Guías del comprador: Riviera Maya
Cada guía que publicamos para el comprador extranjero, agrupada según lo que realmente quiere entender: cómo funciona la propiedad, lo que de verdad cuesta, cómo comprar con seguridad y dónde vivir. Sin humo: fuentes citadas y cifras calculadas a partir de nuestros propios datos.
Propiedad y marco legal
Cómo un extranjero se vuelve propietario aquí de verdad: el fideicomiso, el notario, el depósito en garantía, el financiamiento y las reglas antilavado.
El fideicomiso explicado
Un fideicomiso es un fideicomiso bancario renovable a 50 años que permite a un ciudadano extranjero tener la plena titularidad beneficiaria de un inmueble residencial dentro de la zona restringida de México (toda la Riviera Maya). El banco tiene la nuda titularidad legal; usted tiene todos los derechos: vender, rentar, hipotecar, renovar, heredar. La constitución toma de 30 a 45 días y cuesta aproximadamente entre USD 2,000 y 3,500, más una administración anual de MXN 8,000-12,000.
El papel del notario en un cierre inmobiliario mexicano
Un notario público mexicano es un funcionario jurídico con licencia federal que actúa como autoridad neutral en materia de titularidad, no como un notary al estilo de EE.UU./Canadá. El notario revisa la cadena de título en el RPP/RPPC, calcula y retiene impuestos, redacta la escritura pública, la inscribe en el registro estatal y certifica la legalidad. Su honorario (1.0-1.5% del precio) está regulado. El notario NO representa al comprador ni al vendedor, solo la legalidad de la operación.
Escrow y seguro de título
El escrow afianzado resguarda su depósito de garantía con un tercero neutral, un proveedor autorizado de título y escrow, hasta cumplir las condiciones de cierre o devolver sus fondos según las reglas de incumplimiento. El seguro de título, por lo general gestionado por el mismo proveedor, lo protege de gravámenes ocultos, fraude y defectos en la cadena de propiedad descubiertos tras el cierre. Ambos son indispensables para cualquier comprador extranjero; juntos cuestan cerca de 0.5-1.0% del precio de compra y previenen los modos de falla más costosos.
Financiamiento para Compradores Extranjeros en México
La mayoría de los compradores extranjeros en la Riviera Maya pagan en efectivo, alrededor del 78% a más del 90% de las compras internacionales, porque el financiamiento local es lento y caro. Los créditos bancarios en pesos rondan el 9-14% y suelen exigir residencia permanente más 30-50% de enganche. Las alternativas realistas son un crédito transfronterizo en USD (cerca del 8.5-10.5% fijo, hasta el 65% del valor de la propiedad), un plan de pago del desarrollador o un HELOC del país de origen.
LFPIORPI para compradores extranjeros
La LFPIORPI (ley antilavado de México, reformada el 17 de julio de 2025) obliga a las inmobiliarias a aplicar KYC y documentar el origen de fondos en toda operación igual o superior a 8,025 UMA por acto (~MXN 907,000 / ~USD 50,000). El comprador extranjero por encima del umbral aporta pasaporte, identificación fiscal extranjera y documentación de origen de fondos; datos del beneficiario controlador si compra a través de una sociedad; el efectivo queda prohibido en el umbral (solo transferencias); los registros se conservan 10 años. El enfoque es documentación, no investigación: con papeles limpios el proceso es sencillo.
Costos e impuestos
Lo que comprar y ser propietario cuesta de verdad: gastos de cierre, ISAI, predial, ganancias de capital y fiscalidad transfronteriza.
Gastos de cierre en Mexico para compradores extranjeros (2026): lo que muestran nuestras propiedades reales
Sobre nuestras 7 propiedades activas en la Riviera Maya (precio mediano de USD 370,735), los gastos de cierre todo incluido para un comprador extranjero, calculados concepto por concepto, van del 4.1 a 9.3 por ciento del precio de compra. Dos factores fijan el rango: el ISAI, el impuesto municipal de adquisicion, al 4 por ciento en Tulum y Playa del Carmen frente al 3 por ciento en Cancun y Puerto Morelos, y unos USD 4,100 de costos fijos de permiso federal y fideicomiso bancario que pesan cada vez menos a medida que sube el precio. Aqui esta la cuenta concepto por concepto, las leyes detras de cada tasa, y una calculadora que usted puede correr.
Gastos de Cierre en la Riviera Maya, por Ciudad
Calculados sobre nuestras propias inscripciones activas con tasas verificadas por ley para 2026, los gastos de cierre totales del comprador extranjero en la Riviera Maya son del 4.1-9.3% del precio de compra; las reglas generales del sector hablan de 6-10%, y las viviendas de precio medio en los municipios del 4% sí caen ahí (nuestra guía pilar de gastos de cierre reconcilia ambas cifras). Las partidas mayores son el impuesto de transmisión ISAI (3-4% según el municipio: 4% en Tulum y Playa del Carmen, 3% en Cancún y Puerto Morelos en 2026), los honorarios del notario (1.0-1.5%), la constitución del fideicomiso si se requiere (USD 2,000-3,500 fijos) y los derechos de registro más avalúo (~0.5-1.0%). Los compradores nacionales mexicanos pagan menos porque el permiso SRE y las partidas del fideicomiso desaparecen.
Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI) por ciudad
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el impuesto municipal de transmisión que paga el comprador al cierre. En 2026: 4% en Tulum (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50) y 4% en Playa del Carmen para escrituras a partir del 10 de diciembre de 2025, frente a 3% en Cancún y 3% en Puerto Morelos (art. 27 de la Ley de Hacienda de cada municipio). La base es el mayor valor entre el precio, el avalúo catastral y el avalúo certificado. El notario calcula y recauda el ISAI como parte del cierre.
Predial: el impuesto predial anual de México explicado para compradores extranjeros
El predial es el impuesto municipal anual de México, y en Quintana Roo es notablemente bajo. Se calcula sobre su valor catastral, por lo general solo del 10 al 40% del precio de mercado, a una tasa cercana al 0.19% para una casa o condominio construido. La mayoría de los propietarios extranjeros en la Riviera Maya pagan cerca de USD 150 a 1,000 al año, y pagar en enero otorga un descuento del 15 al 30%.
Impuesto sobre la ganancia (ISR) al vender su propiedad en la Riviera Maya
Al vender una propiedad en México, usted, el vendedor, paga ISR sobre la ganancia. El notario lo calcula de dos formas, alrededor del 25% del precio bruto sin deducciones, o hasta 35% sobre su ganancia neta, luego retiene el monto exigido por ley de sus fondos en el cierre y lo entera al SAT. Los vendedores extranjeros no residentes no obtienen la exención de casa-habitación.
Ganancias de capital en México para compradores canadienses
Los residentes canadienses que venden inmuebles en la Riviera Maya pagan el impuesto mexicano sobre ganancias de capital (25% sobre el precio bruto de venta o 35% sobre la ganancia neta, lo que elija el vendedor), retenido al cierre por el notario, más el impuesto canadiense sobre ganancias de capital con la tasa de inclusión del 50%. El tratado fiscal Canadá-México (Artículo XIII) permite a los canadienses acreditar el impuesto mexicano pagado contra el impuesto canadiense adeudado, de modo que la mayoría de los vendedores paga el mayor de los dos, no ambos.
US Citizens Buying in Mexico: FIRPTA, Tax Treaties, and What to Declare(en inglés)
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) applies when you SELL US real estate to a foreign buyer - it does NOT apply to an American buying property in Mexico. When a US citizen sells Mexican property, the sale is reported on your US tax return as a capital gain; the US-Mexico tax treaty prevents double taxation. You may also have FBAR and/or FATCA Form 8938 obligations if you hold a Mexican bank account. A US-licensed CPA with cross-border expertise should review your situation before purchase.
Servicios e internet: costos de contratación y mensuales
Calcule entre USD 120 y 200 al mes por todos los servicios en un condominio modesto de la Riviera Maya, y de USD 300 a 700 o más en una villa con mucho A/C y alberca. La luz (CFE) es la incógnita: por debajo del tope de 850 kWh de verano es barata y subsidiada; al superarlo, la tarifa DAC sin subsidio, de unos MXN 6 por kWh, puede triplicar su recibo.
Proceso y seguridad
Comprar sin que lo engañen: las estafas que vemos, la verificación del título y el seguro contra huracanes.
Fraudes inmobiliarios comunes en México (y cómo evitarlos)
Los cinco fraudes más comunes contra compradores extranjeros en el mercado inmobiliario mexicano son: (1) terreno ejidal vendido como propiedad privada; (2) esquemas de atajo para 'omitir el fideicomiso'; (3) anticipo transferido al broker o al vendedor en vez de a un escrow afianzado; (4) brokers falsos o sin licencia, sin matrícula AMPI/SEDETUS; (5) título viciado por una búsqueda incompleta del RPP/RPPC. Cada uno se derrota con un paso de verificación concreto que un broker competente realiza antes de que usted firme.
Is Tulum Safe? An Honest Assessment for Property Buyers(en inglés)
Tulum is considered safe for tourists and property buyers within its main residential and tourist corridors. The US State Department maintains Level 2 'Exercise Increased Caution' for Quintana Roo state - the same level as France and Germany. Tulum town, Aldea Zama, La Veleta, and the beach-club zone have active tourism-police presence and a low foreign-visitor incident rate. Buyers who research their specific neighborhood and apply standard urban precautions face a low day-to-day risk.
Seguro contra huracanes para propiedades en Riviera Maya
El seguro contra huracanes para vivienda en Riviera Maya suele costar de 0.4 a 0.8% del valor asegurado al año, con deducibles por tormenta nombrada de 2 a 5% por evento. Las grandes aseguradoras mexicanas (Chubb, AXA, Mapfre, GNP) ofrecen pólizas en USD para propietarios extranjeros. La cobertura protege la estructura y los contenidos frente a tormentas nombradas (huracanes, tormentas tropicales), viento e inundación por marea de tormenta. El sismo suele ser un complemento aparte. El subaseguramiento es común: fije la suma asegurada al costo de reposición total, no al precio de compra.
Ciudades y estilo de vida
Dónde y cómo vivir: las realidades del mercado ciudad por ciudad, el sargazo sin rodeos, las rentas vacacionales y la residencia.
Tulum Real Estate 2026: Buyer's Market Realities(en inglés)
Yes, Tulum is a buyer's market in 2026. Inventory has grown roughly 30-40% since 2023 as developer pipeline completed, days-on-market have risen to 90-180 days on many listings, and price-per-m² has plateaued or softened 5-12% in mid-range condos. Buyers with cash hold real negotiating power today.
Sargazo y valor inmobiliario en la Riviera Maya
La exposición al sargazo varía enormemente a lo largo de la costa de la Riviera Maya: dentro del mismo pueblo, propiedades frente al mar separadas por un kilómetro pueden recibir un arribo anual muy distinto. El programa de monitoreo de la Universidad del Sur de Florida pronostica la temporada 2026 como un año de mayor a récord. El valor lo refleja: las caletas bien protegidas (arrecife de Puerto Morelos, caleta de Akumal) conservan su valor; la costa abierta y expuesta (sur de Tulum, Mahahual) sufre correcciones de precio más pronunciadas en temporadas fuertes.
Reglas de renta vacacional en la Riviera Maya: lo que los propietarios extranjeros deben saber en 2026
Rentar su propiedad de la Riviera Maya a corto plazo es totalmente legal, pero en 2026 está más regulado. Debe registrar cada anuncio en el padrón gratuito RETUR-Q de Quintana Roo, y aplica un impuesto estatal de hospedaje (ISH) del 6%. Obtener un RFC mexicano baja la retención de la plataforma del 20% a cerca del 4% de ISR. Espere rendimientos brutos reales de aproximadamente 5 a 9%, no el 10 a 15% que prometen algunos anuncios.
Residencia Mexicana para Compradores de Propiedad: La Guía Honesta 2026
Comprar propiedad en la Riviera Maya no le otorga residencia mexicana de forma automática. En 2026, usted califica para una residencia temporal de un año demostrando ingresos de unos USD $4,400 al mes (durante 6 meses) o cerca de USD $74,000 en ahorros (durante 12 meses). Solicita en un consulado mexicano en el extranjero y concluye en el INM dentro de los 30 días siguientes a su entrada a México.
Vaya más lejos: nuestros datos, herramientas y ciudades
Las guías se apoyan en nuestras propias cifras. Aquí puede verificarlas y ponerlas a trabajar.
Informe del comprador extranjero
Nuestros datos de fuente primaria: precios, sargazo y gastos de cierre, calculados a partir de nuestro propio inventario y libres para citar.
AbrirCalculadora de gastos de cierre
En nuestras propias propiedades, los gastos de cierre todo incluido rondan el 4.1 % a 9.3 %. Haga su propio cálculo en dos minutos.
AbrirGuías de ciudades
Siete ciudades presentadas con honestidad: precios, exposición al sargazo y quién compra dónde.
AbrirDejar Florida
La guía del snowbird de Quebec que cambia Florida por la Riviera Maya, con el cálculo en dólares canadienses.
AbrirEstime sus gastos de cierre
La misma calculadora que usa nuestro equipo, integrada aquí: elija una ciudad, ponga un precio y vea cada partida. Estimaciones, a confirmar con el notario al cierre.