Le gain en capital au Mexique pour les acheteurs canadiens

Pourquoi cela compte maintenant (mise à jour du 21 mars 2025)

Le 21 mars 2025, le gouvernement du Canada a annulé la modification proposée au taux d'inclusion du gain en capital. Le taux d'inclusion de 50 % en vigueur depuis des décennies demeure la loi. L'exonération cumulative des gains en capital est passée à 1,25 M$ CA, mais elle ne s'applique qu'aux actions admissibles de petite entreprise et aux biens agricoles ou de pêche, et non à l'immobilier étranger.

Si vous avez acheté (ou êtes sur le point d'acheter) une propriété dans la Riviera Maya, le calcul de votre sortie éventuelle est maintenant stable : 50 % de votre gain réalisé s'ajoute à votre revenu imposable du côté canadien. Cette prévisibilité compte, car la règle a été annoncée, débattue et renversée deux fois en 18 mois, et la plupart des portails d'annonces et des vendeurs de multipropriété citent encore le mauvais chiffre.

Étape 1, le gain en capital mexicain à la clôture (le notario retient)

Lorsque vous vendez un immeuble mexicain, le notario público qui gère la clôture retient l'impôt sur le gain en capital pour le fisc mexicain (SAT) avant de vous verser le produit de la vente. Les vendeurs étrangers (non-résidents au sens fiscal mexicain) choisissent l'un des deux régimes :

• 25 % du prix de vente brut, appliqué sans déductions, retenu à la clôture.
• 35 % du gain net (prix de vente moins le coût d'acquisition documenté, indexé pour l'inflation, moins les améliorations déductibles appuyées par des facturas), retenu à la clôture.

Quel régime mexicain devriez-vous choisir ?

Si vous avez des facturas pour le prix d'achat initial (escritura) et les améliorations majeures, le choix du 35 % sur le net est habituellement plus avantageux. Si votre coût d'acquisition est faible ou non documenté, le choix du 25 % sur le brut peut vous laisser davantage.

Conseil pratique : conservez les originaux de chaque factura, de l'escritura, des factures de l'architecte, des reçus de l'entrepreneur, de la rénovation de la cuisine, de la nouvelle toiture, pour toute la période de détention. Le SAT n'accepte pas les relevés bancaires ni les photos de reçus en argent comptant comme preuve du coût de base.

Étape 2, le gain en capital canadien (déclaration T1)

Du côté canadien, le gain est calculé en dollars canadiens au taux du jour à la date de la vente (et de nouveau au taux du jour à la date d'acquisition pour le coût de base). L'ARC ne vous permet pas de mélanger les chiffres en MXN et en CAD.

La moitié du gain réalisé (taux d'inclusion de 50 %) s'ajoute à votre revenu imposable canadien de l'année, en plus de votre salaire, de votre pension et de vos autres revenus. À la tranche combinée fédérale-provinciale la plus élevée (Québec ~53,31 %, Ontario ~53,53 %, Alberta ~48 %), cela signifie que l'impôt canadien dû sur un gain réalisé de 200 000 $ CA est d'environ 50 000 $ à 55 000 $ CA.

Étape 3, le crédit du traité Canada-Mexique (article XIII)

Vous ne payez PAS les deux gouvernements en entier. Le traité fiscal Canada-Mexique (en vigueur depuis 1991, dernier protocole en 2010) accorde aux résidents canadiens un crédit pour impôt étranger à l'égard de l'impôt mexicain payé sur le même gain. Vous joignez le reçu de retenue mexicain à votre T1 et réduisez d'autant votre impôt canadien dû.

Le mécanisme est simple : le Mexique a le droit d'imposition prioritaire sur les gains immobiliers mexicains. Le Canada impose le même gain au taux mondial. Le crédit évite la double imposition, mais ne rembourse pas l'impôt mexicain qui dépasse l'impôt canadien, c'est-à-dire que si le Mexique a prélevé 35 % du net et que cela dépasse votre obligation canadienne, la différence est perdue, vous ne pouvez pas la récupérer du Canada.

Exemple chiffré : un condo de 400 000 $ US acheté 300 000 $ US

Supposons que vous avez acheté un condo à Puerto Morelos pour 300 000 $ US en 2022 et que vous le vendez 400 000 $ US en 2027. Votre gain en capital mexicain selon le choix du 35 % sur le net : 35 % × (100 000 $ de gain brut − ~15 000 $ d'ajustements documentés du coût de base liés à la clôture) ≈ 30 000 $ US retenus à la clôture.

Du côté canadien, disons, inclusion de 50 % × 140 000 $ CA de gain (converti au taux de change) × 50 % de taux combiné maximal ≈ 35 000 $ CA d'impôt canadien dû.

Après le crédit du traité (30 000 $ mexicains = ~40 000 $ CA de crédit au taux de change à la vente) : votre impôt canadien dû est réduit par le crédit et peut être effectivement nul, selon les taux de change exacts et vos autres revenus de l'année. Effet net : la retenue mexicaine est le coût dominant, l'impôt canadien est en grande partie ou entièrement compensé par le crédit.

Leviers pratiques que les acheteurs canadiens contrôlent

Il y a trois choses que vous contrôlez et qui changent matériellement le calcul de votre sortie éventuelle :

• La documentation du prix d'acquisition. Chaque peso de l'escritura, chaque amélioration appuyée par une factura, abaisse la base du 35 % sur le net. Les acheteurs étrangers perdent couramment de 5 à 10 % du net faute de conserver leurs facturas.
• La période de détention. Il n'existe aucun équivalent mexicain de l'exemption canadienne pour résidence principale à l'égard d'un bien détenu par un étranger ; une détention plus longue cumule, mais n'exonère pas.
• Le moment du choix. Le choix entre 25 % sur le brut et 35 % sur le net se fait à la clôture par le notario. Demandez à votre comptable de modéliser les deux avant de signer.

Ce que nous faisons pour nos clients canadiens

Nous fournissons une feuille de calcul du coût de base année par année à partir de la clôture (valeur de l'escritura + chaque amélioration facturable, indexée), de sorte que, lorsque vous vendrez éventuellement, le choix du 35 % sur le net soit bien documenté. Nous coordonnons aussi la décision du notario quant au choix avec votre comptable canadien, pour que le choix mexicain s'harmonise avec votre situation fiscale canadienne.

Voici l'une des choses que les acheteurs étrangers se trompent constamment sur les portails de la Riviera Maya : ils achètent sans feuille de calcul du coût de base, perdent chaque factura sur cinq ans et finissent forcés vers le choix du 25 % sur le brut à la vente. Cela peut coûter plus de 20 000 $ sur une transaction de 400 000 $.