Impôt sur le gain en capital (ISR) à la revente de votre propriété dans la Riviera Maya

Comment fonctionne réellement l'ISR sur la vente d'une propriété

L'ISR (impuesto sobre la renta) est l'impôt du vendeur au Mexique, pas celui de l'acheteur. L'acheteur paie un impôt d'acquisition distinct appelé ISAI ; l'ISR ne concerne que vous. Le fait structurant important pour un vendeur étranger, c'est que vous ne produisez pas et ne payez pas cet impôt vous-même. Le notario público qui conclut la vente est légalement responsable d'établir correctement votre ISR, alors le notaire calcule l'impôt, le retient directement de votre produit de vente à la clôture, et le remet au SAT en votre nom. Vous recevez votre montant net une fois l'impôt prélevé. Il n'y a aucun moyen de contourner cela et aucune option de retrait.

Le notaire calcule la facture de deux façons et applique le résultat que la loi exige. La méthode A correspond à environ 25 % du prix de vente brut sans aucune déduction. La méthode B est la méthode du gain net, qui impose votre profit réel sur une échelle progressive pouvant atteindre 35 %. Pour les résidents, la méthode nette fonctionne sur une échelle progressive de 1,92 % à 35 % ; pour les vendeurs étrangers non-résidents qui choisissent la méthode nette, il s'agit dans les faits d'un taux fixe de 35 % sur le gain. Une fois vos coûts documentés, la méthode nette est habituellement bien moins chère, ce qui explique pourquoi la documentation est le plus grand levier que vous contrôlez.

Comme le notaire est responsable du chiffre, il n'acceptera pas d'approximations. Il veut voir l'escritura originale (l'acte de propriété), le reçu fiscal numérique CFDI qui y est rattaché, et des facturas valides pour tout coût que vous voulez déduire. Si vous arrivez à la clôture sans ces documents, le notaire applique par défaut la méthode du 25 % du brut, ce qui est presque toujours le pire résultat. Traitez l'impôt comme un coût de clôture connu et planifiable, pas comme une surprise, et les documents que vous rassemblez avant d'inscrire votre propriété sont ce qui détermine l'ampleur de ce coût.

Les vrais chiffres : 25 % du brut contre jusqu'à 35 % du net

Les deux taux qui comptent sont le taux de 25 % de la méthode brute et le taux pouvant atteindre 35 % de la méthode nette. La méthode brute applique 25 % au prix de vente complet sans aucune déduction. C'est le repli que le notaire utilise quand vous ne pouvez pas prouver ce que vous avez payé à l'origine. La méthode nette n'impose que votre gain, soit le prix de vente moins votre coût d'acquisition ajusté pour l'inflation et vos coûts admissibles appuyés par des facturas. Pour les résidents, l'échelle nette va de 1,92 % jusqu'à 35 %, la tranche supérieure étant atteinte sur les gains importants (grosso modo au-delà d'environ 250 000 USD de gain annuel). Pour les non-résidents, le choix de la méthode nette équivaut dans les faits à un taux fixe de 35 % sur le gain.

Le gain net se construit à partir de données réelles et documentées. Vous partez de votre coût d'acquisition, que le Mexique ajuste ensuite à la hausse pour l'inflation au moyen de l'indice INPC du SAT, selon le nombre de mois où vous avez détenu la propriété. Cet ajustement pour l'inflation réduit votre gain imposable même si vous n'avez jamais touché à la résidence. À partir de là, vous soustrayez les améliorations en capital documentées et les coûts de clôture et de vente admissibles, dont les honoraires du notaire, l'impôt d'acquisition ISAI que vous avez payé à l'achat, la commission du courtier et l'évaluation. Chacune de ces déductions doit être appuyée par une factura (CFDI).

Une nuance qui surprend les propriétaires de longue date : la portion construction (le bâti) de votre coût de base se déprécie de 3 % par année de détention et ne peut pas être réduite sous 20 % de sa valeur originale, tandis que la portion terrain ne se déprécie pas du tout. Ainsi, l'ajustement pour l'inflation pousse votre coût de base vers le haut pendant que la dépréciation du bâti en tire une partie vers le bas, et l'effet net dépend de la durée de détention de la propriété. C'est pourquoi les propriétés détenues longtemps affichent souvent un gain imposable plus élevé que ce à quoi les propriétaires s'attendent. Les chiffres exacts pour votre vente précise sont confirmés par le notario de clôture et votre comptable.

• Méthode brute : 25 % du prix de vente brut, sans déduction (le repli quand vous ne pouvez pas prouver le coût).
• Méthode nette : jusqu'à 35 % du gain net ; progressive de 1,92 % à 35 % pour les résidents, taux fixe de 35 % dans les faits pour les non-résidents.
• Gain net = prix de vente moins le coût d'acquisition ajusté pour l'inflation, les améliorations documentées et les coûts de vente admissibles.
• La portion bâti du coût de base se déprécie de 3 % par année, avec un plancher de 20 % de la valeur originale ; le terrain ne se déprécie pas.
• Le coût de base est ajusté à la hausse pour l'inflation au moyen de l'indice INPC du SAT, selon le nombre de mois de détention.

L'exemption casa-habitación et pourquoi la plupart des vendeurs étrangers ne peuvent pas s'en prévaloir

Le Mexique a bel et bien une puissante exemption pour résidence principale, appelée exemption casa-habitación, mais elle est conçue pour les résidents, pas pour les propriétaires étrangers non-résidents. Elle exempte le gain sur une valeur de vente allant jusqu'à 700 000 UDIs. L'UDI est une unité indexée sur l'inflation publiée quotidiennement par Banxico ; en juin 2026, elle vaut environ 8,835 MXN, ce qui situe le plafond de l'exemption à environ 6,18 millions de pesos, ou environ 330 000 USD à un taux d'environ 18,7 MXN/USD. Le gain au-delà de ce seuil est imposé, et vous devez recalculer les chiffres en pesos et en USD selon la valeur réelle de l'UDI du jour, car ils varient avec l'inflation et le taux de change.

L'exemption n'est pas automatique et elle n'est pas généreuse quant à la fréquence : elle ne peut être utilisée qu'une fois tous les trois ans, ce qui veut dire que vous ne devez pas avoir réclamé d'exemption casa-habitación sur une autre résidence au cours des trois années précédant cette vente. L'admissibilité exige trois choses à la fois : la résidence fiscale mexicaine avec un RFC (et un CURP) ; une preuve que la résidence était véritablement votre résidence principale, comme votre carte d'électeur INE à l'adresse, des factures de services publics et des relevés bancaires à votre nom à l'adresse ; et une superficie de terrain qui ne dépasse pas trois fois la superficie construite, puisque tout excédent de terrain est imposé même pour un résident autrement admissible.

Voici la vérité inconfortable que nous disons d'emblée aux vendeurs étrangers : si vous êtes non-résident aux fins fiscales, vous ne pouvez pas réclamer cette exemption. Détenir un RFC, ou même un visa de residente temporal ou de residente permanente, ne fait pas de vous un résident fiscal mexicain en soi ; la résidence fiscale est un critère distinct (centre des intérêts vitaux, plus de 183 jours, et ainsi de suite) que le notaire et votre comptable doivent confirmer. Certains notaires étendront l'exemption aux résidents temporaires ou permanents qui vivent véritablement dans la résidence et peuvent le documenter, mais un propriétaire détenant un visa de touriste ou purement non-résident ne le peut pas. Si la résidence est détenue en copropriété avec un conjoint ou un membre de la famille qui est aussi résident mexicain avec un RFC et l'utilise comme résidence principale, chaque propriétaire peut appliquer sa propre exemption de 700 000 UDIs sur sa part.

• Plafond de l'exemption : 700 000 UDIs, environ 6,18 millions MXN / 330 000 USD en juin 2026 (UDI ≈ 8,835 MXN) ; recalculer à la date de la transaction.
• Fréquence : utilisable une fois tous les trois ans.
• Admissibilité : résidence fiscale mexicaine + RFC (et CURP), preuve de résidence principale, et terrain ≤ 3 fois la superficie construite.
• Les vendeurs étrangers non-résidents sont exclus ; un visa ou un RFC à lui seul n'équivaut pas à la résidence fiscale.
• Les copropriétés se cumulent : chaque copropriétaire résident admissible peut appliquer sa propre exemption de 700 000 UDIs sur sa part.

Le piège de la documentation qui peut vous faire imposer sur la totalité du prix de vente

L'erreur la plus coûteuse qu'un vendeur étranger peut commettre n'a rien à voir avec les taux et tout à voir avec la paperasse. Pour tout achat postérieur au 31 décembre 2013, la valeur inscrite à l'acte ne suffit pas à elle seule à prouver ce que vous avez payé. L'acte original doit porter le CFDI, le reçu fiscal numérique. S'il n'y a pas de CFDI, le SAT traite votre coût de base comme nul et vous êtes imposé sur essentiellement la totalité du prix de vente, ce qui est le pire résultat possible. Cette seule règle explique la plupart des histoires d'horreur que racontent les vendeurs étrangers.

La même logique s'applique aux améliorations. Les améliorations en capital, comme l'ajout d'une piscine, la construction d'une pièce ou des mises à niveau structurelles, ne comptent que si vous avez une factura (CFDI) de l'entrepreneur. L'entretien général et les travaux esthétiques, comme une cuisine rénovée, de la repeinture ou de nouveaux accessoires de salle de bain, ne comptent généralement pas du tout comme des améliorations en capital. La règle est brutale : pas de factura, pas de déduction, point final. Alors avant d'inscrire votre propriété, rassemblez votre CFDI, votre escritura originale et chaque factura d'amélioration que vous pouvez trouver. Cette paperasse est ce qui pousse le notaire vers la méthode du gain net sur un gain bien plus petit, plutôt que vers le repli du 25 % du brut.

Il existe aussi un piège qui remonte à des années avant la vente. Sous-déclarer le prix, à l'achat comme à la vente, est illégal, et cela se retourne durement contre vous. Si vous avez déclaré un prix d'achat bas lorsque vous avez acheté, votre gain sur papier au moment de vendre est artificiellement énorme et engendre une facture d'ISR catastrophique. Un notario réputé ne sous-déclarera de toute façon pas, et nous n'y participons jamais. Inscrivez toujours la véritable valeur marchande à l'acte ; une valeur déclarée exacte et plus élevée donne aussi au prochain acheteur un coût de base futur plus propre.

• Date limite du CFDI : les achats postérieurs au 31 décembre 2013 ont besoin du CFDI sur l'acte, sinon le coût de base = zéro.
• Pas de CFDI signifie que le SAT vous impose sur presque la totalité du prix de vente.
• Les améliorations ne se déduisent qu'avec une factura de l'entrepreneur ; les travaux esthétiques et d'entretien ne comptent généralement pas.
• Sous-déclarer le prix à l'acte est illégal et gonfle votre gain imposable futur.

Étape par étape : réduire la facture en tant que vendeur non-résident

Même sans l'exemption casa-habitación, un vendeur étranger non-résident dispose de leviers réels et légaux. L'objectif est de donner au notaire suffisamment de documentation pour utiliser la méthode du gain net sur le plus petit gain honnête, plutôt que de retomber par défaut sur le 25 % du brut. Tout ce qui suit est un conseil général ; les chiffres précis et ce qui est admissible pour votre transaction sont confirmés par le notario de clôture et un contador (comptable) mexicain.

Commencez par le coût de base : produisez le CFDI rattaché à votre acte original pour que votre véritable prix d'achat compte, puis laissez l'ajustement pour l'inflation INPC du SAT rehausser ce coût de base pour les mois où vous avez détenu la propriété. Ensuite, rassemblez les facturas pour chaque amélioration en capital, et réclamez les coûts de vente admissibles, les honoraires du notaire, l'ISAI que vous avez payé à l'achat, la commission du courtier et l'évaluation, chacun appuyé par une factura. Là où cela s'applique véritablement et où vous avez planifié suffisamment à l'avance, établir la résidence fiscale mexicaine avant de vendre peut débloquer l'exemption pour résidence principale, mais c'est une décision de planification à prendre bien à l'avance avec des conseils professionnels, pas une solution de dernière minute.

Enfin, conservez la preuve de l'impôt qui a été retenu. Le notaire vous remet une documentation officielle indiquant l'ISR prélevé de votre produit, et ce reçu est votre preuve d'impôt étranger payé lorsque vous faites le rapprochement avec votre pays d'origine.

• Produisez le CFDI sur votre acte original pour que votre véritable prix d'achat soit reconnu.
• Laissez l'ajustement pour l'inflation INPC rehausser votre coût de base pour les mois où vous avez détenu la propriété.
• Rassemblez les facturas pour chaque amélioration en capital.
• Réclamez les coûts de vente admissibles avec des facturas : honoraires du notaire, ISAI payé à l'achat, commission du courtier, évaluation.
• Si planifié bien à l'avance, établir la résidence fiscale mexicaine peut débloquer l'exemption (obtenez des conseils professionnels).
• Conservez le reçu officiel du notaire pour l'ISR retenu comme preuve d'impôt étranger payé.

Notes par ville à travers le Quintana Roo : Cancún, Playa, Tulum, Puerto Morelos, Bacalar

Les règles de l'ISR sont fédérales, alors le cadre central, 25 % du brut ou jusqu'à 35 % du net, l'exemption de 700 000 UDIs pour les résidents admissibles, la règle du coût de base avec CFDI depuis 2013, est identique partout dans la Riviera Maya. Ce qui change d'une ville à l'autre, c'est le piège qui mord le plus fort. À Cancún, les mêmes règles fédérales s'appliquent ; les mécaniques d'acquisition au niveau de l'État dans le Quintana Roo touchent l'ISAI de l'acheteur, pas votre ISR de vendeur, et une valeur de vente correctement déclarée (plus élevée) signifie simplement plus d'ISAI pour l'acheteur et un coût de base futur plus propre pour quiconque vous achète.

Playa del Carmen fonctionne sur le cadre d'ISR identique, mais sa forte appréciation fait que les vendeurs qui ont sous-déclaré à l'achat il y a des années subissent le plus gros choc de gain fantôme ; documenter le véritable coût de base au moyen du CFDI compte le plus ici. Tulum suit les mêmes règles, mais beaucoup de terrains à Tulum sont plus grands, alors si vous êtes un résident admissible qui compte sur l'exemption, surveillez le critère selon lequel le terrain ne doit pas dépasser trois fois la construction, car l'excédent de terrain est imposé même pour quelqu'un qui se qualifie autrement. Confirmez avec le notaire avant de vous y fier.

Puerto Morelos suit le même parcours d'ISR fédéral ; les propriétés côtières, d'origine ejidale ou détenues en fideicomiso suivent toujours le calcul standard de l'ISR du vendeur chez le notaire, et la banque du fideicomiso émet l'instruction de transférer mais ne change pas la façon dont l'ISR est calculé. Bacalar utilise aussi les mêmes règles, mais son appréciation récente plus rapide ainsi que ses plus grandes parcelles rendent particulièrement pertinents à la fois le coût de base ajusté pour l'inflation et le critère du terrain à 3 fois la construction, alors travaillez avec un notario expérimenté dans le titrage foncier du Quintana Roo.

• Cancún : même ISR fédéral ; les mécaniques de l'État touchent l'ISAI de l'acheteur, pas votre ISR de vendeur.
• Playa del Carmen : la forte appréciation amplifie le risque de gain fantôme ; le véritable coût de base au moyen du CFDI compte le plus.
• Tulum : terrains plus grands ; surveillez le critère du terrain ≤ 3 fois la construction pour l'exemption.
• Puerto Morelos : les propriétés détenues en fideicomiso suivent le parcours standard de l'ISR du vendeur, inchangé.
• Bacalar : appréciation rapide et grandes parcelles ; faites appel à un notario expérimenté dans le titrage foncier du Quintana Roo.

Mythes courants et signaux d'alarme à éviter

Le mythe le plus tenace dans les articles de marketing veut que détenir une propriété pendant cinq ans rende le gain non imposable. C'est faux. Il n'existe aucune exemption fondée sur la durée de détention dans le droit mexicain. La seule façon d'exempter le gain sur une vente est la règle casa-habitación fondée sur la résidence, qui exige la résidence fiscale mexicaine, un RFC et une preuve de résidence principale, est plafonnée à 700 000 UDIs et ne peut être utilisée qu'une fois tous les trois ans. Si quelqu'un vous dit d'attendre simplement cinq ans et de vendre sans impôt, il se trompe.

Le deuxième signal d'alarme est toute suggestion de déclarer un prix bas à l'acte pour épargner de l'impôt. C'est illégal, un notario réputé refusera, et cela vous nuit parce qu'un prix d'achat déclaré bas gonfle votre gain sur papier à la vente éventuelle. Le troisième signal d'alarme est l'absence de documentation : arriver à la clôture sans CFDI sur votre acte original et sans facturas d'amélioration force le notaire à utiliser la méthode du 25 % du brut sur la totalité du prix de vente. La documentation est l'essence même de la transaction, pas une formalité.

Du côté international, la bonne nouvelle, c'est que vous n'êtes généralement pas imposé deux fois. Les conventions fiscales vous permettent de créditer l'ISR mexicain contre l'impôt de votre pays d'origine : les vendeurs américains utilisent le Foreign Tax Credit (formulaire 1116) ; les Canadiens déclarent le gain mondial et réclament un crédit pour impôt étranger pour l'impôt mexicain payé ; les Européens s'appuient sur la convention de leur pays avec le Mexique. Conservez le reçu officiel du notaire pour l'ISR retenu comme preuve d'impôt étranger payé, et faites appel à un comptable transfrontalier pour appliquer correctement la convention.

• Mythe : « détenez cinq ans et vendez sans impôt. » Faux. Aucune exemption fondée sur la durée de détention n'existe dans le droit mexicain.
• Signal d'alarme : tout conseil de sous-déclarer le prix à l'acte. Illégal et contre-productif.
• Signal d'alarme : pas de CFDI sur l'acte original et pas de facturas d'amélioration à la clôture.
• Généralement pas de double imposition : formulaire 1116 américain, crédit pour impôt étranger canadien, allègement par convention européenne, plus un comptable transfrontalier.

Parlez à notre équipe avant d'inscrire votre propriété

L'ISR n'est pas une surprise ; c'est un coût connu que vous pouvez planifier, et la différence entre une facture d'impôt sur un gain fantôme et une facture juste tient presque toujours à la paperasse que vous avez assemblée avant d'inscrire votre propriété. Dès le jour de l'achat, le geste avisé est de conserver le CFDI sur votre acte, chaque factura d'amélioration et, si vous comptez un jour vous qualifier pour l'exemption, votre preuve de résidence. Des années plus tard, c'est ce qui permet au notario de calculer l'impôt sur votre véritable gain plutôt que sur un gain fantôme.

Nous travaillons avec des courtiers licenciés, un notario licencié et des comptables transfrontaliers sur la transaction, et c'est avec plaisir que nous vous expliquons votre situation précise avant que vous ne vous engagiez dans une vente. Nous serons francs quant à savoir si l'exemption casa-habitación peut s'appliquer à vous, nous chiffrerons l'exemption en termes d'UDI, de pesos et d'USD du jour avec la date jointe, et nous ne participerons jamais à une sous-déclaration de prix. Les chiffres exacts pour votre transaction sont confirmés par le notario de clôture et un contador mexicain, jamais devinés.

Si vous songez à vendre, ou à acheter en vue d'une sortie future propre, écrivez-nous ou réservez une visite. Nous vous aiderons à bâtir le plan de documentation qui maintient votre facture d'impôt éventuelle sur votre véritable gain, pas sur un montant que vous n'avez jamais réellement gagné.