Ganancias de capital en México para compradores canadienses

Por qué esto importa ahora (actualización del 21 de marzo de 2025)

El 21 de marzo de 2025, el Gobierno de Canadá canceló el cambio propuesto a la tasa de inclusión de ganancias de capital. La tasa de inclusión del 50% que aplicó durante décadas sigue siendo la ley. La exención vitalicia de ganancias de capital aumentó a CA$1.25M, pero solo aplica a acciones calificadas de pequeñas empresas y a propiedades agrícolas o pesqueras, no a inmuebles en el extranjero.

Si compró (o está por comprar) una propiedad en la Riviera Maya, los cálculos de su eventual salida ahora son estables: el 50% de su ganancia realizada entra a su ingreso gravable del lado canadiense. Esa previsibilidad importa porque la regla se preanunció, se debatió y se revirtió dos veces en 18 meses, y la mayoría de los portales de listados y vendedores de tiempos compartidos todavía citan el número equivocado.

Paso 1, ganancias de capital mexicanas al cierre (el notario retiene)

Cuando usted vende un inmueble en México, el notario público que lleva el cierre retiene el impuesto sobre ganancias de capital para la autoridad fiscal mexicana (SAT) antes de entregarle el producto de la venta. Los vendedores extranjeros (no residentes para efectos fiscales mexicanos) eligen uno de dos regímenes:

• 25% del precio bruto de venta, aplicado sin deducciones, retenido al cierre.
• 35% de la ganancia neta (precio de venta menos costo de adquisición documentado, indexado por inflación, menos mejoras deducibles con facturas), retenido al cierre.

¿Qué régimen mexicano debería elegir?

Si usted cuenta con facturas del precio de compra original (escritura) y de las mejoras importantes, la opción del 35% sobre la ganancia neta suele ser más económica. Si su costo de adquisición es bajo o no está documentado, la opción del 25% sobre el bruto puede dejarle más dinero.

Consejo práctico: conserve los originales de cada factura, la escritura, las facturas del arquitecto, los recibos del contratista, la renovación de la cocina, el techo nuevo, durante todo el periodo de propiedad. El SAT no acepta estados de cuenta bancarios ni fotos de recibos en efectivo como prueba del costo base.

Paso 2, ganancias de capital canadienses (declaración T1)

Del lado canadiense, la ganancia se calcula en dólares canadienses al tipo de cambio spot de la fecha de venta (y nuevamente al tipo spot de la fecha de adquisición para el costo base). La CRA no le permite mezclar cifras en MXN y CAD.

La mitad de la ganancia realizada (tasa de inclusión del 50%) se suma a su ingreso gravable canadiense del año, además de su salario, pensión y otros ingresos. En el tramo combinado federal-provincial más alto (Quebec ~53.31%, Ontario ~53.53%, Alberta ~48%), eso significa que el impuesto canadiense adeudado sobre una ganancia realizada de CA$200K es de aproximadamente CA$50K-55K.

Paso 3, el crédito del tratado Canadá-México (Artículo XIII)

Usted NO paga a ambos gobiernos en su totalidad. El tratado fiscal Canadá-México (en vigor desde 1991, último protocolo de 2010) otorga a los residentes canadienses un crédito por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado sobre la misma ganancia. Usted presenta el comprobante de retención mexicana con su T1 y reduce su impuesto canadiense adeudado por ese monto.

El mecanismo es directo: México tiene el derecho primario de gravar las ganancias sobre inmuebles mexicanos. Canadá grava la misma ganancia a la tasa mundial. El crédito evita la doble tributación, pero no reembolsa el impuesto mexicano que exceda al canadiense, es decir, si México retuvo el 35% de la neta y eso es más que su obligación canadiense, la diferencia se pierde, no puede recuperarla de Canadá.

Ejemplo trabajado: condominio de $400K USD comprado por $300K USD

Suponga que compró un condominio en Puerto Morelos por $300,000 USD en 2022 y lo vende por $400,000 USD en 2027. Sus ganancias de capital mexicanas bajo la opción del 35% sobre la neta: 35% × ($100K de ganancia bruta − ~$15K de ajustes al costo base relacionados con el cierre documentados) ≈ $30K USD retenidos al cierre.

Del lado canadiense, digamos, 50% de inclusión × CA$140K de ganancia (convertida por tipo de cambio) × 50% de tasa combinada máxima ≈ CA$35K de impuesto canadiense adeudado.

Tras el crédito del tratado ($30K mexicanos = ~CA$40K de crédito al tipo de cambio de la venta): su impuesto canadiense adeudado se reduce por el crédito y puede quedar efectivamente en cero, según los tipos de cambio exactos y sus demás ingresos de ese año. Efecto neto: la retención mexicana es el costo dominante; el impuesto canadiense queda en gran parte o totalmente compensado por el crédito.

Palancas prácticas que los compradores canadienses controlan

Hay tres cosas que usted controla y que cambian de forma significativa los cálculos de su eventual salida:

• Documentación del precio de adquisición. Cada peso de la escritura, cada mejora con factura, reduce la base del 35% sobre la neta. Los compradores extranjeros pierden de forma rutinaria entre 5 y 10% de la neta por no conservar facturas.
• Periodo de tenencia. No existe un equivalente mexicano de la exención canadiense de residencia principal para propiedades en manos de extranjeros; las tenencias largas acumulan valor pero no eximen.
• Momento de la elección. La elección entre 25% sobre el bruto y 35% sobre la neta se hace al cierre ante el notario. Pida a su contador que modele ambas opciones antes de firmar.

Lo que hacemos por nuestros clientes canadienses

Le proporcionamos una hoja de cálculo de costo base año por año desde el cierre en adelante (valor de escritura + cada mejora facturable, indexada) para que, cuando eventualmente venda, la opción del 35% sobre la neta quede debidamente sustentada. También coordinamos la decisión de elección del notario con su contador canadiense para que la elección mexicana se alinee con su posición fiscal canadiense.

Esto es una de las cosas que los compradores extranjeros consistentemente hacen mal en los portales de la Riviera Maya: compran sin una hoja de costo base, pierden cada factura a lo largo de cinco años y terminan obligados a la opción del 25% sobre el bruto al vender. Eso puede costar más de $20K en una transacción de $400K.