¿Puede un extranjero comprar una propiedad en México?

La respuesta real: sí, y está escrita en la ley

Empecemos por el miedo, porque es el que lo hizo escribir esta pregunta. Muchos han oído que un extranjero no puede ser dueño en México. Es un mito construido sobre una verdad a medias. La Constitución mexicana (artículo 27, fracción I) sí prohíbe a los extranjeros el dominio directo, la propiedad directa, en lo que se llama la zona restringida: una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las costas. Toda la Riviera Maya está en esa zona.

Pero la misma legislación previó la puerta de entrada legal. La Ley de Inversión Extranjera de 1993, en los artículos 11 a 14, regula el fideicomiso: un fideicomiso bancario por el cual un extranjero posee una propiedad costera con un permiso escrito del gobierno federal. No es ni una tolerancia, ni una zona gris, ni un truco de vendedor. Es un permiso que expide la Secretaría de Relaciones Exteriores bajo una ley federal vigente desde hace más de treinta años.

En concreto: fuera de la zona restringida, un extranjero puede comprar en propiedad directa. Dentro de la zona restringida, es decir en todas partes donde se quiere ver el mar, compra mediante fideicomiso. No se requiere ninguna ciudadanía, ninguna residencia, ningún visado especial para comprar: su pasaporte basta. Y la ley no deja que el gobierno se demore: el artículo 14 obliga a la SRE a responder la solicitud de permiso en 5 días hábiles en la oficina central, o 30 días en delegación, y de lo contrario el permiso se tiene por concedido.

Si alguien le dice que es imposible, o al contrario que es demasiado complicado para un particular, ambos se equivocan. El fideicomiso es el camino normal y señalado que los notarios de la región recorren cada semana con compradores extranjeros. El resto de esta guía le muestra exactamente cómo funciona, cuánto cuesta, y cómo protegerse en cada etapa.

Cincuenta años, ¿y después? Sus hijos, su sucesión

La pregunta que vuelve en todos los grupos de snowbirds: un fideicomiso de 50 años, ¿pierdo todo después de 50 años? No. El artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera fija la duración inicial en 50 años y prevé la prórroga a solicitud. La ley no limita el número de renovaciones. La renovación es un trámite administrativo ante el banco y la SRE, no una renegociación de su propiedad: nadie puede recuperar su condominio al vencimiento del plazo.

Para sus hijos, el fideicomiso tiene incluso una ventaja que muchos ignoran: los beneficiarios sustitutos. Desde la firma de la escritura, usted designa quién hereda, su cónyuge, sus hijos, directamente en la escritura de fideicomiso. Al fallecer, el banco reconoce a los beneficiarios sustitutos según los términos de la escritura, lo que en general evita un largo procedimiento sucesorio mexicano. Pida a su notario que le explique esta cláusula antes de firmar, y coordínelo con su testamento.

Un matiz honesto, porque le debemos precisión: los derechos de uso, disfrute e ingresos están escritos palabra por palabra en el artículo 12 de la ley; los derechos de vender, hipotecar y transmitir derivan, en cambio, de la escritura de fideicomiso constituida bajo el permiso del artículo 11. Es sólido en ambos casos, pero es la escritura, no un artículo aislado, la que los sostiene. Un buen notario le mostrará esas cláusulas por escrito antes de que entregue un peso.

El costo real, todo incluido, en dólares canadienses

Hablemos de dinero sin rodeos, porque es aquí donde la mayoría de los sitios lo dejan caer: citan rangos sin decir nunca de dónde salen. Los nuestros son calculados, no estimados. Sobre nuestras 7 propiedades en venta (de USD 143,100 a USD 2,067,000, precio mediano de oferta USD 370,735), los gastos de cierre completos para un comprador extranjero van de 4.1 a 9.3 por ciento del precio. ¿Por qué un rango tan amplio? Porque el permiso SRE y la constitución del fideicomiso son montos fijos en dólares: cuanto más cara la propiedad, menos pesa su porcentaje.

El rubro más variable es el ISAI, el impuesto de traslado de dominio. Lo fija cada municipio y se calcula sobre el mayor de tres valores: el precio, el valor catastral y el avalúo certificado. A eso se suman los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público, el avalúo, el permiso SRE y el fideicomiso. Cada renglón está detallado en nuestra guía de gastos de cierre por ciudad.

En dólares canadienses, a un tipo supuesto de 1.40 CAD por USD (los tipos fluctúan, confirme el del día): nuestro precio mediano de USD 370,735 equivale a unos CAD 519,000, y un condominio de entrada cerca de USD 143,100 a unos CAD 200,000. Cada propiedad tiene su propia realidad: pase la suya por nuestra calculadora de gastos de cierre, muestra cada renglón y rehace el cálculo delante de usted. Y para el panorama completo del mercado, nuestro Informe del comprador extranjero publica todos nuestros datos de primera mano, gratis, sin pedir correo.

El ISAI (impuesto de traslado) por ciudad, verificado en la fuente

La base del ISAI es el mayor de tres valores: el precio, el valor catastral y el avalúo certificado. Los municipios de Quintana Roo revisan sus tasas cada diciembre; reverificamos la fuente primaria cada enero.

Cuentas de retiro y línea de crédito: hablando claro del financiamiento

Digámoslo de entrada: vendemos propiedades, no somos ni asesores financieros ni fiscalistas. Lo que sigue es un panorama honesto de los caminos que toman los compradores, no una recomendación. La decisión de financiamiento se toma con su asesor financiero y su contador, no con un corredor de bienes raíces, el nuestro u otro.

El panorama, pues. La mayoría de los compradores extranjeros en la región pagan de contado, con ahorro no registrado o el producto de una venta, a menudo la de la casa de Florida. El segundo camino más frecuente es la línea de crédito con garantía hipotecaria sobre una propiedad ya pagada en casa: usted pide prestado en Canadá, en condiciones canadienses, y compra de contado en México. Tercer camino: en preventa, varios desarrolladores ofrecen calendarios de pago durante la construcción; es una palanca real, pero haga revisar cada cláusula por su propio notario antes de entregar nada. En cuanto a las hipotecas mexicanas para extranjeros, existen, pero siguen siendo raras y bastante más caras que en Canadá; la mayoría de los compradores las descartan por su cuenta.

¿Y las cuentas de retiro canadienses, la pregunta que nos hacen cada semana? Ni el RRSP ni el TFSA pueden poseer directamente un inmueble en el extranjero. Circulan en el mercado esquemas que prometen desbloquear el RRSP para comprar bajo el sol, a veces incluso sin pagar impuesto, dicen. No los promovemos, y le pedimos prudencia: un retiro del RRSP es gravable, y todo esquema que prometa lo contrario merece la revisión de un profesional independiente que no cobre comisión sobre su transacción. Si su asesor lo valida por escrito, mejor. Si no, la línea con garantía hipotecaria y el ahorro común tienen la ventaja de ser aburridos: funcionan, sin truco.

Que lo engañen: las trampas reales y la arquitectura que lo protege

El miedo a que lo engañen es sano. Guárdelo. Estas son las trampas reales, y la regla simple que neutraliza cada una.

• El terreno ejido. Es LA trampa clásica. Un ejido es una tierra agraria colectiva surgida de la reforma agraria mexicana: pertenece a una comunidad y no puede venderse legalmente a un particular mientras no se haya convertido en plena propiedad, el dominio pleno, por el procedimiento oficial en el registro agrario. Extranjeros han perdido dinero comprando derechos ejidales con papeles que no lo son. La protección: se verifica que la propiedad tenga una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que su origen no sea ejidal no regularizado, y que esté en dominio pleno. Su notario hace esas verificaciones; es precisamente su trabajo.
• El notario del vendedor. En México, es el comprador quien elige al notario. Si un vendedor o un corredor insiste en imponerle el suyo, es una señal. Exija un notario independiente de SU elección, y traiga a su propio abogado si quiere un segundo par de ojos: un equipo honesto se lo aconseja en lugar de disuadirlo.
• El anticipo apresurado. Ningún anticipo se entrega antes del visto bueno escrito del notario. Los fondos pasan por una cuenta de depósito en garantía, el escrow, nunca por una transferencia a la cuenta personal de nadie. Un vendedor apresurado que quiere un depósito para apartar antes de cualquier verificación, es no.
• La preventa espejismo. Los proyectos abandonados existen, y no solo en Tulum. Si el riesgo de construcción le quita el sueño, compre algo ya construido, ya titulado: el título existe, el inmueble existe, la verificación es inmediata. Si aun así la preventa lo tienta, existen recursos en el derecho mexicano y el calendario debe pasar por escrow; cada regla de arriba sigue valiendo, al cuadrado.

El sargazo y lo demás: lo que le decimos antes de que firme

Una guía de compra que no habla del sargazo no es una guía honesta. Estas algas cafés que llegan por temporadas varían enormemente de una playa a otra y de un mes a otro. Quien le promete ningún problema, en ninguna parte, le prepara una decepción. Publicamos una calificación de exposición al sargazo en cada propiedad costera: de los 11 barrios que calificamos ahora, ninguno tiene la calificación Alta, 4 son Baja y 7 Moderada. Puerto Morelos, protegido por su arrecife, suele salir mejor que el promedio. La calificación está para que elija con conocimiento de causa, no para venderle un sueño.

El impuesto de los dos lados: la CRA, el T1135 y la reventa

Una vez más, se lo decimos con franqueza: hable con su contador. Pero aquí está el mapa, para que sepa qué preguntas hacerle.

Del lado canadiense, el formulario T1135 de la agencia tributaria canadiense (CRA) apunta a los bienes extranjeros determinados cuyo costo total supera los 100 000 CAD. Una propiedad de uso personal, su condominio de snowbird que no explota en renta, está en general excluida. Si la renta, se vuelve un bien de inversión y en general entra en el cálculo, y los ingresos por renta se declaran de ambos lados de la frontera, con un crédito por el impuesto pagado en México. Dos frases con su contador resuelven la cuestión para su situación precisa.

Del lado mexicano, el impuesto predial anual es modesto, a menudo una fracción de lo que paga en casa. En la reventa, México cobra un impuesto sobre la ganancia de capital, el ISR, cuyo cálculo depende de factores que se fijan al momento de la compra, en particular el valor inscrito en la escritura. Por eso un buen notario se elige en la compra, no en la reventa: las decisiones de hoy determinan el impuesto que pagará en diez años. Nuestra guía sobre el impuesto a la reventa hace el recorrido completo.

Nuestro mejor consejo no nos deja nada: rente una temporada primero

Si nunca ha pasado más de dos semanas en la región, no firme nada este año. Rente una temporada completa, de enero a marzo, en el barrio que lo atrae. Pruebe los meses de sargazo, el trayecto del aeropuerto, el supermercado, la clínica, el ruido de la calle el sábado por la noche. El costo de una temporada de renta es la mejor inversión de todo su proyecto: transforma una decisión de folleto en una decisión de vivencia.

Se lo decimos sabiendo muy bien que este consejo retrasa una venta. Está bien. Los compradores que probaron antes de comprar son los que no revenden con arrepentimiento dos años después, y es el único tipo de cliente que queremos. Y si su reflexión empieza más arriba, del lado de la Florida que se deja, nuestra guía Quitter la Floride para la Riviera Maya hace el cálculo completo en dólares canadienses. Cuando llegue a ese punto, nuestras propiedades, nuestro Informe del comprador extranjero y nuestro equipo seguirán aquí.

Profundizar

FAQ: las preguntas de los compradores extranjeros

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en México?

Sí, con plena legalidad. Fuera de la zona restringida, en propiedad directa; en la costa, mediante fideicomiso, un fideicomiso bancario de 50 años renovable previsto en los artículos 11 a 14 de la Ley de Inversión Extranjera (1993), donde usted sigue siendo el beneficiario pleno. No se requiere residencia ni ciudadanía para comprar.

¿Con un fideicomiso, soy realmente dueño o solo inquilino?

No es inquilino. El artículo 12 de la ley le confiere el uso y el disfrute del bien, incluidos los ingresos por renta, y la escritura de fideicomiso le permite habitar, rentar, renovar, vender y heredar. El banco solo es fiduciario: no puede ni usar ni vender su propiedad.

¿Qué pasa al final de los 50 años?

Solicita la prórroga, prevista en el artículo 13 de la ley, y el plazo vuelve a empezar. La ley no limita el número de renovaciones; es un trámite administrativo, no una renegociación. Nadie puede recuperar su propiedad al vencimiento del plazo.

¿Puedo heredar mi propiedad en México a mis hijos?

Sí. La escritura de fideicomiso permite designar beneficiarios sustitutos, su cónyuge o sus hijos, desde la firma. Al fallecer, el banco reconoce a los sustitutos según la escritura, lo que en general evita un largo procedimiento sucesorio mexicano. Coordínelo con su testamento.

¿Qué pasa si el banco fiduciario quiebra?

Su propiedad no forma parte del activo del banco: constituye un patrimonio fiduciario distinto, que no responde de las deudas del banco. En caso de quiebra, el fideicomiso se transfiere a otra institución fiduciaria. Su bien nunca sirve para pagar a los acreedores del banco.

¿Cuánto cuesta la compra, todo incluido?

Sobre nuestras 7 propiedades en venta, los gastos de cierre calculados van de 4.1 a 9.3 por ciento del precio, incluidos el ISAI (3 a 4 por ciento según el municipio), los honorarios del notario, el permiso SRE (MXN 21,650 en 2026) y la constitución del fideicomiso (unos USD 2,400 a 3,000). Fuente: nuestra calculadora de gastos de cierre.

¿Puedo pagar con mis cuentas de retiro canadienses (RRSP o TFSA)?

Ni el RRSP ni el TFSA pueden poseer directamente un inmueble en el extranjero. En el mercado se venden esquemas que desbloquean el RRSP; antes de tocarlos, hágalos validar por su asesor financiero y un contador independientes. Los caminos más simples siguen siendo el ahorro común y la línea de crédito con garantía hipotecaria sobre su propiedad en casa.

¿Debo declarar mi propiedad a la agencia tributaria canadiense?

Una propiedad de uso personal está en general excluida del formulario T1135. Si la renta, entra en general en el cálculo del umbral de 100 000 CAD, y los ingresos por renta se declaran en México y en Canadá, con un crédito por el impuesto extranjero. Confirme su situación precisa con su contador.

¿Qué es un terreno ejido, y cómo evitarlo?

Una tierra agraria colectiva que no puede venderse legalmente a un particular sin conversión previa en dominio pleno en el registro agrario. La protección: su notario verifica la escritura en el Registro Público y el origen del título antes de cualquier entrega. Ningún anticipo se entrega antes de su visto bueno escrito.

¿Debo tomar al notario del vendedor?

No. En México, el comprador elige a su notario, un jurista nombrado por el Estado. Exija un notario independiente de su elección, y traiga a su propio abogado si quiere una segunda opinión: un equipo honesto se lo aconseja.

Fuentes

Las citas de ley de esta página están verificadas en fuente primaria. Las cifras de mercado se calculan a partir de nuestro propio inventario publicado y de la configuración de tasas verificada.

• Ley de Inversión Extranjera (1993), artículos 11 a 14 (Cámara de Diputados)
• Ley Federal de Derechos, artículo 25 fracción V (permiso SRE)
• SRE: Costos y Tiempos del permiso del artículo 27 constitucional
• Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50
• Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez (Cancún), art. 27
• Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, art. 27
• Página ISABI oficial de Playa del Carmen (Solidaridad)

Registro de leyes: Constitución art. 27 fracción I; Ley de Inversión Extranjera arts. 11 a 14 (permiso art. 11, uso e ingresos art. 12, 50 años renovable art. 13, plazos SRE art. 14); Ley Federal de Derechos art. 25 fracción V; ISAI municipal: Tulum art. 50, Playa del Carmen arts. 23 Bis a Undecies (efecto 2025-12-10), Benito Juárez art. 27, Puerto Morelos art. 27. Según docs/FACT_VERIFICATION_2026-07-02.md.