Fideicomiso : la fiducie bancaire de 50 ans
Dans la zone restreinte (Riviera Maya incluse), la banque détient le titre en votre nom comme fiduciaire. Vous êtes le seul bénéficiaire avec pleins droits d'usage, vente, location, modification et legs. Frais d'ouverture : ~2 500 $ US. Maintenance annuelle : ~500 à 700 $ US. Durée initiale : 50 ans, renouvelable indéfiniment. Les fideicomisos existants peuvent généralement être assumés à la clôture, vous économisant 30 à 45 jours par rapport à l'ouverture d'un nouveau.
Frais de clôture : 6 à 8 % du prix
Prévoyez 6 à 8 % du prix d'achat en frais de clôture (honoraires notario, taxe d'acquisition ISAI, assurance titre, ouverture fideicomiso, commission MWH). Notre calculatrice de frais de clôture (Sprint 3) ventile chaque propriété. Si un courtier vous annonce moins, demandez ce qui manque. Habituellement le fideicomiso ou l'assurance titre.
Escritura : l'acte de propriété officiel
La clôture est signée devant un notario público (un officier juridique agréé au fédéral, pas un simple notaire). Le notario vérifie la chaîne de titres, confirme le paiement des taxes, détient les fonds en fiducie et enregistre le nouvel acte. L'assurance titre est obtenue auprès de fournisseurs établis pour chaque transaction comme protection contre les vices de titre.
RAN dominio-pleno : la vérification foncière
Avant que MWH publie un terrain ou un lot, nous obtenons la certification RAN (Registro Agrario Nacional) confirmant le statut dominio-pleno (pleine propriété). Les terres ejido (terres communales nécessitant une conversion de plusieurs années avant vente à un étranger) sont exclues de notre inventaire public sauf si la conversion dominio-pleno est vérifiée complétée.
Sargasses : section transparence sur les algues
Certaines saisons, des secteurs du bord de mer Riviera Maya sont durement touchés par les sargasses (proliférations atlantiques d'algues brunes). D'autres secteurs et d'autres saisons restent dégagés. Lorsqu'une cote vérifiée est disponible, la propriété côtière porte une cote d'exposition aux sargasses (faible / modérée / élevée), mise à jour mensuellement durant la saison de pointe (avril-octobre) selon les données satellites USF. Nous ne le cachons pas; nous le publions.
LFPIORPI : la conformité AML que vous verrez
La loi fédérale mexicaine contre le blanchiment d'argent oblige les courtiers à vérifier l'identité de l'acheteur et la source des fonds pour toute transaction dépassant le seuil de 8025 UMA (~907 386 MXN ≈ 50 000 USD). MWH opère pleinement dans ce cadre, avec le programme de conformité requis par l'article 41 Bis en place. Prévoyez de fournir une copie de passeport et une preuve de fonds; c'est normal et non propre à MWH.
Detailed sub-guides
Deeper dives on the topics most foreign buyers ask about. Each guide is sourced, dated, and links back to the relevant calculators on the site.
- Le fideicomiso expliquéLe fideicomiso mexicain en clair : ce que c'est, ce qu'il coûte, pourquoi les étrangers en ont besoin dans la zone restreinte et comment l'établir en 30 à 45 jours.
- Frais de clôture dans la Riviera Maya, par villeFrais de clôture détaillés et honnêtes pour acheteurs étrangers à Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos et Bacalar. Taux ISAI, frais de notario, fideicomiso.
- Le rôle du notario dans une clôture immobilière mexicaineCe que fait réellement un notario público mexicain à la clôture, en quoi son rôle diffère du notaire nord-américain, et comment le choisir. Protections et signaux d'alarme.
- Entiercement + assurance titresComment l'entiercement cautionné et l'assurance titres protègent les acheteurs étrangers au Mexique. Fonctionnement des fournisseurs établis, coûts, mécanique et signaux d'alarme.
- Fraudes immobilières courantes au Mexique (et comment les éviter)Guide honnête sur les fraudes visant les acheteurs étrangers au Mexique : terrain ejido vendu comme titre privé, faux fideicomiso, contournement de la fiducie.
- Taxe de mutation immobilière ISAI par villeTaux ISAI par municipalité du Quintana Roo. Cancún 3,0 %, Playa 2,5 %, Tulum 2,5 %, Puerto Morelos 2,0 %, Bacalar 2,0-2,5 %. Calcul, exigibilité et qui paie.
- Le gain en capital au Mexique pour les acheteurs canadiensCe que les résidents canadiens paient en impôt sur le gain en capital à la vente d'un immeuble mexicain après mars 2025 : retenue mexicaine, taux d'inclusion, crédit du traité.
- Sargasses et valeur immobilière dans la Riviera MayaOù se situe la côte de la Riviera Maya face aux sargasses, l'effet sur la valeur immobilière, et la cote d'exposition Faible/Modérée/Élevée par propriété.
- Assurance ouragan pour propriété en Riviera MayaCe que couvre vraiment l'assurance ouragan dans la Caraïbe mexicaine : structure, contenu, perte de revenus. Primes, franchises et polices des propriétaires étrangers.
- La LFPIORPI pour les acheteurs étrangersCe que la réforme LFPIORPI 2025 change pour les acheteurs immobiliers étrangers au Mexique. KYC à l'offre, source des fonds, seuils, conservation 10 ans.
- Résidence mexicaine pour acheteurs immobiliers : le guide honnête 2026Acheter une propriété dans la Riviera Maya ne donne pas la résidence. Voici les vrais seuils 2026 de revenus, épargne, frais et délais.
- Règles de location de vacances dans la Riviera Maya : ce que les propriétaires étrangers doivent savoir en 2026Règles Airbnb pour propriétaires étrangers dans la Riviera Maya en 2026 : inscription RETUR-Q gratuite, taxe d'hébergement de 6 %, RFC et rendements de 5 à 9 %.
- Le predial : la taxe foncière annuelle mexicaine expliquée aux acheteurs étrangersLe predial est la faible taxe foncière annuelle du Mexique. Les propriétaires de la Riviera Maya paient environ 150 à 1 000 USD par an. Taux 2026 et rabais.
- Financement pour les acheteurs étrangers au MexiqueComment les étrangers financent une propriété à la Riviera Maya en 2026 : prêts USD transfrontaliers, plans promoteur, marges. Taux et mises de fonds réels.
- Impôt sur le gain en capital (ISR) à la revente de votre propriété dans la Riviera MayaLes vendeurs étrangers paient l'ISR au Mexique : environ 25 % du brut ou jusqu'à 35 % du gain net. Retenue par le notario, exemption casa-habitación et règles CFDI 2026.
- Services publics et Internet : frais d'installation et coûts mensuelsCe que les acheteurs étrangers paient pour l'électricité, l'eau, le gaz et Internet au Quintana Roo, plus le piège du tarif DAC de la CFE et comment l'éviter.
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