Impôt des deux côtés : le propriétaire canadien d'une propriété au Mexique, expliqué

Les chiffres en un coup d'oeil

Taxe de mutation ISAI (par ville)

3 % à 4 %

Permis fédéral SRE

USD 1,233

Mise en place du fideicomiso

USD 2,400 à 3,000

Frais de clôture tout compris

4.1 % à 9.3 %

Seuil de production du T1135 (Canada)

CAD 100,000

Le côté mexicain : ce que vous payez au Mexique

Le Mexique impose la propriété là où elle se trouve. Trois étapes, achat, détention et revente, chacune appuyée sur nos propres chiffres vérifiés par les lois (tous datés 2026, vérifiez les taux courants et confirmez les chiffres finaux avec votre notario).

À l'achat (une seule fois)

• Taxe de mutation ISAI (payée par l'acheteur), 3 à 4 pour cent selon la municipalité. En 2026, Puerto Morelos 3 pour cent et Cancún (Benito Juárez) 3 pour cent, Playa del Carmen 4 pour cent pour les actes à partir du 10 décembre 2025, et Tulum 4 pour cent (Akumal est dans la municipalité de Tulum, donc 4 pour cent aussi). Appliquée au plus élevé du prix, de la valeur cadastrale ou d'une évaluation certifiée. Les municipalités du Quintana Roo ont augmenté l'ISAI ces derniers mois de décembre, alors vérifiez le taux courant.
• Le fideicomiso, le véhicule de propriété côtier. Les étrangers ne peuvent pas détenir un titre direct à moins de 50 km de la côte (Constitution, article 27, fraction I), ils détiennent donc par un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable en vertu de la Ley de Inversión Extranjera de 1993, articles 11 à 14 (article 11 le permis SRE, article 12 l'usage, la jouissance et le revenu locatif, article 13 le terme de 50 ans renouvelable). La mise en place unique à la banque tourne autour de USD 2,400 à 3,000, selon la banque ; demandez une soumission. Notre guide du fideicomiso en explique le mécanisme.
• Permis fédéral SRE, MXN 21,650 pour 2026 (environ USD 1,233 à 17.5586 MXN par USD le 2 juillet 2026). Il est réindexé chaque janvier via l'Anexo 19 de la RMF, alors vérifiez.
• Les frais de clôture tout compris tournent autour de 4.1 à 9.3 pour cent du prix pour un acheteur étranger, calculés sur notre propre inventaire à vendre (pas un chiffre saisi à la main ; les frais fixes pèsent plus lourd sur les propriétés moins chères). Une estimation 2026, à confirmer avec le notario. Le pilier des frais de clôture en détaille la ventilation.
• Canada : l'achat en soi ne déclenche aucun impôt canadien. Il peut toutefois enclencher votre horloge T1135, ce que nous couvrons plus bas.

Pendant la détention et la location (annuel, côté mexicain)

• Le predial (taxe foncière municipale) est modeste, environ 150 à 1 000 USD par année sur la valeur cadastrale, avec un rabais pour paiement hâtif en janvier (environ 25 pour cent à Playa del Carmen, 30 pour cent à Tulum, 15 pour cent à Cancún, 10 pour cent à Puerto Morelos). Les étrangers paient le même predial que les nationaux. Daté 2026, vérifiez localement. Notre guide du predial en est le propriétaire.
• L'entretien annuel de la fiducie fideicomiso, environ USD 700 à 850 par année, distinct de la mise en place unique, selon la banque.
• Le revenu locatif est imposé au Mexique (ISR plus IVA), et s'inscrire pour un numéro fiscal mexicain (RFC) réduit fortement la ponction d'ISR. Notre guide de la location de vacances couvre tout le portrait (RFC, RESICO, IVA, la taxe d'hébergement de l'état de 6 pour cent, RETUR-Q). Ce pilier le relie comme la moitié mexicaine de l'histoire locative transfrontalière ; il n'en répète pas les taux.

À la revente (côté mexicain, résumé seulement, lien profond)

À la revente, le Mexique impose le gain là où se trouve la propriété. Les vendeurs non-résidents choisissent soit environ 25 pour cent du prix brut, soit 35 pour cent du gain net, retenu à la clôture par le notario pour le SAT ; l'exemption casa-habitación réservée aux résidents n'aide généralement pas les propriétaires étrangers, et la règle de base du coût appuyée sur les CFDI depuis 2013 compte. Ce pilier résume et renvoie ailleurs : le mécanisme complet vit dans le guide des gains en capital à la revente (toutes nationalités) et le guide des gains en capital pour Canadiens (le calcul de sortie canadien). Nous ne refaisons pas le tableau des choix ici.

Le côté canadien : ce que vous déclarez au Canada

Le Canada impose ses résidents sur le revenu mondial, alors la même propriété mexicaine figure aussi dans votre déclaration canadienne. Quatre éléments que gère un propriétaire canadien, chacun cité à l'ARC (consulté en juillet 2026, vérifiez les règles courantes).

Le formulaire T1135, la déclaration de propriété que personne ne relie au Mexique

• La règle, énoncée généralement. Les résidents canadiens qui, à un moment de l'année, possèdent un bien étranger déterminé dont le coût total (le prix de base rajusté, pas la valeur marchande) dépasse CAD 100,000 doivent généralement produire le formulaire T1135, le Bilan de vérification du revenu étranger. Lorsque le coût total demeure sous CAD 250,000 durant l'année, la partie A simplifiée peut être utilisée ; à CAD 250,000 ou plus à un moment donné, la partie B détaillée est exigée. Source : ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, et Bilan de vérification du revenu étranger, canada.ca, consulté le 2026-07-05.
• Usage personnel contre location, la nuance centrale. Une propriété mexicaine utilisée principalement (plus de 50 pour cent) comme résidence personnelle est un bien à usage personnel et est généralement exclue du T1135, même au-delà de CAD 100,000. Une propriété détenue pour gagner un revenu, ou louée avec une attente raisonnable de profit, EST un bien étranger déterminé et compte dans le seuil. Une propriété louée seulement pour récupérer les dépenses, sans attente raisonnable de profit, demeure à usage personnel. C'est une question de fait au cas par cas, alors confirmez votre qualification avec un comptable. Source : ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, consulté le 2026-07-05.
• Les pénalités, car le T1135 est une déclaration de renseignements qui peut mordre même sans impôt dû. Le simple retard de production entraîne une pénalité du plus élevé de CAD 100 ou CAD 25 par jour, jusqu'à un maximum de CAD 2,500. Des pénalités plus lourdes s'appliquent lorsque le défaut de produire est fait sciemment ou par négligence grave. Source : ARC, Tableau des pénalités, et Questions et réponses sur les pénalités, canada.ca, consulté le 2026-07-05.

Le revenu locatif étranger dans le T1 (chaque année où vous louez)

Les résidents canadiens déclarent le revenu locatif mondial. Le revenu locatif mexicain net, le loyer moins les dépenses déductibles calculé sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles, Guide T4036), va à la ligne 12600 du T1, et les loyers bruts à la ligne 12599, convertis en dollars canadiens. Utilisez le taux de change de la Banque du Canada du jour où le revenu est né, ou, parce que le loyer arrive à plusieurs moments dans l'année, le taux annuel moyen. Cette obligation s'applique peu importe le seuil T1135 de CAD 100,000 : le seuil ne régit que la déclaration de renseignements, pas l'impôt. Sources : ARC, Lignes 12599 et 12600, Revenus de location, et Guide T4036 ; ARC, Crédit fédéral pour impôt étranger, ligne 40500 (règle de conversion) ; ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, consulté le 2026-07-05.

Le gain en capital à la revente (côté canadien, résumé et lien)

• Le taux d'inclusion. Le Canada inclut la moitié d'un gain en capital réalisé dans le revenu imposable. En date du 2026-07-05, le taux d'inclusion est de la moitié (50 pour cent). Le budget de 2024 proposait de le porter aux deux tiers ; la date d'entrée en vigueur a été reportée du 25 juin 2024 au 1er janvier 2026 (ministère des Finances, 31 janvier 2025), puis la hausse a été annulée (gouvernement du Canada, 21 mars 2025), et l'ARC est revenue à l'application du taux de la moitié. Ce taux a basculé à répétition ; vérifiez le taux courant.
• L'exonération cumulative des gains en capital (1.25 M CAD) ne s'applique qu'aux actions admissibles de petite entreprise et aux biens agricoles ou de pêche admissibles, pas à l'immobilier étranger. Le calcul complet de sortie canadien vit dans le guide des gains en capital pour Canadiens ; ce pilier y renvoie plutôt que de répéter l'exemple chiffré. Sources : communiqué de report du ministère des Finances du Canada, 2025-01-31 ; Premier ministre du Canada, annulation de la hausse proposée des gains en capital, 2025-03-21, consulté le 2026-07-05.

Pas d'exemption pour résidence principale sur une location mexicaine

L'exemption canadienne pour résidence principale exige que la propriété soit normalement habitée dans l'année par le propriétaire ou sa famille, limite la désignation à une seule propriété par unité familiale par année, et ne compte que les années où le propriétaire était résident du Canada. Une propriété détenue principalement pour gagner un revenu échoue généralement au critère de résidence normalement habitée, de sorte qu'une location mexicaine ne peut généralement pas être abritée. C'est général, pas une décision sur votre propriété ; adressez la question à un comptable transfrontalier. Source : ARC, Folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale, et Résidence principale et autres biens immobiliers (ligne 12700), canada.ca, consulté le 2026-07-05.

Comment cela circule des deux côtés

Imaginez un Canadien qui achète un condo dans la Riviera Maya, l'utilise certains hivers et le loue le reste de l'année.

À l'achat, l'argent est entièrement du côté mexicain : ISAI, mise en place du fideicomiso, permis SRE, frais de notario et d'enregistrement, ce qui aboutit à la bande tout compris d'environ 4.1 à 9.3 pour cent. Le Canada ne charge rien à l'achat, mais si le condo est détenu pour gagner un revenu locatif et que son coût dépasse CAD 100,000, il devient un bien étranger déterminé, de sorte que le formulaire T1135 doit généralement être produit chaque année où il est détenu. Si le propriétaire le garde uniquement à usage personnel, le T1135 ne s'applique généralement pas.

Chaque année où il rapporte du loyer, le Mexique impose le revenu locatif d'abord (ISR, l'IVA et la taxe d'hébergement étant gérées par les règles locatives mexicaines). Le même loyer net, converti en dollars canadiens, est ensuite déclaré dans le T1 canadien via le formulaire T776. Pour empêcher le loyer d'être imposé deux fois, le propriétaire demande un crédit fédéral pour impôt étranger à l'égard de l'impôt mexicain payé. Comme le crédit est plafonné à l'impôt canadien sur ce revenu, le propriétaire paie effectivement le plus élevé des deux, pas les deux.

À la revente, le Mexique retient l'ISR à la clôture via le notario, et le Canada inclut la moitié du gain dans le revenu, avec un crédit du traité pour l'impôt mexicain sur le gain en vertu de l'article 21. Une location mexicaine ne se qualifie généralement pas pour l'exemption canadienne de résidence principale. Le calcul détaillé de la revente est dans les deux guides de gains en capital liés plus bas.

Pourquoi cela reste général : chaque chiffre ici dépend de l'année, de la ville, de la propriété et des autres revenus du propriétaire, ce qui est exactement pourquoi c'est de l'information générale et pourquoi l'étape qui compte le plus est une conversation avec un comptable transfrontalier avant d'acheter et de nouveau avant de vendre.

Questions fréquentes

Les Canadiens doivent-ils déclarer une propriété mexicaine à l'ARC ?

Cela dépend de l'usage et du coût. Les Canadiens qui, à un moment de l'année, possèdent un bien étranger déterminé dont le coût total dépasse CAD 100,000 doivent généralement produire le formulaire T1135. Une propriété utilisée principalement comme résidence de vacances personnelle est généralement exclue ; une propriété détenue pour gagner un revenu locatif est incluse. Information générale, pas un conseil fiscal ; vérifiez avec un comptable transfrontalier. (ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, consulté le 2026-07-05.)

Mon condo de vacances de la Riviera Maya est-il un bien étranger déterminé ?

Pas s'il est utilisé principalement (plus de 50 pour cent) pour votre usage personnel, auquel cas il est généralement exclu du T1135 même au-delà de CAD 100,000. Si vous le louez avec une attente raisonnable de profit, il devient un bien étranger déterminé et compte dans le seuil. C'est une question de fait au cas par cas. (ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, consulté le 2026-07-05.)

Le seuil du T1135 est-il fondé sur la valeur ou sur le coût ?

Le coût. Le critère de CAD 100,000 utilise le coût total (le prix de base rajusté) de tous vos biens étrangers déterminés, pas leur valeur marchande, mesuré à un moment de l'année. La partie A (simplifiée) s'applique sous CAD 250,000 ; la partie B (détaillée) à CAD 250,000 ou plus. (ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135, consulté le 2026-07-05.)

Dois-je de l'impôt canadien sur le loyer mexicain même sous le seuil de CAD 100,000 ?

Oui. Les résidents canadiens déclarent le revenu mondial, y compris le revenu locatif mexicain, dans le T1 (net à la ligne 12600 via le formulaire T776) peu importe le seuil T1135. Le chiffre de CAD 100,000 ne régit que la déclaration de renseignements, pas l'impôt sur le revenu. (ARC, Questions et réponses sur le formulaire T1135 ; Lignes 12599 et 12600, consulté le 2026-07-05.)

Suis-je imposé deux fois, une fois au Mexique et une fois au Canada ?

Généralement non. Le Mexique impose d'abord le revenu ou le gain de source mexicaine ; le Canada impose le même montant mais accorde un crédit pour impôt étranger à l'égard de l'impôt mexicain payé (formulaire T2209, ligne 40500), en vertu de l'article 21 de la convention fiscale Canada-Mexique de 2006. Le crédit est plafonné à l'impôt canadien sur ce revenu, alors vous payez effectivement le plus élevé des deux, pas les deux. (ARC ligne 40500 et Folio S5-F2-C1 ; Convention Canada-Mexique 2006, consulté le 2026-07-05.)

Quelle convention fiscale Canada-Mexique s'applique ?

La convention de 2006, signée le 12 septembre 2006 et en vigueur le 12 avril 2007, qui a remplacé celle de 1991. L'article 6 couvre le revenu de biens immobiliers (locatif), l'article 13 couvre les gains en capital, et l'article 21 élimine la double imposition pour le Canada par la méthode du crédit. (Loi de 2006 sur la convention fiscale Canada-Mexique, laws-lois.justice.gc.ca, consulté le 2026-07-05.)

Puis-je utiliser l'exemption canadienne pour résidence principale sur ma propriété mexicaine ?

Généralement non. L'exemption exige que la propriété soit normalement habitée par vous ou votre famille, ne permet qu'une seule propriété par unité familiale par année, et ne compte que les années où vous étiez résident du Canada. Une propriété détenue principalement pour gagner du loyer ne se qualifie généralement pas. (ARC, Folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2, consulté le 2026-07-05.)

Quel taux canadien de gains en capital s'applique à la revente ?

En date de juillet 2026, le Canada inclut la moitié (50 pour cent) du gain dans le revenu. Une hausse proposée aux deux tiers a été reportée (Finances, 31 janvier 2025) puis annulée (gouvernement du Canada, 21 mars 2025), et l'ARC est revenue au taux de 50 pour cent. Cela a changé à répétition, alors vérifiez. L'exonération cumulative des gains en capital ne s'applique pas à l'immobilier étranger. (Communiqués du ministère des Finances et du Premier ministre du Canada, consulté le 2026-07-05.)

Que se passe-t-il si je produis le T1135 en retard ?

Le retard de production entraîne une pénalité du plus élevé de CAD 100 ou CAD 25 par jour, jusqu'à un maximum de CAD 2,500, et des pénalités plus lourdes s'appliquent lorsque le défaut est fait sciemment ou par négligence grave. Comme le T1135 est une déclaration de renseignements, celles-ci peuvent s'appliquer même si la propriété n'a gagné aucun revenu et qu'aucun impôt canadien n'était dû. (ARC, Tableau des pénalités et Questions et réponses sur les pénalités, consulté le 2026-07-05.)

Le Québec change-t-il quelque chose ?

Les résidents du Québec produisent à la fois un T1 fédéral et une TP-1 québécoise et demandent un crédit québécois distinct pour impôt étranger (ligne 409, formulaire TP-772-V), réduit du crédit fédéral déjà accordé pour le même impôt mexicain. Le taux d'inclusion de 50 pour cent est le même. Information générale ; un comptable transfrontalier peut confirmer votre répartition. (Revenu Québec, Crédit pour impôt étranger et ligne 409, consulté le 2026-07-05.)

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