Comment acheter une propriété au Mexique quand on est étranger : les 7 étapes, avec chaque coût et chaque loi

Les chiffres derrière ce guide

Inscriptions à vendre

7

Prix demandé médian

USD 370,735

Frais de clôture tout compris

4.1 % à 9.3 %

Permis SRE (2026)

USD 1,233

Mise en place du fideicomiso

USD 2,400 à 3,000

Fourchette ISAI

3 % à 4 %

Le processus en 7 étapes

Chaque étape ci-dessous est un court résumé : ce qui se passe, qui le fait, combien de temps ça prend, ce que ça coûte et la loi qui s'applique, suivi d'un lien vers le guide qui approfondit. Nous gardons chaque étape brève volontairement, pour que le détail vive dans le guide spécialisé, pas dans un mur de texte ici.

1. 1

   Confirmez que vous pouvez acheter : fideicomiso sur la côte, titre direct à l'intérieur

   Un étranger peut posséder une propriété partout au Mexique, mais dans la zone restreinte (à moins de 100 km d'une frontière ou de 50 km d'une côte) il ne peut pas détenir un titre résidentiel direct et la détient plutôt au moyen d'un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable où l'acheteur est l'unique bénéficiaire et détient tous les droits économiques (usage, location, rénovation, hypothèque, vente, succession). Toute la Riviera Maya, de Cancún à Bacalar, se trouve dans la zone. C'est une détermination le jour même, pas un dépôt.

   Qui

   Vous et votre courtier d'acheteur confirmez le statut de la zone.

   Durée

   Immédiat.

   Coût

   Aucun à cette étape; les coûts de la fiducie et du permis arrivent aux étapes 4 et 6.

   Loi

   L'article 27 fr. I de la Constitution interdit le dominio direct d'un étranger dans la zone restreinte; l'article 2 fr. VI de la Ley de Inversión Extranjera définit la zone (100 km des frontières, 50 km des côtes); le fideicomiso est autorisé par les articles 11 à 14 de la LIE (DOF 1993-12-27, dernière réforme DOF 2024-05-27).

   Ce n'est pas un bail, pas un plafond de propriété de 50 ans, pas une licence. La banque détient le titre légal nu comme dépositaire rémunérée; vous détenez l'usage, les revenus locatifs et le droit de nommer vos héritiers. C'est tout le mécanisme, donc nous le chiffrons aux étapes 4 et 6 plutôt que de le ré-expliquer ici.

   Aller plus loin

   • Le fideicomiso, expliqué en détail
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   Trouvez la propriété et vérifiez-la : chaîne de titres, dominio pleno au RAN, sargasses

   Une fois la propriété repérée, faites la diligence avant l'offre : une vérification de la chaîne de titres au RPP ou RPPC (20 ans ou plus); pour tout terrain ou lot, une vérification du dominio pleno au RAN pour écarter le terrain ejido (communal), sur lequel un fideicomiso ne peut pas être établi; une lecture honnête de l'exposition aux sargasses; et une vérification des accréditations du courtier et de la discipline d'entiercement. Le certificat du RAN est public et prend environ une semaine.

   Qui

   Votre courtier d'acheteur obtient les documents; le certificat du RAN est public.

   Durée

   Dominio pleno au RAN environ une semaine; la vérification du titre se fait en parallèle.

   Coût

   Frais de certificat modestes, intégrés à la diligence (un certificat d'absence de charges coûte environ USD 150, sans IVA).

   Loi

   Vérification du dominio pleno au RAN (Registro Agrario Nacional) plus la chaîne de titres au RPP ou RPPC. Nous citons l'institution et le concept, pas un numéro d'article inventé de la Ley Agraria.

   Un terrain ejido vendu comme titre privé est la fraude foncière la plus courante sur cette côte, souvent un rabais de 30 à 50 pour cent sur un contrat de cesión de derechos qui ne donne aucune propriété opposable ni aucune voie vers un fideicomiso. La parade est un certificat de dominio pleno au RAN AVANT toute offre. Nous publions une cote de sargasses par inscription et un rapport de sécurité plutôt que de vous montrer une photo de plage silencieuse; sur les 11 quartiers que nous cotons, aucun ne porte la cote Élevée, 4 sont cotés Faible et 7 Modéré.

   Aller plus loin

   • Les fraudes nommées et la vérification ejido au RAN
   • Les sargasses sans détour et la valeur
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   Offre, acompte dans un compte en fiducie cautionné et conformité anti-blanchiment

   Vous signez une promesa de compraventa (l'offre) avec un acompte, généralement de 5 à 10 pour cent du prix, qui est viré dans un compte en fiducie neutre et cautionné chez un fournisseur licencié de titre et d'entiercement, jamais au courtier ni au vendeur. En parallèle, l'identification anti-blanchiment du Mexique commence : vérifications d'identité et source des fonds documentée. En pratique, nous ouvrons cette documentation dès l'étape de l'offre.

   Qui

   Vous, votre courtier d'acheteur et un fournisseur d'entiercement licencié; la fonction conformité du courtage fait les vérifications d'identité.

   Durée

   L'acompte est détenu de l'offre à la clôture, généralement de 45 à 90 jours.

   Coût

   Frais d'entiercement d'environ USD 350 à 750 forfaitaires; acompte de 5 à 10 pour cent du prix (appliqué à l'achat, pas un coût ajouté).

   Loi

   La loi fédérale mexicaine contre le blanchiment (Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita), réforme en vigueur le 2025-07-17. Le seuil d'identification et de restriction sur l'argent comptant en immobilier est de 8,025 UMA par acte (environ MXN 941,000 selon l'UMA 2026, environ USD 50,000); à ce seuil ou au-delà, le paiement en espèces, en devises physiques ou en métaux précieux est interdit, donc les fonds transitent par virement réglementé. Le seuil du bénéficiaire effectif est passé de 50 pour cent à plus de 25 pour cent, et les dossiers sont conservés 10 ans. L'entiercement lui-même est une bonne pratique, pas une obligation fédérale.

   Voyez la source des fonds comme de la documentation, pas une enquête : un passeport, un numéro fiscal, une preuve d'adresse et une déclaration de source des fonds avec pièces à l'appui (une vente de maison antérieure, une liquidation de placement, un héritage). Deux règles de sécurité qui ne coûtent rien : l'argent ne circule que par le compte en fiducie, jamais vers un compte personnel, et vous vérifiez toujours par téléphone les instructions de virement contre un numéro du site officiel de la firme, jamais une signature de courriel.

   Aller plus loin

   • Entiercement, assurance titre et la règle anti-fraude par virement
   • Règles sur la source des fonds pour l'acheteur
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   Permis SRE et mise en place du fideicomiso : la couche propre à l'acheteur étranger

   La banque fiduciaire ouvre le dossier de fiducie et demande à la SRE (le ministère des Affaires étrangères) le permis de zone restreinte; la banque prend le titre nu en fiducie avec vous comme fideicomisario, et le notario rédige l'acte de fiducie. Si la propriété porte déjà une fiducie, vous pouvez souvent l'assumer, ce qui évite le permis SRE et la mise en place bancaire et fait économiser argent et temps.

   Qui

   La banque fiduciaire et votre courtier d'acheteur déposent auprès de la SRE; le notario rédige l'acte.

   Durée

   La loi donne à la SRE 5 jours ouvrables au bureau central ou 30 jours ouvrables via les délégations d'État, le permis étant réputé accordé si le délai passe; la mise en place de bout en bout prend en pratique environ 30 à 45 jours par la banque et le notario.

   Coût

   Permis SRE MXN 21,650, environ USD 1,233 à 17.5586 MXN/USD le 2026-07-02; mise en place à la banque fiduciaire environ USD 2,400 à 3,000 plus 16 pour cent d'IVA; entretien annuel de la fiducie environ USD 700 à 850.

   Loi

   Frais SRE selon la Ley Federal de Derechos art. 25 fr. V inciso a), mis à jour par l'Anexo 19 RMF 2026 (DOF 2025-12-28); délais de la SRE et afirmativa ficta (silence valant acceptation) selon la LIE art. 14; obligation de permis selon la LIE art. 11.

   Le montant en pesos est la source de vérité; le chiffre en USD porte son taux de change et sa date et se réajuste chaque janvier quand la RMF met à jour le frais. Assumer la fiducie existante d'un vendeur évite le frais de mise en place, le supplément de fiducie du notario d'environ USD 350 et environ 30 à 45 jours de clôture, sous réserve que la banque vous approuve comme nouveau bénéficiaire une fois vos vérifications d'identité terminées.

   Aller plus loin

   • Le tableau des frais banque par banque et les fiducies assumables
   • Modélisez-le : le calculateur de fideicomiso
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   Le notario, la recherche de titre et l'acte (escritura pública)

   Le notario público, un officier juridique neutre nommé par l'État (pas un notaire américain ou canadien), extrait toute la chaîne de titres au RPP ou RPPC, confirme que le predial et les taxes antérieures sont à jour, vérifie le droit du vendeur de céder, coordonne le fideicomiso et le permis SRE avec la banque, calcule et perçoit la taxe de mutation ISAI, retient le gain en capital du vendeur pour le fisc, rédige l'escritura pública en espagnol et la dépose au registre de l'État.

   Qui

   Un notario público. Vous avez le droit de choisir le vôtre; un courtier qui refuse de collaborer avec votre notario est un signal d'alarme.

   Durée

   La recherche de titre et la rédaction se déroulent dans la même fenêtre de 30 à 45 jours; la copie certifiée de l'acte est émise 30 à 60 jours après la clôture.

   Coût

   Honoraires du notario environ 1.0 à 1.5 pour cent du plus élevé du prix déclaré ou de la valeur estimée (une fourchette conventionnelle réglementée, non vérifiée par la loi), plus 16 pour cent d'IVA sur l'honoraire. L'ISAI est perçu ici : 3 à 4 pour cent selon la municipalité (voir le tableau des coûts).

   Loi

   L'honoraire du notario porte 16 pour cent d'IVA selon la Ley del IVA; le notario est nommé par l'État sous la Ley del Notariado de chaque État et détient la fe pública.

   Le notario est neutre : il certifie la légalité, pas vos intérêts, ce qui est exactement pourquoi vous voulez quand même un courtier d'acheteur, une vérification de titre et votre propre avocat. Un notario orienté par une commission occulte qui ne pose pas de questions est celui qui rate un titre entaché.

   Aller plus loin

   • Ce que fait vraiment le notario et votre droit de choisir
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   Clôture et transfert des fonds

   À la clôture, le notario lit l'escritura à voix haute, confirme les identités (passeport, et un poder notarial apostillé si vous clôturez à distance), confirme l'arrivée des virements, la banque prend le titre en fiducie et vous devenez le bénéficiaire, le notario retient le gain en capital du vendeur et dépose l'acte, et l'entiercement libère les fonds. Une clôture à distance repose sur un poder notarial : notarié chez vous, apostille de La Haye, traduction en espagnol, prévoyez deux à trois semaines.

   Qui

   Notario, vous (ou un mandataire muni d'une procuration apostillée), le vendeur, la banque fiduciaire et le fournisseur d'entiercement.

   Durée

   Une seule séance; la copie certifiée de l'escritura suit dans les 30 à 60 jours.

   Coût

   Les frais de clôture totaux tout compris de l'acheteur étranger (revente, nouveau fideicomiso, sans assurance titre) tournent autour de 4.1 à 9.3 pour cent du prix, calculés sur nos propres inscriptions à vendre; l'assurance titre optionnelle ajoute environ 0.6 pour cent par-dessus et est exclue de la fourchette.

   Loi

   La fourchette est calculée par notre moteur de frais de clôture sur les prix à vendre du relevé; le gain en capital du vendeur est retenu pour le fisc par le notario à la clôture.

   Un chiffre calculé sur notre inscription médiane (USD 370,735) appartient au calculateur ci-dessous, calculé par le même moteur, pas tapé. La règle anti-fraude par virement se répète parce qu'elle compte : vérifiez toujours par téléphone les instructions de virement contre le numéro officiel du fournisseur, jamais la signature de courriel.

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   • La ventilation ligne par ligne et les exemples chiffrés
   • Faites le vôtre : le calculateur de frais de clôture

   Faites vos propres calculs

   Le même calculateur de frais de clôture que notre équipe utilise, intégré ici : choisissez une ville, entrez un prix et voyez chaque poste. Des estimations, à confirmer avec le notario à la clôture.
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   Après l'achat : predial, services et entretien continu de la fiducie

   Transférez les comptes à votre nom et mettez en place les obligations récurrentes : le predial (taxe foncière municipale annuelle; payez en janvier pour le rabais), la CFE (électricité), l'eau (Aguakan ou CAPA) et le gaz, le tout par cambio de propietario; payez l'entretien annuel du fideicomiso à la date anniversaire de la fiducie; et récupérez la copie certifiée de l'escritura auprès du notario.

   Qui

   Vous (ou un gestionnaire immobilier); le notario émet la copie de l'acte.

   Durée

   Continu et annuel; la copie de l'acte arrive 30 à 60 jours après la clôture.

   Coût

   Predial environ USD 150 à 1,000 par an (environ 0.19 pour cent d'une valeur cadastrale qui ne représente que 10 à 40 pour cent du marché), avec un rabais de 15 à 30 pour cent pour un paiement en janvier; services d'environ USD 120 à 200 par mois pour un condo modeste, USD 300 à 700 ou plus pour une villa; entretien annuel du fideicomiso environ USD 700 à 850.

   Loi

   Le predial relève de la Ley de Hacienda del Municipio de chaque municipalité plus sa Ley de Ingresos annuelle; la règle de conservation des documents pendant 10 ans court après la clôture.

   Le predial est vraiment bas ici, souvent 10 à 20 fois plus bas qu'au Texas, en Californie ou à Toronto, et c'est un vrai avantage que nous sommes heureux d'affirmer. Le seul risque de coût récurrent est le piège DAC de la CFE : restez sous la moyenne mobile sur 12 mois de la Tarifa 1C (environ 850 kWh par mois l'été, 200 l'hiver) sinon la CFE retire la subvention et refacture chaque kWh à environ MXN 6.

   Aller plus loin

   • Le predial et le rabais de janvier
   • Le piège DAC de la CFE et l'ouverture des services

Tous les coûts au même endroit

Un chiffre par ligne, chacun rattaché à l'étape où il tombe. Ceci est un résumé; le détail complet par ville, le tableau banque par banque et les exemples chiffrés vivent dans les guides spécialisés liés, pas ici.

Acheter comme Canadien : passez chaque chiffre à un taux indiqué (ce guide suppose 1.40 CAD par USD) et testez à un taux moins favorable; notre prix médian revient à environ CAD 519,000. Une résidence secondaire à usage personnel est généralement exemptée du T1135; confirmez avec votre comptable, et voyez le guide des gains en capital pour le calcul de la revente. Acheter comme Américain : acheter au Mexique ne déclenche aucune taxe de mutation américaine; le FIRPTA est un concept de propriété américaine qui compte quand vous revendrez plus tard une maison américaine pour financer l'achat. Confirmez les deux avec un comptable transfrontalier.

Foire aux questions

Un étranger peut-il vraiment acheter une propriété au Mexique ?

Oui. Les étrangers peuvent posséder partout au Mexique. Sur la côte (toute la Riviera Maya), vous détenez le titre au moyen d'un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable sous la loi de 1993 sur l'investissement étranger, articles 11 à 14, dont vous êtes l'unique bénéficiaire : vivez-y, louez-la, vendez-la, léguez-la à vos héritiers. Aucune résidence n'est requise pour acheter.

Combien coûte l'achat, tout compris ?

Calculé sur nos 7 inscriptions actuelles avec des taux vérifiés par la loi pour 2026, les frais de clôture tout compris de l'acheteur étranger tournent autour de 4.1 à 9.3 pour cent du prix sur une revente avec un nouveau fideicomiso. Le pourcentage baisse à mesure que le prix monte, car le permis SRE et les coûts de fiducie sont des montants fixes en dollars.

Qu'est-ce qu'un fideicomiso, et est-ce simplement un long bail ?

Non. C'est une fiducie bancaire, pas une location. Une banque mexicaine autorisée détient le titre légal nu comme dépositaire rémunérée pendant que vous, le bénéficiaire, détenez le plein usage, les revenus locatifs et le droit de nommer des héritiers. L'article 12 accorde expressément le droit aux revenus; l'article 13 fixe un terme de 50 ans, renouvelable sur demande.

Combien coûte le permis SRE du fideicomiso en 2026 ?

MXN 21,650, environ USD 1,233 à 17.5586 MXN/USD le 2026-07-02, une fois, sans IVA. Le montant en pesos est la source de vérité et se réajuste chaque janvier (Ley Federal de Derechos art. 25 fr. V a; Anexo 19 RMF 2026, DOF 2025-12-28).

Combien coûte la taxe de mutation (ISAI), et varie-t-elle selon la ville ?

Oui, elle est municipale : 4 pour cent à Tulum et à Playa del Carmen (pour les actes à partir du 10 décembre 2025), 3 pour cent à Cancún et à Puerto Morelos, appliquée au plus élevé du prix, de la valeur cadastrale ou d'une évaluation certifiée. Quiconque cite un taux fixe de 2 pour cent a un ou deux barèmes de retard.

Combien de temps prend tout le processus ?

Prévoyez environ 30 à 45 jours d'une offre signée à la clôture sur une revente avec une nouvelle fiducie. La SRE doit résoudre le permis dans les 5 jours ouvrables (central) ou 30 jours ouvrables (délégations), le permis étant réputé accordé si le délai n'est pas respecté; le vrai goulot est le dossier de la banque et du notario, pas l'horloge de la SRE (LIE art. 14).

Puis-je acheter avec un visa de touriste, ou faut-il la résidence ?

Vous pouvez acheter avec une entrée de touriste; aucun visa de résidence n'est requis pour acquérir une propriété ni pour détenir un fideicomiso. La résidence change votre situation fiscale et le compte de vos jours, pas votre droit de posséder. Voyez le guide de résidence avant de planifier un long séjour.

Puis-je clôturer sans me rendre au Mexique ?

Oui, à distance, au moyen d'un poder notarial : vous signez une procuration chez vous, l'apostillez sous la Convention de La Haye et la faites traduire en espagnol; prévoyez deux à trois semaines. Votre mandataire signe ensuite l'escritura devant le notario en votre nom.

Qu'advient-il de ma propriété à mon décès, ou au bout des 50 ans ?

L'acte de fiducie vous permet de nommer des bénéficiaires substituts, de sorte que la propriété passe à vos héritiers sans bataille successorale mexicaine. Le terme de 50 ans est renouvelable sur demande sans plafond déclaré de renouvellements; ce n'est pas un compte à rebours vers la perte de la propriété (LIE art. 13).

Comment éviter de me faire avoir ?

Par le processus, pas la chance : choisissez votre propre notario indépendant, vérifiez le titre au RPP ou RPPC, confirmez que tout terrain est en dominio pleno au RAN et non ejido, ne faites circuler l'argent que par un compte en fiducie cautionné (jamais un compte personnel), documentez votre source de fonds et amenez votre propre avocat. Chaque inscription sur notre site porte un rapport de sécurité qui documente cette chaîne pour cette propriété.

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