Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI) por ciudad
Last updated 2 de julio de 2026 · Authored by the Mayan Wealth Homes team · Reviewed by Jessica Laines
Qué es el ISAI y quién lo paga
ISAI significa Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el impuesto sobre la adquisición de propiedades. Es un impuesto municipal mexicano, no federal: cada municipio fija su propia tasa en su Ley de Hacienda municipal, expedida por el congreso del estado de Quintana Roo. El comprador paga el ISAI, que el notario retiene y entera al cierre.
Una advertencia sobre fuentes antiguas: muchas guías genéricas todavía citan la ley estatal superada (la Ley del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios, que fijaba 2%). Esa ley dejó de aplicarse a cada municipio conforme este promulgó su propio capítulo en su Ley de Hacienda, así que las citas de 2% para la Riviera Maya están desactualizadas. Dado que la tasa es municipal, dos propiedades contiguas, una en Cancún (municipio de Benito Juárez) y otra en Puerto Morelos (municipio propio desde 2016), pueden tener tasas de ISAI distintas a pesar de estar a kilómetros de distancia.
Tasas de ISAI en Quintana Roo (2026, verificadas en el texto legal)
Tasas vigentes de ISAI por municipio de Quintana Roo, verificadas en los textos municipales consolidados publicados por el Congreso de Quintana Roo (verificación del 2 de julio de 2026):
- Tulum (municipio de Tulum): 4% (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50, reformado en diciembre de 2024)
- Playa del Carmen (municipio de Solidaridad, formalmente renombrado Playa del Carmen): 4% para escrituras firmadas a partir del 10 de diciembre de 2025 (arts. 23 Bis a 23 Undecies; fue 3% de 2020 a 2025 y 2% hasta 2019)
- Akumal (dentro del municipio de Tulum): 4% (aplica el art. 50 de Tulum)
- Cancún (Benito Juárez): 3% (Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, art. 27)
- Puerto Morelos (municipio de Puerto Morelos): 3% (Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, art. 27)
- Bacalar, Cozumel, Holbox (Lázaro Cárdenas) y Mahahual / Costa Maya (Othón P. Blanco): aún sin verificar contra el texto municipal vigente; presupueste dentro de la banda de 3-4% y confirme la tasa actual con su notario antes del cierre
Cómo se calcula el ISAI
El ISAI se aplica sobre el mayor de: (a) el precio de transmisión pactado (lo que la escritura registra como precio de compra), (b) el avalúo catastral con antigüedad no mayor a 180 días, o (c) un avalúo practicado por un valuador con registro estatal o por una institución bancaria, con antigüedad no mayor a 180 días. Benito Juárez y Playa del Carmen incluyen además en la comparación el último valor declarado por el vendedor.
Implicación práctica: no puede reducir el ISAI subdeclarando el precio de la escritura por debajo del avalúo. Si declara $300K pero el avalúo indica $400K, el ISAI se calcula sobre $400K. Algunos compradores extranjeros intentan en ocasiones reducir el ISAI negociando un precio declarado más bajo; el notario lo rechazará si el avalúo lo supera.
Por qué Tulum y Playa del Carmen son ahora las más altas
Tulum subió su ISAI a 4% con la reforma de diciembre de 2024 de su Ley de Hacienda (art. 50) y se mantiene en 4% en la consolidación de diciembre de 2025. Playa del Carmen siguió un año después: el decreto de reforma DE-167 elevó su tasa de 3% a 4% para operaciones a partir del 10 de diciembre de 2025. Estos dos son ahora los mercados con mayor ISAI de la costa.
Cancún (Benito Juárez) cobra 3% desde que subió su tasa de 2% alrededor de 2021; ya no es la más alta del estado. Puerto Morelos también cobra 3% conforme al art. 27 de su propia Ley de Hacienda. La vieja historia de que Puerto Morelos adoptó 2% para atraer inversión ya no corresponde al texto vigente.
La tendencia importa tanto como el nivel: los municipios de Quintana Roo han venido subiendo el ISAI con reformas de diciembre (Tulum en 2024, Playa del Carmen en 2025). Cualquier tasa publicada, incluida esta, debe reverificarse cada enero y confirmarse con el notario antes de una oferta vinculante.
Ejemplo práctico: condominio de USD 400K en cuatro ciudades
El mismo condominio hipotético de USD 400K en cuatro municipios distintos, considerando solo el ISAI:
- Tulum: 4% × $400K = $16,000
- Playa del Carmen: 4% × $400K = $16,000 (escrituras a partir del 10 de diciembre de 2025)
- Cancún: 3% × $400K = $12,000
- Puerto Morelos: 3% × $400K = $12,000
Cómo encaja el ISAI en los costos totales de cierre
El ISAI es la partida individual más grande dentro de los costos de cierre del comprador extranjero, típicamente de 3 a 4 puntos porcentuales del total, aproximadamente entre un tercio y la mitad. Los demás componentes principales son los honorarios del notario (1.0-1.5%), la constitución del fideicomiso (una cuota bancaria de USD 2,400-3,000 más el permiso ante la SRE de MXN 21,650, aproximadamente fijos), el registro, el avalúo, la conciliación del predial y los prepagos de cuotas de mantenimiento.
Tanto nuestra guía de costos de cierre por ciudad como nuestra Calculadora de Costos de Cierre utilizan la tasa de ISAI específica de cada ciudad para que la estimación total del comprador extranjero sea precisa a nivel municipal y no respecto de un promedio estatal.
Frequently asked questions
¿El ISAI es deducible frente a ganancias de capital futuras?
Sí, el ISAI pagado en la adquisición pasa a formar parte de su costo base (con la factura o recibo correspondiente). Cuando finalmente venda, su base incluye el precio de compra original más el ISAI, las mejoras facturables y los costos relacionados con el cierre. Esto reduce la ganancia sobre la cual se calcula el impuesto mexicano a las ganancias de capital bajo la opción del 35% sobre el neto.
¿Se puede financiar el ISAI?
No, en la práctica. El ISAI se paga al cierre en efectivo. El financiamiento hipotecario mexicano es poco común para los compradores extranjeros y por lo general no incluye el ISAI. Planifique tener disponible la totalidad del efectivo del ISAI al cierre.
¿Existen exenciones o descuentos de ISAI?
Limitados. Algunos municipios ofrecen descuentos únicos para ciertos tipos de propiedad (vivienda de interés social, compradores de primera vivienda bajo programas municipales); estos por lo general no aplican a los compradores extranjeros en el mercado residencial. Algunos estados tienen descuentos al estilo de patrimonio familiar; el marco de Quintana Roo es sencillo, sin vías de exención significativas para lo residencial del comprador extranjero.
¿Qué sucede si el avalúo resulta más alto que el precio que estoy pagando?
El ISAI se calcula sobre el mayor entre el precio declarado o el avalúo. Si el avalúo supera su precio declarado, el ISAI se aplica sobre el avalúo. Esto es poco frecuente en la práctica (los valuadores de este mercado suelen ubicarse en el precio declarado o cerca de él), pero puede ocurrir en operaciones subvaluadas o transacciones fuera de mercado.
¿El vendedor paga algo de ISAI?
No. El ISAI es exclusivamente un impuesto del comprador. El vendedor paga el impuesto mexicano a las ganancias de capital (retenido al cierre por el notario), pero el impuesto de transmisión de la propiedad corresponde al lado del comprador.
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