Impot des deux cotes : le proprietaire canadien d'une propriete au Mexique, explique

Les chiffres en un coup d'oeil

Taxe de mutation ISAI (par ville)

3 % à 4 %

Permis federal SRE

USD 1,233

Mise en place du fideicomiso

USD 2,400 à 3,000

Frais de cloture tout compris

4.1 % à 9.3 %

Seuil de production du T1135 (Canada)

CAD 100,000

Le cote mexicain : ce que vous payez au Mexique

Le Mexique impose la propriete la ou elle se trouve. Trois etapes, achat, detention et revente, chacune appuyee sur nos propres chiffres verifies par les lois (tous dates 2026, verifiez les taux courants et confirmez les chiffres finaux avec votre notario).

A l'achat (une seule fois)

• Taxe de mutation ISAI (payee par l'acheteur), 3 a 4 pour cent selon la municipalite. En 2026, Puerto Morelos 3 pour cent et Cancun (Benito Juarez) 3 pour cent, Playa del Carmen 4 pour cent pour les actes a partir du 10 decembre 2025, et Tulum 4 pour cent (Akumal est dans la municipalite de Tulum, donc 4 pour cent aussi). Appliquee au plus eleve du prix, de la valeur cadastrale ou d'une evaluation certifiee. Les municipalites du Quintana Roo ont augmente l'ISAI ces derniers mois de decembre, alors verifiez le taux courant.
• Le fideicomiso, le vehicule de propriete cotier. Les etrangers ne peuvent pas detenir un titre direct a moins de 50 km de la cote (Constitution, article 27, fraction I), ils detiennent donc par un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable en vertu de la Ley de Inversion Extranjera de 1993, articles 11 a 14 (article 11 le permis SRE, article 12 l'usage, la jouissance et le revenu locatif, article 13 le terme de 50 ans renouvelable). La mise en place unique a la banque tourne autour de USD 2,400 a 3,000, selon la banque ; demandez une soumission. Notre guide du fideicomiso en explique le mecanisme.
• Permis federal SRE, MXN 21,650 pour 2026 (environ USD 1,233 a 17.5586 MXN par USD le 2 juillet 2026). Il est reindexe chaque janvier via l'Anexo 19 de la RMF, alors verifiez.
• Les frais de cloture tout compris tournent autour de 4.1 a 9.3 pour cent du prix pour un acheteur etranger, calcules sur notre propre inventaire a vendre (pas un chiffre saisi a la main ; les frais fixes pesent plus lourd sur les proprietes moins cheres). Une estimation 2026, a confirmer avec le notario. Le pilier des frais de cloture en detaille la ventilation.
• Canada : l'achat en soi ne declenche aucun impot canadien. Il peut toutefois enclencher votre horloge T1135, ce que nous couvrons plus bas.

Pendant la detention et la location (annuel, cote mexicain)

• Le predial (taxe fonciere municipale) est modeste, environ 150 a 1 000 USD par annee sur la valeur cadastrale, avec un rabais pour paiement hatif en janvier (environ 25 pour cent a Playa del Carmen, 30 pour cent a Tulum, 15 pour cent a Cancun, 10 pour cent a Puerto Morelos). Les etrangers paient le meme predial que les nationaux. Date 2026, verifiez localement. Notre guide du predial en est le proprietaire.
• L'entretien annuel de la fiducie fideicomiso, environ USD 700 a 850 par annee, distinct de la mise en place unique, selon la banque.
• Le revenu locatif est impose au Mexique (ISR plus IVA), et s'inscrire pour un numero fiscal mexicain (RFC) reduit fortement la ponction d'ISR. Notre guide de la location de vacances couvre tout le portrait (RFC, RESICO, IVA, la taxe d'hebergement de l'etat de 6 pour cent, RETUR-Q). Ce pilier le relie comme la moitie mexicaine de l'histoire locative transfrontaliere ; il n'en repete pas les taux.

A la revente (cote mexicain, resume seulement, lien profond)

A la revente, le Mexique impose le gain la ou se trouve la propriete. Les vendeurs non-residents choisissent soit environ 25 pour cent du prix brut, soit 35 pour cent du gain net, retenu a la cloture par le notario pour le SAT ; l'exemption casa-habitacion reservee aux residents n'aide generalement pas les proprietaires etrangers, et la regle de base du cout appuyee sur les CFDI depuis 2013 compte. Ce pilier resume et renvoie ailleurs : le mecanisme complet vit dans le guide des gains en capital a la revente (toutes nationalites) et le guide des gains en capital pour Canadiens (le calcul de sortie canadien). Nous ne refaisons pas le tableau des choix ici.

Le cote canadien : ce que vous declarez au Canada

Le Canada impose ses residents sur le revenu mondial, alors la meme propriete mexicaine figure aussi dans votre declaration canadienne. Quatre elements que gere un proprietaire canadien, chacun cite a l'ARC (consulte en juillet 2026, verifiez les regles courantes).

Le formulaire T1135, la declaration de propriete que personne ne relie au Mexique

• La regle, enoncee generalement. Les residents canadiens qui, a un moment de l'annee, possedent un bien etranger determine dont le cout total (le prix de base rajuste, pas la valeur marchande) depasse CAD 100,000 doivent generalement produire le formulaire T1135, le Bilan de verification du revenu etranger. Lorsque le cout total demeure sous CAD 250,000 durant l'annee, la partie A simplifiee peut etre utilisee ; a CAD 250,000 ou plus a un moment donne, la partie B detaillee est exigee. Source : ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, et Bilan de verification du revenu etranger, canada.ca, consulte le 2026-07-05.
• Usage personnel contre location, la nuance centrale. Une propriete mexicaine utilisee principalement (plus de 50 pour cent) comme residence personnelle est un bien a usage personnel et est generalement exclue du T1135, meme au-dela de CAD 100,000. Une propriete detenue pour gagner un revenu, ou louee avec une attente raisonnable de profit, EST un bien etranger determine et compte dans le seuil. Une propriete louee seulement pour recuperer les depenses, sans attente raisonnable de profit, demeure a usage personnel. C'est une question de fait au cas par cas, alors confirmez votre qualification avec un comptable. Source : ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, consulte le 2026-07-05.
• Les penalites, car le T1135 est une declaration de renseignements qui peut mordre meme sans impot du. Le simple retard de production entraine une penalite du plus eleve de CAD 100 ou CAD 25 par jour, jusqu'a un maximum de CAD 2,500. Des penalites plus lourdes s'appliquent lorsque le defaut de produire est fait sciemment ou par negligence grave. Source : ARC, Tableau des penalites, et Questions et reponses sur les penalites, canada.ca, consulte le 2026-07-05.

Le revenu locatif etranger dans le T1 (chaque annee ou vous louez)

Les residents canadiens declarent le revenu locatif mondial. Le revenu locatif mexicain net, le loyer moins les depenses deductibles calcule sur le formulaire T776 (Etat des loyers de biens immeubles, Guide T4036), va a la ligne 12600 du T1, et les loyers bruts a la ligne 12599, convertis en dollars canadiens. Utilisez le taux de change de la Banque du Canada du jour ou le revenu est ne, ou, parce que le loyer arrive a plusieurs moments dans l'annee, le taux annuel moyen. Cette obligation s'applique peu importe le seuil T1135 de CAD 100,000 : le seuil ne regit que la declaration de renseignements, pas l'impot. Sources : ARC, Lignes 12599 et 12600, Revenus de location, et Guide T4036 ; ARC, Credit federal pour impot etranger, ligne 40500 (regle de conversion) ; ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, consulte le 2026-07-05.

Le gain en capital a la revente (cote canadien, resume et lien)

• Le taux d'inclusion. Le Canada inclut la moitie d'un gain en capital realise dans le revenu imposable. En date du 2026-07-05, le taux d'inclusion est de la moitie (50 pour cent). Le budget de 2024 proposait de le porter aux deux tiers ; la date d'entree en vigueur a ete reportee du 25 juin 2024 au 1er janvier 2026 (ministere des Finances, 31 janvier 2025), puis la hausse a ete annulee (gouvernement du Canada, 21 mars 2025), et l'ARC est revenue a l'application du taux de la moitie. Ce taux a bascule a repetition ; verifiez le taux courant.
• L'exoneration cumulative des gains en capital (1.25 M CAD) ne s'applique qu'aux actions admissibles de petite entreprise et aux biens agricoles ou de peche admissibles, pas a l'immobilier etranger. Le calcul complet de sortie canadien vit dans le guide des gains en capital pour Canadiens ; ce pilier y renvoie plutot que de repeter l'exemple chiffre. Sources : communique de report du ministere des Finances du Canada, 2025-01-31 ; Premier ministre du Canada, annulation de la hausse proposee des gains en capital, 2025-03-21, consulte le 2026-07-05.

Pas d'exemption pour residence principale sur une location mexicaine

L'exemption canadienne pour residence principale exige que la propriete soit normalement habitee dans l'annee par le proprietaire ou sa famille, limite la designation a une seule propriete par unite familiale par annee, et ne compte que les annees ou le proprietaire etait resident du Canada. Une propriete detenue principalement pour gagner un revenu echoue generalement au critere de residence normalement habitee, de sorte qu'une location mexicaine ne peut generalement pas etre abritee. C'est general, pas une decision sur votre propriete ; adressez la question a un comptable transfrontalier. Source : ARC, Folio de l'impot sur le revenu S1-F3-C2, Residence principale, et Residence principale et autres biens immobiliers (ligne 12700), canada.ca, consulte le 2026-07-05.

Comment cela circule des deux cotes

Imaginez un Canadien qui achete un condo dans la Riviera Maya, l'utilise certains hivers et le loue le reste de l'annee.

A l'achat, l'argent est entierement du cote mexicain : ISAI, mise en place du fideicomiso, permis SRE, frais de notario et d'enregistrement, ce qui aboutit a la bande tout compris d'environ 4.1 a 9.3 pour cent. Le Canada ne charge rien a l'achat, mais si le condo est detenu pour gagner un revenu locatif et que son cout depasse CAD 100,000, il devient un bien etranger determine, de sorte que le formulaire T1135 doit generalement etre produit chaque annee ou il est detenu. Si le proprietaire le garde uniquement a usage personnel, le T1135 ne s'applique generalement pas.

Chaque annee ou il rapporte du loyer, le Mexique impose le revenu locatif d'abord (ISR, l'IVA et la taxe d'hebergement etant gerees par les regles locatives mexicaines). Le meme loyer net, converti en dollars canadiens, est ensuite declare dans le T1 canadien via le formulaire T776. Pour empecher le loyer d'etre impose deux fois, le proprietaire demande un credit federal pour impot etranger a l'egard de l'impot mexicain paye. Comme le credit est plafonne a l'impot canadien sur ce revenu, le proprietaire paie effectivement le plus eleve des deux, pas les deux.

A la revente, le Mexique retient l'ISR a la cloture via le notario, et le Canada inclut la moitie du gain dans le revenu, avec un credit du traite pour l'impot mexicain sur le gain en vertu de l'article 21. Une location mexicaine ne se qualifie generalement pas pour l'exemption canadienne de residence principale. Le calcul detaille de la revente est dans les deux guides de gains en capital lies plus bas.

Pourquoi cela reste general : chaque chiffre ici depend de l'annee, de la ville, de la propriete et des autres revenus du proprietaire, ce qui est exactement pourquoi c'est de l'information generale et pourquoi l'etape qui compte le plus est une conversation avec un comptable transfrontalier avant d'acheter et de nouveau avant de vendre.

Questions frequentes

Les Canadiens doivent-ils declarer une propriete mexicaine a l'ARC ?

Cela depend de l'usage et du cout. Les Canadiens qui, a un moment de l'annee, possedent un bien etranger determine dont le cout total depasse CAD 100,000 doivent generalement produire le formulaire T1135. Une propriete utilisee principalement comme residence de vacances personnelle est generalement exclue ; une propriete detenue pour gagner un revenu locatif est incluse. Information generale, pas un conseil fiscal ; verifiez avec un comptable transfrontalier. (ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, consulte le 2026-07-05.)

Mon condo de vacances de la Riviera Maya est-il un bien etranger determine ?

Pas s'il est utilise principalement (plus de 50 pour cent) pour votre usage personnel, auquel cas il est generalement exclu du T1135 meme au-dela de CAD 100,000. Si vous le louez avec une attente raisonnable de profit, il devient un bien etranger determine et compte dans le seuil. C'est une question de fait au cas par cas. (ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, consulte le 2026-07-05.)

Le seuil du T1135 est-il fonde sur la valeur ou sur le cout ?

Le cout. Le critere de CAD 100,000 utilise le cout total (le prix de base rajuste) de tous vos biens etrangers determines, pas leur valeur marchande, mesure a un moment de l'annee. La partie A (simplifiee) s'applique sous CAD 250,000 ; la partie B (detaillee) a CAD 250,000 ou plus. (ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135, consulte le 2026-07-05.)

Dois-je de l'impot canadien sur le loyer mexicain meme sous le seuil de CAD 100,000 ?

Oui. Les residents canadiens declarent le revenu mondial, y compris le revenu locatif mexicain, dans le T1 (net a la ligne 12600 via le formulaire T776) peu importe le seuil T1135. Le chiffre de CAD 100,000 ne regit que la declaration de renseignements, pas l'impot sur le revenu. (ARC, Questions et reponses sur le formulaire T1135 ; Lignes 12599 et 12600, consulte le 2026-07-05.)

Suis-je impose deux fois, une fois au Mexique et une fois au Canada ?

Generalement non. Le Mexique impose d'abord le revenu ou le gain de source mexicaine ; le Canada impose le meme montant mais accorde un credit pour impot etranger a l'egard de l'impot mexicain paye (formulaire T2209, ligne 40500), en vertu de l'article 21 de la convention fiscale Canada-Mexique de 2006. Le credit est plafonne a l'impot canadien sur ce revenu, alors vous payez effectivement le plus eleve des deux, pas les deux. (ARC ligne 40500 et Folio S5-F2-C1 ; Convention Canada-Mexique 2006, consulte le 2026-07-05.)

Quelle convention fiscale Canada-Mexique s'applique ?

La convention de 2006, signee le 12 septembre 2006 et en vigueur le 12 avril 2007, qui a remplace celle de 1991. L'article 6 couvre le revenu de biens immobiliers (locatif), l'article 13 couvre les gains en capital, et l'article 21 elimine la double imposition pour le Canada par la methode du credit. (Loi de 2006 sur la convention fiscale Canada-Mexique, laws-lois.justice.gc.ca, consulte le 2026-07-05.)

Puis-je utiliser l'exemption canadienne pour residence principale sur ma propriete mexicaine ?

Generalement non. L'exemption exige que la propriete soit normalement habitee par vous ou votre famille, ne permet qu'une seule propriete par unite familiale par annee, et ne compte que les annees ou vous etiez resident du Canada. Une propriete detenue principalement pour gagner du loyer ne se qualifie generalement pas. (ARC, Folio de l'impot sur le revenu S1-F3-C2, consulte le 2026-07-05.)

Quel taux canadien de gains en capital s'applique a la revente ?

En date de juillet 2026, le Canada inclut la moitie (50 pour cent) du gain dans le revenu. Une hausse proposee aux deux tiers a ete reportee (Finances, 31 janvier 2025) puis annulee (gouvernement du Canada, 21 mars 2025), et l'ARC est revenue au taux de 50 pour cent. Cela a change a repetition, alors verifiez. L'exoneration cumulative des gains en capital ne s'applique pas a l'immobilier etranger. (Communiques du ministere des Finances et du Premier ministre du Canada, consulte le 2026-07-05.)

Que se passe-t-il si je produis le T1135 en retard ?

Le retard de production entraine une penalite du plus eleve de CAD 100 ou CAD 25 par jour, jusqu'a un maximum de CAD 2,500, et des penalites plus lourdes s'appliquent lorsque le defaut est fait sciemment ou par negligence grave. Comme le T1135 est une declaration de renseignements, celles-ci peuvent s'appliquer meme si la propriete n'a gagne aucun revenu et qu'aucun impot canadien n'etait du. (ARC, Tableau des penalites et Questions et reponses sur les penalites, consulte le 2026-07-05.)

Le Quebec change-t-il quelque chose ?

Les residents du Quebec produisent a la fois un T1 federal et une TP-1 quebecoise et demandent un credit quebecois distinct pour impot etranger (ligne 409, formulaire TP-772-V), reduit du credit federal deja accorde pour le meme impot mexicain. Le taux d'inclusion de 50 pour cent est le meme. Information generale ; un comptable transfrontalier peut confirmer votre repartition. (Revenu Quebec, Credit pour impot etranger et ligne 409, consulte le 2026-07-05.)

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