Taxe de mutation immobilière ISAI par ville
Last updated 2 juillet 2026 · Authored by the Mayan Wealth Homes team · Reviewed by Jessica Laines
Ce qu'est l'ISAI et qui la paie
ISAI signifie Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, soit la taxe sur l'acquisition d'un bien immobilier. C'est une taxe municipale mexicaine, et non une taxe fédérale : chaque municipalité fixe son propre taux dans sa Ley de Hacienda municipale, adoptée par le congrès de l'État du Quintana Roo. C'est l'acheteur qui paie l'ISAI, retenue et remise par le notario à la clôture.
Une mise en garde au sujet des sources plus anciennes : bien des guides génériques citent encore la loi d'État remplacée (la Ley del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios, qui fixait 2 %). Cette loi a cessé de s'appliquer à chaque municipalité au fur et à mesure que celle-ci adoptait son propre chapitre dans sa Ley de Hacienda ; les taux de 2 % cités pour la Riviera Maya sont donc périmés. Comme le taux est municipal, deux propriétés voisines, l'une à Cancún (municipalité de Benito Juárez) et l'autre à Puerto Morelos (municipalité distincte depuis 2016), peuvent avoir des taux d'ISAI différents bien qu'elles soient à quelques kilomètres l'une de l'autre.
Taux d'ISAI au Quintana Roo (2026, vérifiés aux textes de loi)
Taux d'ISAI actuels par municipalité du Quintana Roo, vérifiés dans les textes municipaux consolidés publiés par le Congrès du Quintana Roo (vérification du 2 juillet 2026) :
- Tulum (municipalité de Tulum) : 4 % (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50, réforme de décembre 2024)
- Playa del Carmen (municipalité de Solidaridad, officiellement renommée Playa del Carmen) : 4 % pour les actes signés à compter du 10 décembre 2025 (arts. 23 Bis à 23 Undecies ; le taux était de 3 % de 2020 à 2025 et de 2 % jusqu'en 2019)
- Akumal (dans la municipalité de Tulum) : 4 % (l'art. 50 de Tulum s'applique)
- Cancún (Benito Juárez) : 3 % (Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, art. 27)
- Puerto Morelos (municipalité de Puerto Morelos) : 3 % (Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, art. 27)
- Bacalar, Cozumel, Holbox (Lázaro Cárdenas) et Mahahual / Costa Maya (Othón P. Blanco) : non encore vérifiés dans le texte municipal en vigueur ; prévoyez la fourchette de 3 à 4 % et confirmez le taux actuel avec votre notario avant la clôture
Comment l'ISAI est calculée
L'ISAI s'applique au plus élevé des montants suivants : (a) le prix de mutation convenu (le prix d'achat inscrit dans l'acte), (b) la valeur cadastrale datant d'au plus 180 jours, ou (c) une évaluation par un valuador inscrit auprès de l'État ou par une banque, datant d'au plus 180 jours. Benito Juárez et Playa del Carmen ajoutent aussi à la comparaison la dernière valeur déclarée par le vendeur.
Conséquence pratique : vous ne pouvez pas réduire l'ISAI en sous-déclarant le prix de l'acte sous la valeur d'évaluation. Si vous déclarez 300 000 $ mais que l'évaluation indique 400 000 $, l'ISAI est calculée sur 400 000 $. Les acheteurs étrangers tentent parfois de réduire l'ISAI en négociant un prix déclaré plus bas ; le notario refusera si l'évaluation le dépasse.
Pourquoi Tulum et Playa del Carmen sont maintenant les plus élevées
Tulum a haussé son ISAI à 4 % lors de la réforme de décembre 2024 de sa Ley de Hacienda (art. 50) et demeure à 4 % dans la consolidation de décembre 2025. Playa del Carmen a suivi un an plus tard : le décret de réforme DE-167 a fait passer son taux de 3 % à 4 % pour les opérations à compter du 10 décembre 2025. Ces deux marchés sont maintenant les plus taxés de la côte.
Cancún (Benito Juárez) applique 3 % depuis avoir haussé son taux de 2 % vers 2021 ; ce n'est plus le taux le plus élevé de l'État. Puerto Morelos applique aussi 3 % en vertu de l'art. 27 de sa propre Ley de Hacienda. L'ancienne histoire voulant que Puerto Morelos ait adopté 2 % pour attirer les investissements ne correspond plus au texte en vigueur.
La tendance compte autant que le niveau : les municipalités du Quintana Roo haussent l'ISAI par des réformes de décembre (Tulum en 2024, Playa del Carmen en 2025). Tout taux publié, y compris ici, devrait être revérifié chaque janvier et confirmé avec le notario avant une offre liante.
Exemple chiffré : un condo de 400 000 $ US, quatre villes
Le même condo hypothétique de 400 000 $ US dans quatre municipalités différentes, l'ISAI seulement :
- Tulum : 4 % × 400 000 $ = 16 000 $
- Playa del Carmen : 4 % × 400 000 $ = 16 000 $ (actes à compter du 10 décembre 2025)
- Cancún : 3 % × 400 000 $ = 12 000 $
- Puerto Morelos : 3 % × 400 000 $ = 12 000 $
Comment l'ISAI s'inscrit dans le total des frais de clôture
L'ISAI est le poste le plus important des frais de clôture pour l'acheteur étranger, soit habituellement de 3 à 4 points de pourcentage du total, soit environ du tiers à la moitié. Les autres composantes majeures sont les honoraires du notario (1,0-1,5 %), la mise en place du fideicomiso (des frais bancaires de 2 400 à 3 000 $ US plus le permis de la SRE de 21 650 MXN, à peu près fixes), le registre, l'évaluation, la régularisation du predial et les prépaiements des frais de copropriété.
Notre guide des frais de clôture par ville et notre Calculateur de frais de clôture utilisent tous deux le taux d'ISAI propre à la ville, afin que l'estimation totale pour l'acheteur étranger soit exacte à la municipalité, et non à une moyenne de l'État.
Frequently asked questions
L'ISAI est-elle déductible des gains en capital futurs ?
Oui, l'ISAI payée à l'acquisition fait partie de votre coût de base (avec une factura ou un reçu en règle). Lorsque vous revendrez, votre base comprend le prix d'achat initial + l'ISAI + les améliorations facturables + les frais liés à la clôture. Cela réduit le gain sur lequel le gain en capital mexicain est calculé selon l'option de 35 % sur le net.
L'ISAI peut-elle être financée ?
Non, en pratique. L'ISAI est exigible à la clôture, en argent comptant. Le financement hypothécaire mexicain est rare pour les acheteurs étrangers et n'inclut généralement pas l'ISAI. Prévoyez d'avoir la totalité de l'ISAI en argent comptant à la clôture.
Existe-t-il des exonérations ou des rabais d'ISAI ?
De façon limitée. Certaines municipalités offrent des rabais ponctuels pour certains types de biens (logements à faible revenu, premiers acheteurs dans le cadre de programmes municipaux) ; ceux-ci ne s'appliquent généralement pas aux acheteurs étrangers sur le marché résidentiel. Certains États offrent des rabais de type résidence principale ; le cadre du Quintana Roo est simple, sans voies d'exonération importantes pour le résidentiel des acheteurs étrangers.
Que se passe-t-il si l'évaluation est supérieure au prix que je paie ?
L'ISAI est calculée sur le plus élevé du prix déclaré ou de l'évaluation. Si l'évaluation dépasse votre prix déclaré, l'ISAI porte sur l'évaluation. C'est rare en pratique (les évaluateurs de ce marché établissent généralement leur valeur au prix déclaré ou tout près), mais cela peut se produire sur des transactions sous-évaluées ou hors marché.
Le vendeur paie-t-il une partie de l'ISAI ?
Non. L'ISAI est exclusivement la taxe de l'acheteur. Le vendeur paie le gain en capital mexicain (retenu à la clôture par le notario), mais la taxe de mutation est à la charge de l'acheteur.
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