Puede un extranjero comprar una propiedad en Mexico?

La respuesta real: si, y esta escrita en la ley

Empecemos por el miedo, porque es el que lo hizo escribir esta pregunta. Muchos han oido que un extranjero no puede ser dueno en Mexico. Es un mito construido sobre una verdad a medias. La Constitucion mexicana (articulo 27, fraccion I) si prohibe a los extranjeros el dominio directo, la propiedad directa, en lo que se llama la zona restringida: una franja de 100 kilometros a lo largo de las fronteras y de 50 kilometros a lo largo de las costas. Toda la Riviera Maya esta en esa zona.

Pero la misma legislacion previo la puerta de entrada legal. La Ley de Inversion Extranjera de 1993, en los articulos 11 a 14, regula el fideicomiso: un fideicomiso bancario por el cual un extranjero posee una propiedad costera con un permiso escrito del gobierno federal. No es ni una tolerancia, ni una zona gris, ni un truco de vendedor. Es un permiso que expide la Secretaria de Relaciones Exteriores bajo una ley federal vigente desde hace mas de treinta anos.

En concreto: fuera de la zona restringida, un extranjero puede comprar en propiedad directa. Dentro de la zona restringida, es decir en todas partes donde se quiere ver el mar, compra mediante fideicomiso. No se requiere ninguna ciudadania, ninguna residencia, ningun visado especial para comprar: su pasaporte basta. Y la ley no deja que el gobierno se demore: el articulo 14 obliga a la SRE a responder la solicitud de permiso en 5 dias habiles en la oficina central, o 30 dias en delegacion, y de lo contrario el permiso se tiene por concedido.

Si alguien le dice que es imposible, o al contrario que es demasiado complicado para un particular, ambos se equivocan. El fideicomiso es el camino normal y senalado que los notarios de la region recorren cada semana con compradores extranjeros. El resto de esta guia le muestra exactamente como funciona, cuanto cuesta, y como protegerse en cada etapa.

Cincuenta anos, y despues? Sus hijos, su sucesion

La pregunta que vuelve en todos los grupos de snowbirds: un fideicomiso de 50 anos, pierdo todo despues de 50 anos? No. El articulo 13 de la Ley de Inversion Extranjera fija la duracion inicial en 50 anos y preve la prorroga a solicitud. La ley no limita el numero de renovaciones. La renovacion es un tramite administrativo ante el banco y la SRE, no una renegociacion de su propiedad: nadie puede recuperar su condominio al vencimiento del plazo.

Para sus hijos, el fideicomiso tiene incluso una ventaja que muchos ignoran: los beneficiarios sustitutos. Desde la firma de la escritura, usted designa quien hereda, su conyuge, sus hijos, directamente en la escritura de fideicomiso. Al fallecer, el banco reconoce a los beneficiarios sustitutos segun los terminos de la escritura, lo que en general evita un largo procedimiento sucesorio mexicano. Pida a su notario que le explique esta clausula antes de firmar, y coordinelo con su testamento.

Un matiz honesto, porque le debemos precision: los derechos de uso, disfrute e ingresos estan escritos palabra por palabra en el articulo 12 de la ley; los derechos de vender, hipotecar y transmitir derivan, en cambio, de la escritura de fideicomiso constituida bajo el permiso del articulo 11. Es solido en ambos casos, pero es la escritura, no un articulo aislado, la que los sostiene. Un buen notario le mostrara esas clausulas por escrito antes de que entregue un peso.

El costo real, todo incluido, en dolares canadienses

Hablemos de dinero sin rodeos, porque es aqui donde la mayoria de los sitios lo dejan caer: citan rangos sin decir nunca de donde salen. Los nuestros son calculados, no estimados. Sobre nuestras 7 propiedades en venta (de USD 143,100 a USD 2,067,000, precio mediano de oferta USD 370,735), los gastos de cierre completos para un comprador extranjero van de 4.1 a 9.3 por ciento del precio. Por que un rango tan amplio? Porque el permiso SRE y la constitucion del fideicomiso son montos fijos en dolares: cuanto mas cara la propiedad, menos pesa su porcentaje.

El rubro mas variable es el ISAI, el impuesto de traslado de dominio. Lo fija cada municipio y se calcula sobre el mayor de tres valores: el precio, el valor catastral y el avaluo certificado. A eso se suman los honorarios del notario, la inscripcion en el Registro Publico, el avaluo, el permiso SRE y el fideicomiso. Cada renglon esta detallado en nuestra guia de gastos de cierre por ciudad.

En dolares canadienses, a un tipo supuesto de 1.40 CAD por USD (los tipos fluctuan, confirme el del dia): nuestro precio mediano de USD 370,735 equivale a unos CAD 519,000, y un condominio de entrada cerca de USD 143,100 a unos CAD 200,000. Cada propiedad tiene su propia realidad: pase la suya por nuestra calculadora de gastos de cierre, muestra cada renglon y rehace el calculo delante de usted. Y para el panorama completo del mercado, nuestro Informe del comprador extranjero publica todos nuestros datos de primera mano, gratis, sin pedir correo.

El ISAI (impuesto de traslado) por ciudad, verificado en la fuente

La base del ISAI es el mayor de tres valores: el precio, el valor catastral y el avaluo certificado. Los municipios de Quintana Roo revisan sus tasas cada diciembre; reverificamos la fuente primaria cada enero.

Cuentas de retiro y linea de credito: hablando claro del financiamiento

Digamoslo de entrada: vendemos propiedades, no somos ni asesores financieros ni fiscalistas. Lo que sigue es un panorama honesto de los caminos que toman los compradores, no una recomendacion. La decision de financiamiento se toma con su asesor financiero y su contador, no con un corredor de bienes raices, el nuestro u otro.

El panorama, pues. La mayoria de los compradores extranjeros en la region pagan de contado, con ahorro no registrado o el producto de una venta, a menudo la de la casa de Florida. El segundo camino mas frecuente es la linea de credito con garantia hipotecaria sobre una propiedad ya pagada en casa: usted pide prestado en Canada, en condiciones canadienses, y compra de contado en Mexico. Tercer camino: en preventa, varios desarrolladores ofrecen calendarios de pago durante la construccion; es una palanca real, pero haga revisar cada clausula por su propio notario antes de entregar nada. En cuanto a las hipotecas mexicanas para extranjeros, existen, pero siguen siendo raras y bastante mas caras que en Canada; la mayoria de los compradores las descartan por su cuenta.

Y las cuentas de retiro canadienses, la pregunta que nos hacen cada semana? Ni el RRSP ni el TFSA pueden poseer directamente un inmueble en el extranjero. Circulan en el mercado esquemas que prometen desbloquear el RRSP para comprar bajo el sol, a veces incluso sin pagar impuesto, dicen. No los promovemos, y le pedimos prudencia: un retiro del RRSP es gravable, y todo esquema que prometa lo contrario merece la revision de un profesional independiente que no cobre comision sobre su transaccion. Si su asesor lo valida por escrito, mejor. Si no, la linea con garantia hipotecaria y el ahorro comun tienen la ventaja de ser aburridos: funcionan, sin truco.

Que lo enganen: las trampas reales y la arquitectura que lo protege

El miedo a que lo enganen es sano. Guardelo. Estas son las trampas reales, y la regla simple que neutraliza cada una.

• El terreno ejido. Es LA trampa clasica. Un ejido es una tierra agraria colectiva surgida de la reforma agraria mexicana: pertenece a una comunidad y no puede venderse legalmente a un particular mientras no se haya convertido en plena propiedad, el dominio pleno, por el procedimiento oficial en el registro agrario. Extranjeros han perdido dinero comprando derechos ejidales con papeles que no lo son. La proteccion: se verifica que la propiedad tenga una escritura inscrita en el Registro Publico de la Propiedad, que su origen no sea ejidal no regularizado, y que este en dominio pleno. Su notario hace esas verificaciones; es precisamente su trabajo.
• El notario del vendedor. En Mexico, es el comprador quien elige al notario. Si un vendedor o un corredor insiste en imponerle el suyo, es una senal. Exija un notario independiente de SU eleccion, y traiga a su propio abogado si quiere un segundo par de ojos: un equipo honesto se lo aconseja en lugar de disuadirlo.
• El anticipo apresurado. Ningun anticipo se entrega antes del visto bueno escrito del notario. Los fondos pasan por una cuenta de deposito en garantia, el escrow, nunca por una transferencia a la cuenta personal de nadie. Un vendedor apresurado que quiere un deposito para apartar antes de cualquier verificacion, es no.
• La preventa espejismo. Los proyectos abandonados existen, y no solo en Tulum. Si el riesgo de construccion le quita el sueno, compre algo ya construido, ya titulado: el titulo existe, el inmueble existe, la verificacion es inmediata. Si aun asi la preventa lo tienta, existen recursos en el derecho mexicano y el calendario debe pasar por escrow; cada regla de arriba sigue valiendo, al cuadrado.

El sargazo y lo demas: lo que le decimos antes de que firme

Una guia de compra que no habla del sargazo no es una guia honesta. Estas algas cafes que llegan por temporadas varian enormemente de una playa a otra y de un mes a otro. Quien le promete ningun problema, en ninguna parte, le prepara una decepcion. Publicamos una calificacion de exposicion al sargazo en cada propiedad costera: de los 11 barrios que calificamos ahora, ninguno tiene la calificacion Alta, 4 son Baja y 7 Moderada. Puerto Morelos, protegido por su arrecife, suele salir mejor que el promedio. La calificacion esta para que elija con conocimiento de causa, no para venderle un sueno.

El impuesto de los dos lados: la CRA, el T1135 y la reventa

Una vez mas, se lo decimos con franqueza: hable con su contador. Pero aqui esta el mapa, para que sepa que preguntas hacerle.

Del lado canadiense, el formulario T1135 de la agencia tributaria canadiense (CRA) apunta a los bienes extranjeros determinados cuyo costo total supera los 100 000 CAD. Una propiedad de uso personal, su condominio de snowbird que no explota en renta, esta en general excluida. Si la renta, se vuelve un bien de inversion y en general entra en el calculo, y los ingresos por renta se declaran de ambos lados de la frontera, con un credito por el impuesto pagado en Mexico. Dos frases con su contador resuelven la cuestion para su situacion precisa.

Del lado mexicano, el impuesto predial anual es modesto, a menudo una fraccion de lo que paga en casa. En la reventa, Mexico cobra un impuesto sobre la ganancia de capital, el ISR, cuyo calculo depende de factores que se fijan al momento de la compra, en particular el valor inscrito en la escritura. Por eso un buen notario se elige en la compra, no en la reventa: las decisiones de hoy determinan el impuesto que pagara en diez anos. Nuestra guia sobre el impuesto a la reventa hace el recorrido completo.

Nuestro mejor consejo no nos deja nada: rente una temporada primero

Si nunca ha pasado mas de dos semanas en la region, no firme nada este ano. Rente una temporada completa, de enero a marzo, en el barrio que lo atrae. Pruebe los meses de sargazo, el trayecto del aeropuerto, el supermercado, la clinica, el ruido de la calle el sabado por la noche. El costo de una temporada de renta es la mejor inversion de todo su proyecto: transforma una decision de folleto en una decision de vivencia.

Se lo decimos sabiendo muy bien que este consejo retrasa una venta. Esta bien. Los compradores que probaron antes de comprar son los que no revenden con arrepentimiento dos anos despues, y es el unico tipo de cliente que queremos. Y si su reflexion empieza mas arriba, del lado de la Florida que se deja, nuestra guia Quitter la Floride para la Riviera Maya hace el calculo completo en dolares canadienses. Cuando llegue a ese punto, nuestras propiedades, nuestro Informe del comprador extranjero y nuestro equipo seguiran aqui.

Profundizar

FAQ: las preguntas de los compradores extranjeros

Puede un extranjero comprar una propiedad en Mexico?

Si, con plena legalidad. Fuera de la zona restringida, en propiedad directa; en la costa, mediante fideicomiso, un fideicomiso bancario de 50 anos renovable previsto en los articulos 11 a 14 de la Ley de Inversion Extranjera (1993), donde usted sigue siendo el beneficiario pleno. No se requiere residencia ni ciudadania para comprar.

Con un fideicomiso, soy realmente dueno o solo inquilino?

No es inquilino. El articulo 12 de la ley le confiere el uso y el disfrute del bien, incluidos los ingresos por renta, y la escritura de fideicomiso le permite habitar, rentar, renovar, vender y heredar. El banco solo es fiduciario: no puede ni usar ni vender su propiedad.

Que pasa al final de los 50 anos?

Solicita la prorroga, prevista en el articulo 13 de la ley, y el plazo vuelve a empezar. La ley no limita el numero de renovaciones; es un tramite administrativo, no una renegociacion. Nadie puede recuperar su propiedad al vencimiento del plazo.

Puedo heredar mi propiedad en Mexico a mis hijos?

Si. La escritura de fideicomiso permite designar beneficiarios sustitutos, su conyuge o sus hijos, desde la firma. Al fallecer, el banco reconoce a los sustitutos segun la escritura, lo que en general evita un largo procedimiento sucesorio mexicano. Coordinelo con su testamento.

Que pasa si el banco fiduciario quiebra?

Su propiedad no forma parte del activo del banco: constituye un patrimonio fiduciario distinto, que no responde de las deudas del banco. En caso de quiebra, el fideicomiso se transfiere a otra institucion fiduciaria. Su bien nunca sirve para pagar a los acreedores del banco.

Cuanto cuesta la compra, todo incluido?

Sobre nuestras 7 propiedades en venta, los gastos de cierre calculados van de 4.1 a 9.3 por ciento del precio, incluidos el ISAI (3 a 4 por ciento segun el municipio), los honorarios del notario, el permiso SRE (MXN 21,650 en 2026) y la constitucion del fideicomiso (unos USD 2,400 a 3,000). Fuente: nuestra calculadora de gastos de cierre.

Puedo pagar con mis cuentas de retiro canadienses (RRSP o TFSA)?

Ni el RRSP ni el TFSA pueden poseer directamente un inmueble en el extranjero. En el mercado se venden esquemas que desbloquean el RRSP; antes de tocarlos, hagalos validar por su asesor financiero y un contador independientes. Los caminos mas simples siguen siendo el ahorro comun y la linea de credito con garantia hipotecaria sobre su propiedad en casa.

Debo declarar mi propiedad a la agencia tributaria canadiense?

Una propiedad de uso personal esta en general excluida del formulario T1135. Si la renta, entra en general en el calculo del umbral de 100 000 CAD, y los ingresos por renta se declaran en Mexico y en Canada, con un credito por el impuesto extranjero. Confirme su situacion precisa con su contador.

Que es un terreno ejido, y como evitarlo?

Una tierra agraria colectiva que no puede venderse legalmente a un particular sin conversion previa en dominio pleno en el registro agrario. La proteccion: su notario verifica la escritura en el Registro Publico y el origen del titulo antes de cualquier entrega. Ningun anticipo se entrega antes de su visto bueno escrito.

Debo tomar al notario del vendedor?

No. En Mexico, el comprador elige a su notario, un jurista nombrado por el Estado. Exija un notario independiente de su eleccion, y traiga a su propio abogado si quiere una segunda opinion: un equipo honesto se lo aconseja.

Fuentes

Las citas de ley de esta pagina estan verificadas en fuente primaria. Las cifras de mercado se calculan a partir de nuestro propio inventario publicado y de la configuracion de tasas verificada.

• Ley de Inversion Extranjera (1993), articulos 11 a 14 (Camara de Diputados)
• Ley Federal de Derechos, articulo 25 fraccion V (permiso SRE)
• SRE: Costos y Tiempos del permiso del articulo 27 constitucional
• Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50
• Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juarez (Cancun), art. 27
• Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, art. 27
• Pagina ISABI oficial de Playa del Carmen (Solidaridad)

Registro de leyes: Constitucion art. 27 fraccion I; Ley de Inversion Extranjera arts. 11 a 14 (permiso art. 11, uso e ingresos art. 12, 50 anos renovable art. 13, plazos SRE art. 14); Ley Federal de Derechos art. 25 fraccion V; ISAI municipal: Tulum art. 50, Playa del Carmen arts. 23 Bis a Undecies (efecto 2025-12-10), Benito Juarez art. 27, Puerto Morelos art. 27. Segun docs/FACT_VERIFICATION_2026-07-02.md.