Costos de Cierre, Impuestos y Trámites Legales: Lo que los Compradores Extranjeros Pagan al Cerrar en la Riviera Maya

Los compradores extranjeros que cierran una compra de propiedad en la Riviera Maya pagan un impuesto de adquisición único llamado ISAI (aproximadamente 2 a 3 por ciento del precio de compra), honorarios notariales, y costos de constitución del fideicomiso. El notario público es legalmente responsable de calcular y retener los impuestos aplicables al cierre. Obtener un RFC (Registro Federal de Contribuyentes) antes del cierre es esencial, y el proceso toma de dos a cuatro semanas. FIRPTA no aplica cuando un ciudadano estadounidense compra propiedad en México.

¿Qué paga realmente un comprador extranjero al cierre en la Riviera Maya?

Los compradores extranjeros que cierran una compra en la Riviera Maya pagan tres categorías principales de costos: el impuesto ISAI, honorarios notariales, y costos de constitución del fideicomiso. ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto de transferencia estatal único de aproximadamente 2 a 3 por ciento del precio de compra declarado. Es el impuesto del comprador, no del vendedor, y se paga al cierre a través del notario.

Los honorarios notariales cubren el trabajo legal de preparar, certificar y registrar la escritura. El notario público en México es un funcionario legal designado por el estado, no simplemente un testigo. El notario calcula y retiene los impuestos aplicables, verifica documentos de identidad, y es legalmente responsable de la precisión del expediente de cierre.

La mayoría de los compradores extranjeros en la zona restringida costera también pagan costos de constitución del fideicomiso, porque el título se mantiene a través de un fideicomiso bancario mexicano en lugar de directamente. El banco cobra una cuota de constitución y una cuota anual de fideicomiso. Los costos de cierre varían según el precio de compra y la estructura de la propiedad, por lo que nuestro equipo proporciona un estimado detallado para cada transacción antes de que usted firme un contrato de compra.

¿Qué es un fideicomiso y por qué los compradores extranjeros necesitan uno?

Un fideicomiso es un fideicomiso bancario mexicano que mantiene el título de la propiedad en nombre de un comprador extranjero. Es el vehículo legal estándar para comprar en la zona restringida costera de México, que cubre la mayoría de las propiedades frente a la playa y cercanas a la playa en Tulum, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Puerto Morelos, y Cancún.

Como beneficiario del fideicomiso, usted tiene derechos plenos de uso, renta y reventa. El banco es un fideicomisario pasivo. Puede listar la propiedad en Airbnb, Vrbo, o Booking.com exactamente como si tuviera el título directamente, y puede vender o transferir el fideicomiso en cualquier momento. El fideicomiso es un vehículo de tenencia de título, no un refugio fiscal, y no cambia sus obligaciones de impuesto sobre la renta o ganancias de capital.

Un fideicomiso utilizado como un vehículo simple de tenencia de título, donde el beneficiario tiene control día a día y el banco es pasivo, generalmente se trata como un fideicomiso del otorgante para propósitos fiscales estadounidenses, lo que significa que el beneficiario es gravado como si fuera propietario de la propiedad directamente. El IRS no ha emitido orientación definitiva sobre todas las estructuras de fideicomiso, por lo que los compradores estadounidenses deben confirmar el trato de fideicomiso del otorgante con un CPA o abogado fiscal antes del cierre.

¿Qué es el RFC y por qué lo necesita antes del cierre?

El RFC (Registro Federal de Contribuyentes) es un número de identificación fiscal mexicano emitido por el SAT, la autoridad fiscal federal de México. Los compradores extranjeros están obligados a obtener un RFC antes o inmediatamente después del cierre, y en la práctica el notario lo solicitará en la mesa de cierre.

El RFC importa desde el primer día de propiedad. Sin un RFC registrado con plataformas de renta como Airbnb y Vrbo, la retención de impuesto sobre la renta en los ingresos de renta aumenta significativamente. Cuando eventualmente venda, el notario utiliza su RFC para calcular y remitir el impuesto sobre la renta aplicable (ISR) en su nombre. El RFC vincula su identidad a la transacción en el sistema fiscal mexicano y es requerido para cualquier declaración fiscal en México.

Obtener un RFC como ciudadano extranjero requiere un pasaporte válido, comprobante de domicilio, y en algunos casos una cita en una oficina del SAT o asistencia de un contador mexicano. El proceso típicamente toma de dos a cuatro semanas. Iniciar la solicitud del RFC bien antes de su fecha de cierre objetivo previene que se convierta en un obstáculo de último momento.

¿Qué impuestos retiene el notario al cierre?

El notario es legalmente responsable de retener y remitir impuestos al cierre. Del lado del comprador, el impuesto de cierre principal es ISAI, el impuesto de adquisición único de aproximadamente 2 a 3 por ciento. Del lado del vendedor, el notario retiene ISR (impuesto sobre la renta), el impuesto sobre ganancias de capital de México, directamente de los ingresos del vendedor y lo remite al SAT. No hay opción de exclusión y no hay forma de eludir este proceso.

El notario calcula ISR de dos formas y aplica el método que la ley requiere: aproximadamente 25 por ciento del precio de venta bruto, o un método de ganancia neta de hasta 35 por ciento después de deducciones permitidas. El ISAI del comprador y el ISR del vendedor son obligaciones separadas, pero ambas fluyen a través del mismo notario en el mismo cierre.

Declarar por debajo del precio de compra en la escritura para reducir ISAI es ilegal. Un notario reputado se negará a hacerlo. También daña su base de costo futuro, lo que significa una ganancia imponible más alta cuando la propiedad eventualmente se venda. El trabajo del notario es registrar el valor verdadero de la transacción, y el expediente de cierre debe ser consistente con ese valor.

¿Aplica FIRPTA cuando un ciudadano estadounidense compra propiedad en México?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) no aplica cuando un ciudadano estadounidense compra bienes raíces mexicanos. FIRPTA es una ley estadounidense que requiere que un comprador que compra bienes raíces estadounidenses de un vendedor extranjero retenga un porcentaje del precio de compra y lo remita al IRS. La transacción mexicana está completamente fuera del alcance jurisdiccional estadounidense bajo FIRPTA.

Este es uno de los puntos de confusión más comunes para compradores estadounidenses. Usted es un comprador estadounidense que compra propiedad fuera de los Estados Unidos. No es un vendedor extranjero que dispone de bienes raíces estadounidenses. FIRPTA simplemente no entra en juego.

Los compradores estadounidenses sí tienen obligaciones separadas después del cierre. Consultar con un CPA estadounidense con experiencia transfronteriza antes de la compra es el paso correcto. La intersección de FBAR, FATCA, y el tratado fiscal entre Estados Unidos y México requiere un especialista. Una consulta previa a la compra le permite documentar su base de costo con precisión al cierre, que es la base de cada cálculo fiscal futuro.

¿Qué impuestos continuos paga un propietario extranjero después del cierre?

Predial es el único impuesto anual recurrente sobre la propiedad en México. Se evalúa sobre el valor catastral de la propiedad, que típicamente es menor que el valor de mercado, y se paga al gobierno municipal. Predial es el único impuesto anual que aplica simplemente por ser propietario de la propiedad.

Si renta la propiedad, los ingresos de renta están sujetos a impuesto sobre la renta (ISR) y, en algunos casos, IVA. Airbnb, Vrbo, y Booking.com ahora retienen y remiten automáticamente el impuesto estatal de hospedaje del 6 por ciento (ISH) en la mayoría de las reservas. Las plataformas también retienen ISR. Con un RFC registrado en archivo, la tasa de retención de la plataforma es menor que sin uno. Sin un RFC, puede ser tratado como un no residente extranjero y gravado a una tasa fija del 25 por ciento sobre ingresos brutos sin deducciones permitidas.

Cuando venda, el notario retiene ISR sobre la ganancia de capital. No hay exención por período de tenencia en la ley mexicana. La única exención disponible es la regla de casa-habitación basada en residencia, que requiere residencia fiscal mexicana, un RFC, y comprobante de residencia principal, está limitada a 700,000 UDIs, y puede usarse solo una vez cada tres años. La mayoría de los compradores extranjeros no califican.

¿Cómo se ve el mercado actual de la Riviera Maya para compradores extranjeros?

Basado en los listados activos de MWH a partir de junio de 2026, el precio de lista mediano en toda la Riviera Maya es USD $403,486, con un precio de lista promedio de USD $626,593. Las propiedades se están moviendo: el número mediano de días en el mercado es 25, y el promedio es 28. Estas cifras reflejan el inventario actual que nuestro equipo está comercializando activamente en Tulum, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Puerto Morelos, y Cancún.

A un precio mediano de USD $403,486, un comprador debe presupuestar el impuesto de adquisición ISAI de aproximadamente 2 a 3 por ciento además del precio de compra, más honorarios notariales y costos de constitución del fideicomiso. Los costos de cierre varían según la estructura de la transacción, y nuestro equipo proporciona un estimado detallado antes de cualquier oferta.

Para compradores que convierten desde dólares canadienses, la tasa actual de USD a CAD es aproximadamente 1.4152, lo que significa que una propiedad de USD $403,486 es aproximadamente CAD $570,800 antes de costos de cierre. El tiempo de moneda y la documentación de conversión valen la pena discutir con su banco antes de transferir fondos, ya que las transferencias internacionales grandes pueden desencadenar revisiones de cumplimiento del lado del envío.

Si desea revisar listados actuales o recibir un estimado de costos de cierre para una propiedad específica, nuestro equipo está disponible para guiarle a través de los números antes de que haga una oferta.