Tasa de capitalización, retorno sobre efectivo, rendimiento bruto: cuál usar y cuándo
El rendimiento bruto es la métrica de comparación más simple: renta anual dividida entre precio de compra. La tasa de capitalización agrega los gastos de operación pero excluye el financiamiento, es el retorno a nivel propiedad, independiente de cómo se financia. El retorno sobre efectivo divide el flujo antes de impuestos entre el efectivo realmente desplegado, capturando el efecto del apalancamiento. Para un comprador extranjero en Riviera Maya, el retorno sobre efectivo suele ser la métrica más relevante porque la estructura de financiamiento varía mucho (crédito hipotecario mexicano en pesos, hipoteca del país de origen, totalmente en efectivo) y cambia el perfil de retorno real.
Vacancia en Riviera Maya: la realidad estacional
El mercado de renta vacacional en Riviera Maya es muy estacional. De diciembre a abril es temporada alta (frecuentemente 80 a 90 % de ocupación a tarifas premium). Mayo, junio, septiembre y octubre son lentos (30 a 50 % de ocupación a tarifas con descuento). La ocupación anual mezclada para una propiedad bien administrada suele estar entre 55 y 70 %. La calculadora presenta esto como un valor predeterminado de 30 % de vacancia, ajuste hacia arriba para propiedades en jungla (Tulum, Bacalar) y hacia abajo para condominios en zona hotelera con demanda de viajeros de negocios constante. Los contratos de largo plazo (anuales) son más estables: 5 a 10 % de vacancia es realista.
Impuesto sobre ingreso de renta en México para no residentes
Los propietarios no residentes con propiedades de renta en México enfrentan dos capas fiscales: la capa mexicana y la capa del país de origen. La capa mexicana se rige por la Ley del ISR Artículo 121: retención del 25 % sobre el ingreso bruto de renta (sin deducción de gastos) O 35 % sobre el ingreso neto indexado (después de gastos de operación documentados, costos de financiamiento e indexación INPC). El régimen indexado al 35 % suele ganar para propietarios con gastos documentados; el régimen bruto al 25 % gana para tenedores de corto plazo o propietarios sin un papel-trail confiable de gastos. La capa del país de origen depende de su residencia fiscal: canadienses y estadounidenses obtienen un crédito por impuesto extranjero contra el impuesto mexicano pagado. Trabaje siempre con un asesor fiscal transfronterizo, el deslizador effectiveTaxRatePct de la calculadora es una aproximación deliberada.
Por qué es una proyección, no una garantía
Las proyecciones de rentabilidad de renta dependen de la vacancia, el crecimiento de tarifas, la inflación de costos operativos y la plusvalía, todas variables inciertas. Los valores predeterminados de la calculadora reflejan la lectura MWH de las condiciones 2026, pero no deben tomarse como garantías prospectivas. Realice una prueba de estrés con 50 % de vacancia y cero plusvalía para ver el piso. Si la propiedad sigue generando flujo positivo en ese escenario, tiene margen de seguridad.