Taxe de mutation ISAI par ville : Riviera Maya 2026

Ce qu'est l'ISAI et qui la paie

ISAI signifie Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, soit la taxe sur l'acquisition d'un bien immobilier. C'est une taxe locale mexicaine (au niveau de l'État et de la municipalité), et non une taxe fédérale. Le taux est fixé par chaque municipalité à l'intérieur des fourchettes établies par l'État. C'est l'acheteur qui paie l'ISAI, retenue et remise par le notario à la clôture.

Comme le taux est fixé au niveau municipal, deux propriétés voisines, l'une à Cancún (municipalité de Benito Juárez) et l'autre à Puerto Morelos (municipalité de Puerto Morelos, devenue municipalité distincte en 2016), peuvent avoir des taux d'ISAI différents bien qu'elles soient à quelques kilomètres l'une de l'autre. C'est pourquoi les guides génériques sur les « frais de clôture au Mexique » donnent de larges fourchettes ; le bon chiffre dépend de la municipalité où se trouve le bien.

Taux d'ISAI au Quintana Roo (2026)

Taux d'ISAI actuels par municipalité du Quintana Roo :

Cancún (Benito Juárez) : 3,0 %
Playa del Carmen (Solidaridad) : 2,5 %
Tulum (municipalité de Tulum) : 2,5 %
Puerto Morelos (municipalité de Puerto Morelos) : 2,0 %
Bacalar (municipalité de Bacalar) : 2,0-2,5 % (selon le type de bien et le zonage)
Cozumel : 2,5 %
Holbox (municipalité de Lázaro Cárdenas) : 2,5 %
Felipe Carrillo Puerto : 2,0 %
Mahahual / Costa Maya (Othón P. Blanco) : 2,0-2,5 %

Comment l'ISAI est calculée

L'ISAI s'applique au plus élevé des montants suivants : (a) le prix de mutation déclaré (le prix d'achat inscrit dans l'acte), ou (b) la valeur d'évaluation (avalúo) établie par un évaluateur inscrit auprès du SAT, ou dans certains cas (c) la valeur cadastrale (catastral), soit l'évaluation au rôle d'imposition de la municipalité.

Conséquence pratique : vous ne pouvez pas réduire l'ISAI en sous-déclarant le prix de l'acte sous la valeur d'évaluation. Si vous déclarez 300 000 $ mais que l'évaluation indique 400 000 $, l'ISAI est calculée sur 400 000 $. Les acheteurs étrangers tentent parfois de réduire l'ISAI en négociant un prix déclaré plus bas ; le notario refusera si l'évaluation le dépasse.

Pourquoi Cancún est le plus élevé et Puerto Morelos le plus bas

Cancún (municipalité de Benito Juárez) a le taux d'ISAI le plus élevé de l'État, à 3,0 %. Le gouvernement municipal utilise l'ISAI comme une source de revenus majeure, compte tenu du volume de transactions de Cancún.

Puerto Morelos est devenue une municipalité distincte en 2016 (détachée de Benito Juárez) et a adopté un taux d'ISAI de 2,0 % pour attirer les investissements dans la nouvelle municipalité. C'est l'une des raisons pour lesquelles Puerto Morelos a discrètement surpassé le marché des condos à prix d'hivernant entre 2018 et 2025 : des frais de clôture nets plus bas pour l'acheteur, un littoral protégé par le récif et une ambiance de petite ville.

Tulum et Playa del Carmen se situent à 2,5 %, la fourchette médiane typique de l'État. Bacalar varie de 2,0 à 2,5 % selon le type de bien ; le résidentiel en bord de lagune est généralement à 2,5 %, l'agricole ou périphérique à 2,0 %.

Exemple chiffré : un condo de 400 000 $ US, trois villes

Le même condo hypothétique de 400 000 $ US dans trois municipalités différentes, l'ISAI seulement :

Cancún : 3,0 % × 400 000 $ = 12 000 $
Tulum : 2,5 % × 400 000 $ = 10 000 $
Puerto Morelos : 2,0 % × 400 000 $ = 8 000 $

Comment l'ISAI s'inscrit dans le total des frais de clôture

L'ISAI est le poste le plus important des frais de clôture pour l'acheteur étranger. Sur un total de frais de clôture typique de 6 à 10 %, l'ISAI représente de 2 à 3 points de pourcentage, soit environ le tiers du total. Les autres composantes majeures sont les honoraires du notario (1,0-1,5 %), le fideicomiso (2 000-3 500 $ US, montant fixe), le registre, l'évaluation, la régularisation du predial et les prépaiements des frais de copropriété.

Notre guide des frais de clôture par ville et notre Calculateur de frais de clôture utilisent tous deux le taux d'ISAI propre à la ville, afin que l'estimation totale pour l'acheteur étranger soit exacte à la municipalité, et non à une moyenne de l'État.

Frequently asked questions

L'ISAI est-elle déductible des gains en capital futurs ?

Oui, l'ISAI payée à l'acquisition fait partie de votre coût de base (avec une factura ou un reçu en règle). Lorsque vous revendrez, votre base comprend le prix d'achat initial + l'ISAI + les améliorations facturables + les frais liés à la clôture. Cela réduit le gain sur lequel le gain en capital mexicain est calculé selon l'option de 35 % sur le net.

L'ISAI peut-elle être financée ?

Non, en pratique. L'ISAI est exigible à la clôture, en argent comptant. Le financement hypothécaire mexicain est rare pour les acheteurs étrangers et n'inclut généralement pas l'ISAI. Prévoyez d'avoir la totalité de l'ISAI en argent comptant à la clôture.

Existe-t-il des exonérations ou des rabais d'ISAI ?

De façon limitée. Certaines municipalités offrent des rabais ponctuels pour certains types de biens (logements à faible revenu, premiers acheteurs dans le cadre de programmes municipaux) ; ceux-ci ne s'appliquent généralement pas aux acheteurs étrangers sur le marché résidentiel. Certains États offrent des rabais de type résidence principale ; le cadre du Quintana Roo est simple, sans voies d'exonération importantes pour le résidentiel des acheteurs étrangers.

Que se passe-t-il si l'évaluation est supérieure au prix que je paie ?

L'ISAI est calculée sur le plus élevé du prix déclaré ou de l'évaluation. Si l'évaluation dépasse votre prix déclaré, l'ISAI porte sur l'évaluation. C'est rare en pratique (les évaluateurs de ce marché établissent généralement leur valeur au prix déclaré ou tout près), mais cela peut se produire sur des transactions sous-évaluées ou hors marché.

Le vendeur paie-t-il une partie de l'ISAI ?

Non. L'ISAI est exclusivement la taxe de l'acheteur. Le vendeur paie le gain en capital mexicain (retenu à la clôture par le notario), mais la taxe de mutation est à la charge de l'acheteur.