Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI) por ciudad
Last updated 5 de mayo de 2026 · Authored by the Mayan Wealth Homes team · Reviewed by Jessica Laines
Qué es el ISAI y quién lo paga
ISAI significa Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el impuesto sobre la adquisición de propiedades. Es un impuesto local mexicano (a nivel estatal y municipal), no un impuesto federal. La tasa la fija cada municipio dentro de los rangos establecidos por el estado. El comprador paga el ISAI, que el notario retiene y entera al cierre.
Dado que la tasa se fija a nivel municipal, dos propiedades contiguas, una en Cancún (municipio de Benito Juárez) y otra en Puerto Morelos (municipio de Puerto Morelos, que se constituyó como municipio propio en 2016), pueden tener tasas de ISAI distintas a pesar de estar a kilómetros de distancia. Por eso las guías genéricas de "costos de cierre en México" ofrecen rangos amplios; la cifra correcta depende de en qué municipio se ubique la propiedad.
Tasas de ISAI en Quintana Roo (2026)
Tasas vigentes de ISAI por municipio de Quintana Roo:
- Cancún (Benito Juárez): 3.0%
- Playa del Carmen (Solidaridad): 2.5%
- Tulum (municipio de Tulum): 2.5%
- Puerto Morelos (municipio de Puerto Morelos): 2.0%
- Bacalar (municipio de Bacalar): 2.0-2.5% (depende del tipo de propiedad y la zonificación)
- Cozumel: 2.5%
- Holbox (municipio de Lázaro Cárdenas): 2.5%
- Felipe Carrillo Puerto: 2.0%
- Mahahual / Costa Maya (Othón P. Blanco): 2.0-2.5%
Cómo se calcula el ISAI
El ISAI se aplica sobre el mayor de: (a) el precio de transmisión declarado (lo que la escritura registra como precio de compra), o (b) el valor de avalúo realizado por un valuador registrado ante el SAT, o en algunos casos (c) el valor catastral (la propia valuación del padrón fiscal del municipio).
Implicación práctica: no puede reducir el ISAI subdeclarando el precio de la escritura por debajo del avalúo. Si declara $300K pero el avalúo indica $400K, el ISAI se calcula sobre $400K. Algunos compradores extranjeros intentan en ocasiones reducir el ISAI negociando un precio declarado más bajo; el notario lo rechazará si el avalúo lo supera.
Por qué Cancún es la más alta y Puerto Morelos la más baja
Cancún (municipio de Benito Juárez) tiene la tasa de ISAI más alta del estado, con 3.0%. El gobierno municipal utiliza el ISAI como una fuente importante de ingresos, dado el volumen de transacciones de Cancún.
Puerto Morelos se constituyó como municipio propio en 2016 (al separarse de Benito Juárez) y adoptó una tasa de ISAI de 2.0% para atraer inversión al nuevo municipio. Esta es una de las varias razones por las que Puerto Morelos ha sido un destino discretamente sobresaliente para condominios con precios de snowbird en el período 2018-2025: menores costos de cierre netos para el comprador, litoral protegido por arrecife y ambiente de pueblo pequeño.
Tulum y Playa del Carmen se ubican en 2.5%, la banda media típica del estado. Bacalar varía entre 2.0-2.5% según el tipo de propiedad; lo residencial frente a la laguna suele ser 2.5% y lo agrícola o periférico, 2.0%.
Ejemplo práctico: condominio de USD 400K en tres ciudades
El mismo condominio hipotético de USD 400K en tres municipios distintos, considerando solo el ISAI:
- Cancún: 3.0% × $400K = $12,000
- Tulum: 2.5% × $400K = $10,000
- Puerto Morelos: 2.0% × $400K = $8,000
Cómo encaja el ISAI en los costos totales de cierre
El ISAI es la partida individual más grande dentro de los costos de cierre del comprador extranjero. Sobre una cifra total típica de costos de cierre de 6-10%, el ISAI representa de 2-3 puntos porcentuales, aproximadamente un tercio del total. Los demás componentes principales son los honorarios del notario (1.0-1.5%), el fideicomiso (USD 2,000-3,500 fijos), el registro, el avalúo, la conciliación del predial y los prepagos de cuotas de mantenimiento.
Tanto nuestra guía de costos de cierre por ciudad como nuestra Calculadora de Costos de Cierre utilizan la tasa de ISAI específica de cada ciudad para que la estimación total del comprador extranjero sea precisa a nivel municipal y no respecto de un promedio estatal.
Frequently asked questions
¿El ISAI es deducible frente a ganancias de capital futuras?
Sí, el ISAI pagado en la adquisición pasa a formar parte de su costo base (con la factura o recibo correspondiente). Cuando finalmente venda, su base incluye el precio de compra original más el ISAI, las mejoras facturables y los costos relacionados con el cierre. Esto reduce la ganancia sobre la cual se calcula el impuesto mexicano a las ganancias de capital bajo la opción del 35% sobre el neto.
¿Se puede financiar el ISAI?
No, en la práctica. El ISAI se paga al cierre en efectivo. El financiamiento hipotecario mexicano es poco común para los compradores extranjeros y por lo general no incluye el ISAI. Planifique tener disponible la totalidad del efectivo del ISAI al cierre.
¿Existen exenciones o descuentos de ISAI?
Limitados. Algunos municipios ofrecen descuentos únicos para ciertos tipos de propiedad (vivienda de interés social, compradores de primera vivienda bajo programas municipales); estos por lo general no aplican a los compradores extranjeros en el mercado residencial. Algunos estados tienen descuentos al estilo de patrimonio familiar; el marco de Quintana Roo es sencillo, sin vías de exención significativas para lo residencial del comprador extranjero.
¿Qué sucede si el avalúo resulta más alto que el precio que estoy pagando?
El ISAI se calcula sobre el mayor entre el precio declarado o el avalúo. Si el avalúo supera su precio declarado, el ISAI se aplica sobre el avalúo. Esto es poco frecuente en la práctica (los valuadores de este mercado suelen ubicarse en el precio declarado o cerca de él), pero puede ocurrir en operaciones subvaluadas o transacciones fuera de mercado.
¿El vendedor paga algo de ISAI?
No. El ISAI es exclusivamente un impuesto del comprador. El vendedor paga el impuesto mexicano a las ganancias de capital (retenido al cierre por el notario), pero el impuesto de transmisión de la propiedad corresponde al lado del comprador.
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