenimiento, porque para muchos anfitriones este es el mayor gasto operativo. Las cuotas de HOA y mantenimiento de un condominio van de aproximadamente 2,500 a 12,000 MXN al mes (cerca de 140 a 670 USD). Una torre hermosa con amenidades tipo resort puede tener cuotas que reconfiguran de forma importante su rendimiento neto, así que considérelas en su análisis desde el primer día.

Los números reales: ocupación, tarifas y rendimientos honestos

Sea conservador, y sea escéptico ante el marketing. Los rendimientos brutos reales de renta van de aproximadamente 5% a 9% para un condominio bien administrado y hasta cerca de 8% a 12% para una villa sólida y bien ubicada. Tome cualquier promesa de un 10% a 15% garantizado como una señal de alerta y haga sus cálculos sobre números conservadores en su lugar. Los márgenes netos normalmente quedan entre el 30% y el 55% del bruto después de la HOA, la administración (a menudo 18% a 25%), los servicios, los impuestos y las comisiones de la plataforma.

La ocupación es donde la brecha del marketing es más amplia. En Tulum, la ocupación mediana fue de aproximadamente 40% a 47% en el año hasta principios de 2026, no el más de 70% que sugieren algunos anuncios. Solo las propiedades del decil superior alcanzan una ocupación de más de 70%. La ADR del mercado de Tulum se situó alrededor de 150 a 160 USD por noche (con picos de temporada alta cercanos a 241 USD), y el anuncio promedio facturó aproximadamente 2,000 a 2,100 USD al mes, con una amplia dispersión y muchos anuncios con bajo desempeño porque Tulum es el más sobreabastecido de los tres mercados principales.

Esos números provienen de agregadores de datos de renta a corto plazo cuyas metodologías difieren, así que tómelos como rangos orientativos en lugar de puntos precisos. También varían de forma importante por submercado, temporada, calidad de la propiedad y administración. La versión honesta es esta: el potencial aquí es genuinamente atractivo, pero recompensa la buena ubicación y la buena administración, y castiga a quien pagó por una propiedad bajo el supuesto de un 70% de ocupación.

• Rendimiento bruto real: cerca de 5 a 9% en condominio, cerca de 8 a 12% en villa sólida
• Margen neto: normalmente 30 a 55% del bruto después de costos
• Ocupación mediana en Tulum: cerca de 40 a 47% (decil superior más de 70%)
• ADR de Tulum: cerca de 150 a 160 USD por noche, picos cercanos a 241 USD
• Bruto mensual promedio en Tulum: cerca de 2,000 a 2,100 USD por anuncio
• Comisiones de administración: a menudo 18 a 25% del bruto

Ciudad por ciudad: Cancún, Playa, Tulum y más allá

Las reglas estatales (ISH del 6%, RETUR-Q, IVA del 16%) aplican en todo Quintana Roo, pero el perfil de renta sobre el terreno y las reglas municipales emergentes difieren por localidad. Cancún (Benito Juárez) tiene la ocupación más alta y estable de la región, alrededor de 55% a 60%, pero una tarifa por noche más baja, a menudo cercana a 70 a 130 USD. Las restricciones de HOA en las torres de condominios son comunes en la Zona Hotelera, así que la revisión del edificio importa tanto aquí como en cualquier otro lugar.

Playa del Carmen (Solidaridad) se ubica en el medio, con una ocupación alrededor de 50% a 55% y una ADR cercana a 130 a 140 USD, sustentada por una sólida demanda peatonal. Se rige localmente por la regulación turística del Municipio de Solidaridad, y los condominios de la zona de la Quinta Avenida están viendo una creciente regulación y escrutinio de la HOA. Tulum (Municipio de Tulum) tiene las tarifas por noche más altas y el mayor prestigio de marca, pero la ocupación mediana más baja (cerca de 40% a 47%) y por mucho el mayor sobreabastecimiento, con más de 6,600 anuncios activos. Tulum también está redactando sus propias reglas de licencia bajo la ley de 2025, así que confirme los requisitos locales vigentes antes de cerrar.

Los mercados más pequeños son distintos de nuevo. Puerto Morelos, su propio municipio desde 2016, es un mercado más tranquilo, más estacional, impulsado por el buceo y el ecoturismo, con datos de renta a corto plazo más escasos. Bacalar, un Pueblo Mágico, es un mercado lagunar emergente y altamente estacional con inventario limitado y ocupación volátil, donde la sensibilidad ambiental y de Protección Civil es alta y el municipio puede imponer sus propios topes. En todos estos, el ISH estatal del 6% y el RETUR-Q siguen aplicando, y las reglas municipales aún se están desarrollando bajo el marco estatal.

• Cancún (Benito Juárez): ocupación cerca de 55 a 60%, ADR a menudo cerca de 70 a 130 USD; restricciones de HOA comunes en la Zona Hotelera
• Playa del Carmen (Solidaridad): ocupación cerca de 50 a 55%, ADR cerca de 130 a 140 USD; creciente escrutinio de HOA cerca de la Quinta Avenida
• Tulum: la ADR más alta (cerca de 150 a 160 USD), la ocupación más baja (cerca de 40 a 47%), más de 6,600 anuncios, redactando sus propias reglas
• Puerto Morelos: más pequeño, estacional, impulsado por ecoturismo y buceo, datos más escasos
• Bacalar: emergente, altamente estacional, alta sensibilidad ambiental, posibles topes locales

Qué significa la nueva ley turística de 2025, y qué más necesita

Una Ley de Turismo de Quintana Roo reformada entró en vigor en agosto de 2025. Faculta a cada municipio (Benito Juárez/Cancún, Solidaridad/Playa, Tulum, Cozumel, Puerto Morelos, Bacalar) para fijar sus propias reglas de licencia, normas de seguridad y cuotas, e incluso para topar o restringir rentas por zona. Así que además del RETUR-Q estatal más el ISH del 6%, puede enfrentar requisitos municipales específicos de Tulum o de Solidaridad. Estas reglas locales son la pieza más cambiante de todo el panorama y aún se están implementando, así que confirme la regla vigente para su localidad específica antes de cerrar.

Más allá del RETUR-Q y los impuestos, por lo general se espera que los anfitriones hagan algunas cosas más: tener una licencia estatal de operación a través de la administración tributaria de Quintana Roo (SATQ), cumplir con las normas de Protección Civil (seguridad contra incendios, extintores, salidas), registrar a los huéspedes adecuadamente, y asegurar que se recaude el impuesto de hospedaje del 6%. Una nota más para sus huéspedes: los viajeros pagan Visitax, un impuesto estatal al visitante de 285 MXN por persona, sin cambios para 2026. Ese lo paga el viajero, no usted, pero afecta el costo total de su viaje.

Para la mayoría de los propietarios extranjeros, el camino limpio es usar un administrador de propiedades local que integre el registro RETUR-Q, la licencia de operación, el entero de impuestos y el cumplimiento de Protección Civil en un solo servicio. Eso lo mantiene en cumplimiento con las cambiantes reglas municipales sin que usted tenga que dar seguimiento a los requisitos en evolución de cada localidad.

• Ley turística de 2025: cada municipio puede fijar sus propias licencias, cuotas, normas de seguridad y topes por zona
• Licencia estatal de operación: a través de la administración tributaria de Quintana Roo (SATQ)
• Protección Civil: seguridad contra incendios, extintores, salidas, registro adecuado de huéspedes
• Visitax: 285 MXN por huésped, sin cambios para 2026, pagado por el viajero

Hable con nuestro equipo antes de comprar para Airbnb

La renta a corto plazo en la Riviera Maya es genuinamente atractiva y totalmente legal, pero solo cuando se hace bien: regístrese en RETUR-Q, obtenga un RFC para reducir su retención, verifique por escrito los estatutos de la HOA del edificio antes de comprar, y calcule sobre una ocupación conservadora de aproximadamente 40% a 55%, no de más de 70%. Los propietarios a quienes les va bien son los que trataron esos cuatro pasos como innegociables.

Abordamos esto con honestidad. Nombramos las capas fiscales específicas (ISH del 6%, ISR, IVA del 16%), le mostramos la diferencia real que hace un RFC, señalamos el reglamento de la HOA como lo primero a revisar durante la diligencia debida, y nunca citamos un rendimiento sin respaldarlo con una fuente. Presentamos el sobreabastecimiento de Tulum de forma clara en lugar de disimularlo, y lo conectamos con corredores licenciados, un notario licenciado, un administrador de propiedades verificado y un contador local para que las piezas de cumplimiento y fiscales las manejen profesionales en la transacción.

Si está evaluando una propiedad como renta, escríbanos o agende una visita. Díganos el edificio y la localidad que está considerando, y le ayudaremos a revisar el reglamento, correr números conservadores en la calculadora de ROI, y organizar el registro y la estructura fiscal para que llegue informado en lugar de optimista.