Impuesto sobre la ganancia (ISR) al vender su propiedad en la Riviera Maya

Cómo funciona realmente el ISR en la venta de una propiedad

El ISR (impuesto sobre la renta) es el impuesto del vendedor en México, no el del comprador. El comprador paga un impuesto de adquisición distinto llamado ISAI; el ISR es solo suyo. El hecho estructural importante para un vendedor extranjero es que usted no lo declara ni lo paga por su cuenta. El notario público que cierra la venta es legalmente responsable de calcular bien su ISR, por lo que el notario calcula el impuesto, lo retiene directamente de sus fondos de venta en el cierre y lo entera al SAT en su nombre. Usted recibe su monto neto después de que se descuenta el impuesto. No hay manera de eludirlo ni de quedar exento.

El notario calcula el monto de dos formas y aplica el resultado que exige la ley. El Método A es aproximadamente 25% del precio bruto de venta con cero deducciones. El Método B es el método de ganancia neta, que grava su utilidad real en una escala progresiva que llega hasta el 35%. Para residentes, el método neto corre sobre una escala progresiva del 1.92% al 35%; para vendedores extranjeros no residentes que eligen el método neto, es en la práctica una tasa fija del 35% sobre la ganancia. Una vez que tiene los costos documentados, el método neto suele ser mucho más económico, razón por la cual la documentación es la mayor palanca que usted controla.

Como el notario responde por la cifra, no aceptará explicaciones vagas. Quiere ver la escritura original, el comprobante fiscal digital CFDI vinculado a ella y facturas válidas por cualquier costo que usted desee deducir. Si llega al cierre sin esos documentos, el notario recurre por defecto al método del 25% sobre el bruto, que casi siempre es el peor resultado. Trate el impuesto como un costo de cierre conocido y planificable, no como una sorpresa, y los documentos que reúna antes de poner el inmueble en venta son los que deciden cuán grande será ese costo.

Las cifras reales: 25% sobre el bruto vs hasta 35% sobre el neto

Las dos tasas que importan son la del 25% del método bruto y la de hasta 35% del método neto. El método bruto aplica el 25% al precio total de venta sin deducción alguna. Es el recurso de respaldo que el notario usa cuando usted no puede comprobar lo que pagó originalmente. El método neto grava solo su ganancia, que es el precio de venta menos su costo de adquisición ajustado por inflación y sus costos permitidos respaldados por factura. Para residentes, la escala neta va del 1.92% hasta el 35%, con el tramo superior alcanzado en ganancias grandes (aproximadamente por encima de unos USD 250,000 de ganancia anual). Para no residentes, la elección del método neto es en la práctica una tasa fija del 35% sobre la ganancia.

La ganancia neta se construye a partir de insumos reales y documentados. Usted parte de su costo de adquisición, que México luego ajusta al alza por inflación usando el índice INPC del SAT según cuántos meses fue propietario del inmueble. Ese ajuste por inflación reduce su ganancia gravable aunque nunca haya tocado la vivienda. A partir de ahí, usted resta las mejoras de capital documentadas y los costos de cierre y venta permitidos, incluidos los honorarios del notario, el impuesto de adquisición ISAI que pagó al comprar, la comisión del agente y el avalúo. Cada una de esas deducciones debe estar respaldada por una factura (CFDI).

Un matiz que sorprende a los propietarios de largo plazo: la porción de construcción (edificación) de su base se deprecia 3% por año de propiedad y no puede reducirse por debajo del 20% de su valor original, mientras que la porción de terreno no se deprecia en absoluto. Así, el ajuste por inflación empuja su base hacia arriba mientras la depreciación de la construcción tira de una parte hacia abajo, y el efecto neto depende de cuánto tiempo conservó la propiedad. Por eso las propiedades conservadas durante mucho tiempo suelen mostrar una ganancia gravable mayor de la que los propietarios esperan. Las cifras exactas de su venta específica las confirman el notario del cierre y su contador.

• Método bruto: 25% del precio bruto de venta, sin deducciones (el respaldo cuando no puede comprobar el costo).
• Método neto: hasta 35% de la ganancia neta; progresivo del 1.92% al 35% para residentes, en la práctica fijo del 35% para no residentes.
• Ganancia neta = precio de venta menos costo de adquisición ajustado por inflación, mejoras documentadas y costos de venta permitidos.
• La porción de construcción de la base se deprecia 3% por año, con un piso del 20% del original; el terreno no se deprecia.
• La base de costo se ajusta al alza por inflación vía el índice INPC del SAT según los meses de propiedad.

La exención de casa-habitación y por qué la mayoría de los vendedores extranjeros no puede usarla

México sí tiene una poderosa exención de residencia principal, llamada exención de casa-habitación, pero está hecha para residentes, no para propietarios extranjeros no residentes. Exenta la ganancia sobre un valor de venta de hasta 700,000 UDIs. La UDI es una unidad indexada a la inflación que publica diariamente Banxico; a junio de 2026 ronda los 8.835 MXN, lo que sitúa el tope de la exención en aproximadamente 6.18 millones de pesos, o unos USD 330,000 a alrededor de 18.7 MXN/USD. La ganancia por encima de ese umbral se grava, y usted debe recalcular las cifras en pesos y en USD al valor real de la UDI del día, porque se mueven con la inflación y el tipo de cambio.

La exención no es automática y no es generosa en frecuencia: solo puede usarse una vez cada tres años, lo que significa que no debe haber reclamado una exención de casa-habitación sobre otra vivienda en los tres años previos a esta venta. La elegibilidad requiere tres cosas en conjunto: residencia fiscal mexicana con un RFC (y CURP); prueba de que la vivienda fue genuinamente su residencia principal, como su credencial de elector INE en el domicilio, recibos de servicios y estados de cuenta bancarios a su nombre en el domicilio; y una superficie de terreno que no exceda tres veces la superficie construida, ya que cualquier excedente de terreno se grava incluso para un residente que de otro modo sería elegible.

Esta es la verdad incómoda que les decimos a los vendedores extranjeros de entrada: si usted es no residente para efectos fiscales, no puede reclamar esta exención. Tener un RFC, o incluso una visa de residente temporal o residente permanente, no lo convierte por sí solo en residente fiscal mexicano; la residencia fiscal es una prueba aparte (centro de intereses vitales, más de 183 días, etcétera) que el notario y su contador deben confirmar. Algunos notarios extenderán la exención a residentes temporales o permanentes que genuinamente vivan en la vivienda y puedan documentarlo, pero un propietario con visa de turista o puramente no residente no puede. Si la vivienda está co-titulada con un cónyuge o familiar que también sea residente mexicano con un RFC y la use como su residencia principal, cada propietario puede aplicar su propia exención de 700,000 UDIs sobre su parte.

• Tope de exención: 700,000 UDIs, unos MXN 6.18 millones / USD 330,000 en junio de 2026 (UDI ≈ 8.835 MXN); recalcule a la fecha de la transacción.
• Frecuencia: utilizable una vez cada tres años.
• Elegibilidad: residencia fiscal mexicana + RFC (y CURP), prueba de residencia principal y terreno ≤ 3x la superficie construida.
• Los vendedores extranjeros no residentes quedan excluidos; una visa o un RFC por sí solos no equivalen a residencia fiscal.
• La copropiedad se acumula: cada copropietario residente que califique puede aplicar su propia exención de 700,000 UDIs sobre su parte.

La trampa de la documentación que puede gravarle el precio total de venta

El error más caro que puede cometer un vendedor extranjero no tiene nada que ver con las tasas y todo que ver con el papeleo. Para cualquier compra posterior al 31 de diciembre de 2013, el valor de la escritura por sí solo no se acepta como prueba de lo que pagó. La escritura original debe llevar el CFDI, el comprobante fiscal digital. Si no hay CFDI, el SAT trata su base de costo como cero y se le grava esencialmente el precio total de venta, que es el peor resultado posible. Esta única regla explica la mayoría de las historias de terror que cuentan los vendedores extranjeros.

La misma lógica aplica a las mejoras. Las mejoras de capital, como agregar una alberca, construir una habitación o realizar mejoras estructurales, solo cuentan si tiene una factura (CFDI) del contratista. El mantenimiento general y el trabajo estético, como una cocina remodelada, repintar o nuevos accesorios de baño, en general no cuentan como mejoras de capital. La regla es contundente: sin factura, no hay deducción, punto. Así que antes de poner el inmueble en venta, reúna su CFDI, su escritura original y cada factura de mejora que pueda encontrar. Ese papeleo es lo que empuja al notario hacia el método de ganancia neta sobre una ganancia mucho menor, en lugar del respaldo del 25% sobre el bruto.

También hay una trampa que se origina años antes de vender. Subdeclarar el precio en la compra o en la venta es ilegal y se vuelve en su contra de forma grave. Si declaró un precio de compra bajo cuando compró, su ganancia en papel al vender resulta artificialmente enorme y genera un ISR catastrófico. Un notario de buena reputación no subdeclarará de todos modos, y nosotros nunca participamos en ello. Registre siempre el valor real de mercado en la escritura; un valor declarado correcto y más alto también le da al siguiente comprador una base de costo futura más limpia.

• Corte del CFDI: las compras posteriores al 31 de diciembre de 2013 requieren el CFDI en la escritura, o la base de costo = cero.
• Sin CFDI, el SAT le grava casi el precio total de venta.
• Las mejoras se deducen solo con una factura del contratista; el trabajo estético y de mantenimiento por lo general no cuenta.
• Subdeclarar el precio de la escritura es ilegal e infla su ganancia gravable futura.

Paso a paso: reducir el impuesto como vendedor no residente

Incluso sin la exención de casa-habitación, un vendedor extranjero no residente tiene palancas reales y legales. La meta es darle al notario suficiente documentación para usar el método de ganancia neta sobre la ganancia honesta más pequeña, en lugar de recurrir al 25% del bruto. Todo lo que sigue es orientación general; las cifras específicas y lo que califica para su operación las confirman el notario del cierre y un contador mexicano.

Comience con la base de costo: presente el CFDI vinculado a su escritura original para que su precio de compra real cuente, y luego deje que el ajuste por inflación del INPC del SAT eleve esa base por los meses que fue propietario del inmueble. A continuación, reúna facturas por cada mejora de capital y reclame los costos de venta permitidos, los honorarios del notario, el ISAI que pagó en la compra, la comisión del agente y el avalúo, cada uno respaldado por una factura. Donde genuinamente aplique y haya planeado con suficiente anticipación, establecer la residencia fiscal mexicana antes de vender puede desbloquear la exención de residencia principal, pero esa es una decisión de planeación que debe tomarse con bastante antelación y con asesoría profesional, no un arreglo de último minuto.

Por último, conserve la prueba del impuesto que fue retenido. El notario le emite documentación oficial que muestra el ISR descontado de sus fondos, y ese comprobante es su evidencia del impuesto extranjero pagado cuando concilie con su país de origen.

• Presente el CFDI de su escritura original para que se reconozca su precio de compra real.
• Deje que el ajuste por inflación del INPC eleve su base por los meses que conservó la propiedad.
• Reúna facturas por cada mejora de capital.
• Reclame los costos de venta permitidos con facturas: honorarios del notario, ISAI pagado en la compra, comisión del agente, avalúo.
• Si se planea con bastante antelación, establecer la residencia fiscal mexicana puede desbloquear la exención (obtenga asesoría profesional).
• Conserve el comprobante oficial del notario sobre el ISR retenido como prueba del impuesto extranjero pagado.

Notas por ciudad en Quintana Roo: Cancún, Playa, Tulum, Puerto Morelos, Bacalar

Las reglas del ISR son federales, por lo que el marco central, 25% sobre el bruto o hasta 35% sobre el neto, la exención de 700,000 UDIs para residentes que califiquen, la regla de base CFDI desde 2013, es idéntico en toda la Riviera Maya. Lo que cambia de un pueblo a otro es cuál trampa muerde más fuerte. En Cancún aplican las mismas reglas federales; la mecánica de adquisición a nivel estatal en Quintana Roo afecta el ISAI del comprador, no su ISR de vendedor, y un valor de venta declarado correctamente (más alto) simplemente significa más ISAI para el comprador y una base de costo futura más limpia para quien le compre.

Playa del Carmen opera con el marco idéntico del ISR, pero su fuerte plusvalía significa que los vendedores que subdeclararon en la compra hace años enfrentan el mayor golpe de ganancia fantasma; documentar la base de costo real del CFDI importa más aquí. Tulum sigue las mismas reglas, pero muchos lotes de Tulum son más grandes, así que si usted es un residente elegible que cuenta con la exención, vigile la prueba de que el terreno no debe superar tres veces la construcción, porque el terreno excedente se grava incluso para alguien que de otro modo califica. Confírmelo con el notario antes de confiar en ello.

Puerto Morelos sigue la misma vía federal del ISR; las propiedades costeras, de origen ejidal o en fideicomiso aún corren el cálculo estándar de ISR de vendedor ante el notario, y el banco del fideicomiso emite la instrucción de transferir, pero no cambia cómo se calcula el ISR. Bacalar usa las mismas reglas también, pero su plusvalía reciente más rápida sumada a parcelas de terreno más grandes hace que tanto la base ajustada por inflación como la prueba del terreno de 3x la construcción sean especialmente relevantes, así que trabaje con un notario con experiencia en la titulación de terrenos en Quintana Roo.

• Cancún: mismo ISR federal; la mecánica estatal afecta el ISAI del comprador, no su ISR de vendedor.
• Playa del Carmen: la alta plusvalía magnifica el riesgo de ganancia fantasma; la base real del CFDI importa más.
• Tulum: lotes más grandes; vigile la prueba de terreno ≤ 3x la construcción para la exención.
• Puerto Morelos: las propiedades en fideicomiso siguen sin cambios la vía estándar de ISR de vendedor.
• Bacalar: plusvalía rápida más parcelas grandes; use un notario con experiencia en titulación de terrenos en Quintana Roo.

Mitos comunes y señales de alerta a evitar

El mito más persistente en los artículos de marketing es que conservar una propiedad durante cinco años deja la ganancia libre de impuestos. No es así. No existe ninguna exención por periodo de tenencia en ninguna parte de la ley mexicana. La única manera de exentar la ganancia en una venta es la regla de casa-habitación basada en la residencia, que requiere residencia fiscal mexicana más un RFC más prueba de residencia principal, tiene un tope de 700,000 UDIs y solo puede usarse una vez cada tres años. Si alguien le dice que solo espere cinco años y venda libre de impuestos, está equivocado.

La segunda señal de alerta es cualquier sugerencia de declarar un precio bajo en la escritura para ahorrar impuestos. Es ilegal, un notario de buena reputación se negará y le perjudica porque un precio de compra declarado bajo infla su ganancia en papel en la venta eventual. La tercera señal de alerta es la documentación faltante: llegar al cierre sin CFDI en su escritura original y sin facturas de mejoras obliga al notario a usar el método del 25% sobre el bruto sobre el precio total de venta. La documentación es la operación, no un formalismo.

En el plano internacional, la buena noticia es que en general no se le grava dos veces. Los tratados fiscales le permiten acreditar el ISR mexicano contra el impuesto de su país de origen: los vendedores estadounidenses usan el Foreign Tax Credit (Formulario 1116); los canadienses reportan la ganancia mundial y reclaman un crédito por impuesto extranjero por el impuesto mexicano pagado; los europeos se apoyan en el tratado de su país con México. Conserve el comprobante oficial del notario sobre el ISR retenido como su prueba del impuesto extranjero pagado, y use un contador transfronterizo para aplicar el tratado correctamente.

• Mito: 'conserve cinco años y venda libre de impuestos.' Falso. No existe exención por periodo de tenencia en la ley mexicana.
• Señal de alerta: cualquier consejo de subdeclarar el precio de la escritura. Ilegal y contraproducente.
• Señal de alerta: sin CFDI en la escritura original y sin facturas de mejoras en el cierre.
• En general no hay doble impuesto: Formulario 1116 de EE. UU., crédito por impuesto extranjero canadiense, alivio por tratado europeo, más un contador transfronterizo.

Hable con nuestro equipo antes de poner su propiedad en venta

El ISR no es una sorpresa; es un costo conocido que usted puede planificar, y la diferencia entre un impuesto por ganancia fantasma y uno justo es casi siempre el papeleo que reunió antes de poner el inmueble en venta. Desde el día que compra, lo inteligente es conservar el CFDI en su escritura, cada factura de mejora y, si alguna vez pretende calificar para la exención, su prueba de residencia. Años después, eso es lo que permite al notario calcular el impuesto sobre su ganancia real en lugar de una fantasma.

Trabajamos con corredores con licencia, un notario con licencia y contadores transfronterizos en la transacción, y con gusto le explicamos su situación específica antes de que se comprometa con una venta. Seremos francos sobre si la exención de casa-habitación puede aplicarse a usted, cotizaremos la exención en términos de la UDI, el peso y el USD de hoy con la fecha adjunta, y nunca participaremos en la subdeclaración del precio. Las cifras exactas de su operación las confirman el notario del cierre y un contador mexicano, nunca se adivinan.

Si está pensando en vender, o en comprar con miras a una salida futura limpia, escríbanos o reserve una visita. Le ayudaremos a construir el plan de documentación que mantiene su impuesto eventual sobre su ganancia real, no sobre un número que en realidad nunca ganó.