Comment acheter une propriete au Mexique quand on est etranger : les 7 etapes, avec chaque cout et chaque loi

Les chiffres derriere ce guide

Inscriptions a vendre

7

Prix demande median

USD 370,735

Frais de cloture tout compris

4.1 % à 9.3 %

Permis SRE (2026)

USD 1,233

Mise en place du fideicomiso

USD 2,400 à 3,000

Fourchette ISAI

3 % à 4 %

Le processus en 7 etapes

Chaque etape ci-dessous est un court resume : ce qui se passe, qui le fait, combien de temps ca prend, ce que ca coute et la loi qui s'applique, suivi d'un lien vers le guide qui approfondit. Nous gardons chaque etape breve volontairement, pour que le detail vive dans le guide specialise, pas dans un mur de texte ici.

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   Confirmez que vous pouvez acheter : fideicomiso sur la cote, titre direct a l'interieur

   Un etranger peut posseder une propriete partout au Mexique, mais dans la zone restreinte (a moins de 100 km d'une frontiere ou de 50 km d'une cote) il ne peut pas detenir un titre residentiel direct et la detient plutot au moyen d'un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable ou l'acheteur est l'unique beneficiaire et detient tous les droits economiques (usage, location, renovation, hypotheque, vente, succession). Toute la Riviera Maya, de Cancun a Bacalar, se trouve dans la zone. C'est une determination le jour meme, pas un depot.

   Qui

   Vous et votre courtier d'acheteur confirmez le statut de la zone.

   Duree

   Immediat.

   Cout

   Aucun a cette etape; les couts de la fiducie et du permis arrivent aux etapes 4 et 6.

   Loi

   L'article 27 fr. I de la Constitution interdit le dominio direct d'un etranger dans la zone restreinte; l'article 2 fr. VI de la Ley de Inversion Extranjera definit la zone (100 km des frontieres, 50 km des cotes); le fideicomiso est autorise par les articles 11 a 14 de la LIE (DOF 1993-12-27, derniere reforme DOF 2024-05-27).

   Ce n'est pas un bail, pas un plafond de propriete de 50 ans, pas une licence. La banque detient le titre legal nu comme depositaire remuneree; vous detenez l'usage, les revenus locatifs et le droit de nommer vos heritiers. C'est tout le mecanisme, donc nous le chiffrons aux etapes 4 et 6 plutot que de le re-expliquer ici.

   Aller plus loin

   • Le fideicomiso, explique en detail
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   Trouvez la propriete et verifiez-la : chaine de titres, dominio pleno au RAN, sargasses

   Une fois la propriete reperee, faites la diligence avant l'offre : une verification de la chaine de titres au RPP ou RPPC (20 ans ou plus); pour tout terrain ou lot, une verification du dominio pleno au RAN pour ecarter le terrain ejido (communal), sur lequel un fideicomiso ne peut pas etre etabli; une lecture honnete de l'exposition aux sargasses; et une verification des accreditations du courtier et de la discipline d'entiercement. Le certificat du RAN est public et prend environ une semaine.

   Qui

   Votre courtier d'acheteur obtient les documents; le certificat du RAN est public.

   Duree

   Dominio pleno au RAN environ une semaine; la verification du titre se fait en parallele.

   Cout

   Frais de certificat modestes, integres a la diligence (un certificat d'absence de charges coute environ USD 150, sans IVA).

   Loi

   Verification du dominio pleno au RAN (Registro Agrario Nacional) plus la chaine de titres au RPP ou RPPC. Nous citons l'institution et le concept, pas un numero d'article invente de la Ley Agraria.

   Un terrain ejido vendu comme titre prive est la fraude fonciere la plus courante sur cette cote, souvent un rabais de 30 a 50 pour cent sur un contrat de cesion de derechos qui ne donne aucune propriete opposable ni aucune voie vers un fideicomiso. La parade est un certificat de dominio pleno au RAN AVANT toute offre. Nous publions une cote de sargasses par inscription et un rapport de securite plutot que de vous montrer une photo de plage silencieuse; sur les 11 quartiers que nous cotons, aucun ne porte la cote Elevee, 4 sont cotes Faible et 7 Modere.

   Aller plus loin

   • Les fraudes nommees et la verification ejido au RAN
   • Les sargasses sans detour et la valeur
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   Offre, acompte dans un compte en fiducie cautionne et conformite anti-blanchiment

   Vous signez une promesa de compraventa (l'offre) avec un acompte, generalement de 5 a 10 pour cent du prix, qui est vire dans un compte en fiducie neutre et cautionne chez un fournisseur licencie de titre et d'entiercement, jamais au courtier ni au vendeur. En parallele, l'identification anti-blanchiment du Mexique commence : verifications d'identite et source des fonds documentee. En pratique, nous ouvrons cette documentation des l'etape de l'offre.

   Qui

   Vous, votre courtier d'acheteur et un fournisseur d'entiercement licencie; la fonction conformite du courtage fait les verifications d'identite.

   Duree

   L'acompte est detenu de l'offre a la cloture, generalement de 45 a 90 jours.

   Cout

   Frais d'entiercement d'environ USD 350 a 750 forfaitaires; acompte de 5 a 10 pour cent du prix (applique a l'achat, pas un cout ajoute).

   Loi

   La loi federale mexicaine contre le blanchiment (Ley Federal para la Prevencion e Identificacion de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilicita), reforme en vigueur le 2025-07-17. Le seuil d'identification et de restriction sur l'argent comptant en immobilier est de 8,025 UMA par acte (environ MXN 941,000 selon l'UMA 2026, environ USD 50,000); a ce seuil ou au-dela, le paiement en especes, en devises physiques ou en metaux precieux est interdit, donc les fonds transitent par virement reglemente. Le seuil du beneficiaire effectif est passe de 50 pour cent a plus de 25 pour cent, et les dossiers sont conserves 10 ans. L'entiercement lui-meme est une bonne pratique, pas une obligation federale.

   Voyez la source des fonds comme de la documentation, pas une enquete : un passeport, un numero fiscal, une preuve d'adresse et une declaration de source des fonds avec pieces a l'appui (une vente de maison anterieure, une liquidation de placement, un heritage). Deux regles de securite qui ne coutent rien : l'argent ne circule que par le compte en fiducie, jamais vers un compte personnel, et vous verifiez toujours par telephone les instructions de virement contre un numero du site officiel de la firme, jamais une signature de courriel.

   Aller plus loin

   • Entiercement, assurance titre et la regle anti-fraude par virement
   • Regles sur la source des fonds pour l'acheteur
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   Permis SRE et mise en place du fideicomiso : la couche propre a l'acheteur etranger

   La banque fiduciaire ouvre le dossier de fiducie et demande a la SRE (le ministere des Affaires etrangeres) le permis de zone restreinte; la banque prend le titre nu en fiducie avec vous comme fideicomisario, et le notario redige l'acte de fiducie. Si la propriete porte deja une fiducie, vous pouvez souvent l'assumer, ce qui evite le permis SRE et la mise en place bancaire et fait economiser argent et temps.

   Qui

   La banque fiduciaire et votre courtier d'acheteur deposent aupres de la SRE; le notario redige l'acte.

   Duree

   La loi donne a la SRE 5 jours ouvrables au bureau central ou 30 jours ouvrables via les delegations d'Etat, le permis etant repute accorde si le delai passe; la mise en place de bout en bout prend en pratique environ 30 a 45 jours par la banque et le notario.

   Cout

   Permis SRE MXN 21,650, environ USD 1,233 a 17.5586 MXN/USD le 2026-07-02; mise en place a la banque fiduciaire environ USD 2,400 a 3,000 plus 16 pour cent d'IVA; entretien annuel de la fiducie environ USD 700 a 850.

   Loi

   Frais SRE selon la Ley Federal de Derechos art. 25 fr. V inciso a), mis a jour par l'Anexo 19 RMF 2026 (DOF 2025-12-28); delais de la SRE et afirmativa ficta (silence valant acceptation) selon la LIE art. 14; obligation de permis selon la LIE art. 11.

   Le montant en pesos est la source de verite; le chiffre en USD porte son taux de change et sa date et se reajuste chaque janvier quand la RMF met a jour le frais. Assumer la fiducie existante d'un vendeur evite le frais de mise en place, le supplement de fiducie du notario d'environ USD 350 et environ 30 a 45 jours de cloture, sous reserve que la banque vous approuve comme nouveau beneficiaire une fois vos verifications d'identite terminees.

   Aller plus loin

   • Le tableau des frais banque par banque et les fiducies assumables
   • Modelisez-le : le calculateur de fideicomiso
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   Le notario, la recherche de titre et l'acte (escritura publica)

   Le notario publico, un officier juridique neutre nomme par l'Etat (pas un notaire americain ou canadien), extrait toute la chaine de titres au RPP ou RPPC, confirme que le predial et les taxes anterieures sont a jour, verifie le droit du vendeur de ceder, coordonne le fideicomiso et le permis SRE avec la banque, calcule et percoit la taxe de mutation ISAI, retient le gain en capital du vendeur pour le fisc, redige l'escritura publica en espagnol et la depose au registre de l'Etat.

   Qui

   Un notario publico. Vous avez le droit de choisir le votre; un courtier qui refuse de collaborer avec votre notario est un signal d'alarme.

   Duree

   La recherche de titre et la redaction se deroulent dans la meme fenetre de 30 a 45 jours; la copie certifiee de l'acte est emise 30 a 60 jours apres la cloture.

   Cout

   Honoraires du notario environ 1.0 a 1.5 pour cent du plus eleve du prix declare ou de la valeur estimee (une fourchette conventionnelle reglementee, non verifiee par la loi), plus 16 pour cent d'IVA sur l'honoraire. L'ISAI est percu ici : 3 a 4 pour cent selon la municipalite (voir le tableau des couts).

   Loi

   L'honoraire du notario porte 16 pour cent d'IVA selon la Ley del IVA; le notario est nomme par l'Etat sous la Ley del Notariado de chaque Etat et detient la fe publica.

   Le notario est neutre : il certifie la legalite, pas vos interets, ce qui est exactement pourquoi vous voulez quand meme un courtier d'acheteur, une verification de titre et votre propre avocat. Un notario oriente par une commission occulte qui ne pose pas de questions est celui qui rate un titre entache.

   Aller plus loin

   • Ce que fait vraiment le notario et votre droit de choisir
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   Cloture et transfert des fonds

   A la cloture, le notario lit l'escritura a voix haute, confirme les identites (passeport, et un poder notarial apostille si vous cloturez a distance), confirme l'arrivee des virements, la banque prend le titre en fiducie et vous devenez le beneficiaire, le notario retient le gain en capital du vendeur et depose l'acte, et l'entiercement libere les fonds. Une cloture a distance repose sur un poder notarial : notarie chez vous, apostille de La Haye, traduction en espagnol, prevoyez deux a trois semaines.

   Qui

   Notario, vous (ou un mandataire muni d'une procuration apostillee), le vendeur, la banque fiduciaire et le fournisseur d'entiercement.

   Duree

   Une seule seance; la copie certifiee de l'escritura suit dans les 30 a 60 jours.

   Cout

   Les frais de cloture totaux tout compris de l'acheteur etranger (revente, nouveau fideicomiso, sans assurance titre) tournent autour de 4.1 a 9.3 pour cent du prix, calcules sur nos propres inscriptions a vendre; l'assurance titre optionnelle ajoute environ 0.6 pour cent par-dessus et est exclue de la fourchette.

   Loi

   La fourchette est calculee par notre moteur de frais de cloture sur les prix a vendre du releve; le gain en capital du vendeur est retenu pour le fisc par le notario a la cloture.

   Un chiffre calcule sur notre inscription mediane (USD 370,735) appartient au calculateur ci-dessous, calcule par le meme moteur, pas tape. La regle anti-fraude par virement se repete parce qu'elle compte : verifiez toujours par telephone les instructions de virement contre le numero officiel du fournisseur, jamais la signature de courriel.

   Aller plus loin

   • La ventilation ligne par ligne et les exemples chiffres
   • Faites le votre : le calculateur de frais de cloture

   Faites vos propres calculs

   Le meme calculateur de frais de cloture que notre equipe utilise, integre ici : choisissez une ville, entrez un prix et voyez chaque poste. Des estimations, a confirmer avec le notario a la cloture.
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   Apres l'achat : predial, services et entretien continu de la fiducie

   Transferez les comptes a votre nom et mettez en place les obligations recurrentes : le predial (taxe fonciere municipale annuelle; payez en janvier pour le rabais), la CFE (electricite), l'eau (Aguakan ou CAPA) et le gaz, le tout par cambio de propietario; payez l'entretien annuel du fideicomiso a la date anniversaire de la fiducie; et recuperez la copie certifiee de l'escritura aupres du notario.

   Qui

   Vous (ou un gestionnaire immobilier); le notario emet la copie de l'acte.

   Duree

   Continu et annuel; la copie de l'acte arrive 30 a 60 jours apres la cloture.

   Cout

   Predial environ USD 150 a 1,000 par an (environ 0.19 pour cent d'une valeur cadastrale qui ne represente que 10 a 40 pour cent du marche), avec un rabais de 15 a 30 pour cent pour un paiement en janvier; services d'environ USD 120 a 200 par mois pour un condo modeste, USD 300 a 700 ou plus pour une villa; entretien annuel du fideicomiso environ USD 700 a 850.

   Loi

   Le predial releve de la Ley de Hacienda del Municipio de chaque municipalite plus sa Ley de Ingresos annuelle; la regle de conservation des documents pendant 10 ans court apres la cloture.

   Le predial est vraiment bas ici, souvent 10 a 20 fois plus bas qu'au Texas, en Californie ou a Toronto, et c'est un vrai avantage que nous sommes heureux d'affirmer. Le seul risque de cout recurrent est le piege DAC de la CFE : restez sous la moyenne mobile sur 12 mois de la Tarifa 1C (environ 850 kWh par mois l'ete, 200 l'hiver) sinon la CFE retire la subvention et refacture chaque kWh a environ MXN 6.

   Aller plus loin

   • Le predial et le rabais de janvier
   • Le piege DAC de la CFE et l'ouverture des services

Tous les couts au meme endroit

Un chiffre par ligne, chacun rattache a l'etape ou il tombe. Ceci est un resume; le detail complet par ville, le tableau banque par banque et les exemples chiffres vivent dans les guides specialises lies, pas ici.

Acheter comme Canadien : passez chaque chiffre a un taux indique (ce guide suppose 1.40 CAD par USD) et testez a un taux moins favorable; notre prix median revient a environ CAD 519,000. Une residence secondaire a usage personnel est generalement exemptee du T1135; confirmez avec votre comptable, et voyez le guide des gains en capital pour le calcul de la revente. Acheter comme Americain : acheter au Mexique ne declenche aucune taxe de mutation americaine; le FIRPTA est un concept de propriete americaine qui compte quand vous revendrez plus tard une maison americaine pour financer l'achat. Confirmez les deux avec un comptable transfrontalier.

Foire aux questions

Un etranger peut-il vraiment acheter une propriete au Mexique ?

Oui. Les etrangers peuvent posseder partout au Mexique. Sur la cote (toute la Riviera Maya), vous detenez le titre au moyen d'un fideicomiso, une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable sous la loi de 1993 sur l'investissement etranger, articles 11 a 14, dont vous etes l'unique beneficiaire : vivez-y, louez-la, vendez-la, leguez-la a vos heritiers. Aucune residence n'est requise pour acheter.

Combien coute l'achat, tout compris ?

Calcule sur nos 7 inscriptions actuelles avec des taux verifies par la loi pour 2026, les frais de cloture tout compris de l'acheteur etranger tournent autour de 4.1 a 9.3 pour cent du prix sur une revente avec un nouveau fideicomiso. Le pourcentage baisse a mesure que le prix monte, car le permis SRE et les couts de fiducie sont des montants fixes en dollars.

Qu'est-ce qu'un fideicomiso, et est-ce simplement un long bail ?

Non. C'est une fiducie bancaire, pas une location. Une banque mexicaine autorisee detient le titre legal nu comme depositaire remuneree pendant que vous, le beneficiaire, detenez le plein usage, les revenus locatifs et le droit de nommer des heritiers. L'article 12 accorde expressement le droit aux revenus; l'article 13 fixe un terme de 50 ans, renouvelable sur demande.

Combien coute le permis SRE du fideicomiso en 2026 ?

MXN 21,650, environ USD 1,233 a 17.5586 MXN/USD le 2026-07-02, une fois, sans IVA. Le montant en pesos est la source de verite et se reajuste chaque janvier (Ley Federal de Derechos art. 25 fr. V a; Anexo 19 RMF 2026, DOF 2025-12-28).

Combien coute la taxe de mutation (ISAI), et varie-t-elle selon la ville ?

Oui, elle est municipale : 4 pour cent a Tulum et a Playa del Carmen (pour les actes a partir du 10 decembre 2025), 3 pour cent a Cancun et a Puerto Morelos, appliquee au plus eleve du prix, de la valeur cadastrale ou d'une evaluation certifiee. Quiconque cite un taux fixe de 2 pour cent a un ou deux baremes de retard.

Combien de temps prend tout le processus ?

Prevoyez environ 30 a 45 jours d'une offre signee a la cloture sur une revente avec une nouvelle fiducie. La SRE doit resoudre le permis dans les 5 jours ouvrables (central) ou 30 jours ouvrables (delegations), le permis etant repute accorde si le delai n'est pas respecte; le vrai goulot est le dossier de la banque et du notario, pas l'horloge de la SRE (LIE art. 14).

Puis-je acheter avec un visa de touriste, ou faut-il la residence ?

Vous pouvez acheter avec une entree de touriste; aucun visa de residence n'est requis pour acquerir une propriete ni pour detenir un fideicomiso. La residence change votre situation fiscale et le compte de vos jours, pas votre droit de posseder. Voyez le guide de residence avant de planifier un long sejour.

Puis-je cloturer sans me rendre au Mexique ?

Oui, a distance, au moyen d'un poder notarial : vous signez une procuration chez vous, l'apostillez sous la Convention de La Haye et la faites traduire en espagnol; prevoyez deux a trois semaines. Votre mandataire signe ensuite l'escritura devant le notario en votre nom.

Qu'advient-il de ma propriete a mon deces, ou au bout des 50 ans ?

L'acte de fiducie vous permet de nommer des beneficiaires substituts, de sorte que la propriete passe a vos heritiers sans bataille successorale mexicaine. Le terme de 50 ans est renouvelable sur demande sans plafond declare de renouvellements; ce n'est pas un compte a rebours vers la perte de la propriete (LIE art. 13).

Comment eviter de me faire avoir ?

Par le processus, pas la chance : choisissez votre propre notario independant, verifiez le titre au RPP ou RPPC, confirmez que tout terrain est en dominio pleno au RAN et non ejido, ne faites circuler l'argent que par un compte en fiducie cautionne (jamais un compte personnel), documentez votre source de fonds et amenez votre propre avocat. Chaque inscription sur notre site porte un rapport de securite qui documente cette chaine pour cette propriete.

Aller plus loin sur chaque etape