Frais de clôture dans la Riviera Maya, par ville (2026)

Pourquoi les frais de clôture varient selon la ville

La principale raison pour laquelle les acheteurs voient des pourcentages totaux différents est l'ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), la taxe locale de mutation immobilière. Au Quintana Roo, l'ISAI est fixé au niveau de la municipalité, de sorte que le taux de Cancún diffère de celui de Tulum, et que Bacalar diffère de Puerto Morelos.

Les frais de notario (encadrés par des fourchettes fédérales, mais à la discrétion du notario à l'intérieur de la fourchette), les frais de registre et les coûts d'évaluation varient aussi. Les coûts du fideicomiso sont à peu près fixes (les frais bancaires ne montent pas avec le prix de la propriété), donc sur une propriété plus modeste, le fideicomiso représente un pourcentage plus élevé de la clôture totale.

Cancún (municipalité de Benito Juárez)

ISAI : 3,0 % de la plus élevée de la valeur déclarée ou de la valeur évaluée. Frais de notario : 1,0-1,3 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso (2 000-3 500 USD si étranger).

Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Cancún : environ 28 000-34 000 USD (7-8,5 %). Cancún est le marché de clôture le plus cher du Quintana Roo, car l'ISAI s'y trouve au haut de la fourchette de l'État.

Playa del Carmen (municipalité de Solidaridad)

ISAI : 2,5 %. Frais de notario : 1,0-1,3 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso (2 000-3 500 USD si étranger).

Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Playa : environ 25 000-30 000 USD (6-7,5 %). Légèrement moins cher qu'à Cancún. Playa affiche un fort volume de transactions, ce qui maintient des prix de notario concurrentiels à l'intérieur de la fourchette réglementée.

Tulum (municipalité de Tulum)

ISAI : 2,5 %. Frais de notario : 1,0-1,5 % (les notarios de Tulum facturent vers le haut de la fourchette, moins d'études, plus de demande). Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso.

Clôture totale pour un acheteur étranger sur une villa de 400 000 USD à Tulum : environ 26 000-32 000 USD (6,5-8 %). La particularité de Tulum, c'est que certains petits promoteurs lésinent sur la documentation d'évaluation, ce qui peut être signalé plus tard au SAT. Exigez une évaluation indépendante formelle, même si le vendeur en propose une à l'interne.

Puerto Morelos (municipalité de Puerto Morelos)

ISAI : 2,0 %. Frais de notario : 1,0-1,2 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso.

Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Puerto Morelos : environ 22 000-28 000 USD (5,5-7 %). Puerto Morelos est devenue sa propre municipalité en 2016 (séparée de Benito Juárez) et a adopté un ISAI plus bas pour attirer les investissements. C'est le marché de clôture le moins cher de la côte, et l'une des raisons pour lesquelles les condos au prix des snowbirds y performent mieux qu'à Cancún même.

Bacalar (municipalité de Bacalar)

ISAI : 2,0-2,5 %. Frais de notario : 1,0-1,3 % (peu de notarios dans la ville de Bacalar; prévoyez de recourir à des notarios de Chetumal pour certaines transactions). Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,3 % (évaluateurs de niche; marché plus petit).

Clôture totale pour un acheteur étranger sur un terrain au bord du lac de 250 000 USD à Bacalar : environ 16 000-20 000 USD (6,5-8 %). Notez que pour un terrain non bâti, vous devez aussi obtenir la vérification du dominio-pleno au RAN avant qu'un fideicomiso puisse être établi (voir notre guide sur les arnaques courantes).

Postes qui n'apparaissent pas sur la plupart des grilles tarifaires

Ces éléments surgissent à la clôture comme une surprise si on ne vous en a pas averti à l'avance :

Réajustement du predial, la taxe foncière annuelle calculée au prorata à partir de la date de clôture; la part du vendeur est réconciliée à la clôture.
Charges de copropriété et fideicomiso de mantenimiento, pour les ensembles en copropriété, prévoyez un trimestre payé d'avance à la clôture.
Première année d'administration annuelle du fideicomiso, généralement payée d'avance à la clôture dans le cadre de la mise en place bancaire.
Frais de virement bancaire, modestes mais faciles à oublier sur l'état de clôture.
Traduction et apostille des documents étrangers, si les documents de votre pays de passeport doivent être certifiés, cela peut coûter de 200 à 500 USD.

Comment nous chiffrons les frais de clôture honnêtement

Chaque inscription sur notre site comporte une fiche « Calculateur de frais de clôture » sur la page de détail, qui prend le prix affiché et produit une estimation totale pour acheteur étranger à partir des taux propres à la ville et du taux de change en direct. Le calcul est transparent : cliquez sur « Afficher la formule » pour voir exactement quelles composantes sont additionnées.

Nous ne chiffrons jamais les frais de clôture verbalement sans un passage par le calculateur. Les chiffres dépendent trop de la ville, de la possibilité d'assumer un fideicomiso existant et du notario précis choisi. Les estimations sommaires données par un vendeur sont la raison pour laquelle la plupart des acheteurs étrangers obtiennent le mauvais chiffre.

Frequently asked questions

Pourquoi les frais de clôture sont-ils plus élevés pour les acheteurs étrangers que pour les acheteurs mexicains ?

Deux raisons. (1) Le fideicomiso ajoute de 2 000 à 3 500 USD en frais de mise en place que les acheteurs mexicains n'ont pas à payer. (2) Certaines tâches de traduction, d'apostille et de coordination avec le notario comportent un supplément pour acheteur étranger. Les acheteurs mexicains paient en général 4-6 %; les acheteurs étrangers, 6-10 %.

Les frais de clôture sont-ils négociables ?

L'ISAI est fixé par la municipalité et n'est pas négociable. Les frais de notario sont réglementés à l'intérieur de fourchettes, mais les notarios du haut de la fourchette sont en général de meilleure qualité, plus rapides et plus bilingues; chercher à pousser un notario vers le bas de la fourchette peut vous coûter des semaines. Les frais bancaires du fideicomiso sont fixés par chaque banque; l'assumption peut faire économiser de 1 500 à 2 500 USD.

Puis-je intégrer les frais de clôture au financement ?

La plupart des acheteurs étrangers paient comptant l'immobilier mexicain. Les prêts hypothécaires mexicains pour acheteurs étrangers sont rares, coûteux et généralement offerts uniquement par les banques internationales (HSBC, Scotiabank). Si vous financez, les frais de clôture ne sont habituellement PAS financés, ils sont dus comptant à la clôture.

Qui choisit le notario ?

La convention veut que l'acheteur choisisse, mais dans la pratique la plupart des transactions recourent au notario présenté par le courtier. La qualité des notarios varie beaucoup sur ce marché. Un notario agréé doté d'une matrícula vérifiable est coordonné pour chaque clôture, et vous conservez toujours le droit de choisir le vôtre.

Quand est-ce que je paie les frais de clôture ?

À la clôture, lors de la signature de l'acte. Le notario coordonne le virement des fonds nets (prix d'achat moins les gains en capital mexicains retenus pour le vendeur; les frais de clôture sont payés séparément par l'acheteur). Apportez les reçus de virement et une pièce d'identité; le notario lit l'acte à voix haute (en espagnol; notre équipe fournit la traduction en français), toutes les parties signent, et l'acte est déposé au RPP/RPPC.

Dois-je être physiquement présent à la clôture ?

Non. Vous pouvez accorder une procuration (poder notarial) à votre courtier ou à un avocat mexicain afin qu'il signe en votre nom. La procuration doit elle-même être notariée dans votre pays d'origine, apostillée et traduite en espagnol. Prévoyez de 2 à 3 semaines pour la paperasse de la procuration. Plusieurs de nos clients internationaux, canadiens, américains et européens, concluent à distance de cette façon.