Frais de clôture dans la Riviera Maya, par ville
Last updated 3 juillet 2026 · Authored by the Mayan Wealth Homes team · Reviewed by Jessica Laines
Pourquoi les frais de clôture varient selon la ville
La principale raison pour laquelle les acheteurs voient des pourcentages totaux différents est l'ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), la taxe locale de mutation immobilière. Au Quintana Roo, l'ISAI est fixé au niveau de la municipalité, de sorte que le taux de Cancún diffère de celui de Tulum, et que Bacalar diffère de Puerto Morelos.
Les frais de notario (encadrés par des fourchettes fédérales, mais à la discrétion du notario à l'intérieur de la fourchette), les frais de registre et les coûts d'évaluation varient aussi. Les coûts du fideicomiso sont à peu près fixes (les frais bancaires ne montent pas avec le prix de la propriété), donc sur une propriété plus modeste, le fideicomiso représente un pourcentage plus élevé de la clôture totale.
Cancún (municipalité de Benito Juárez)
ISAI : 3 % de la plus élevée des valeurs entre le prix, la valeur cadastrale et l'évaluation certifiée (Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, art. 27). Frais de notario : 1,0-1,3 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus la mise en place du fideicomiso si étranger (des frais bancaires de 2 400 à 3 000 USD plus le permis de la SRE de 21 650 MXN).
Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Cancún : environ 23 000-28 000 USD (5,9-7 %). Cancún a haussé l'ISAI de 2 % à 3 % vers 2021, mais depuis les hausses de Tulum et de Playa del Carmen, ce n'est plus le marché de clôture le plus cher de l'État.
Playa del Carmen (municipalité de Solidaridad, officiellement renommée Playa del Carmen)
ISAI : 4 % pour les actes signés à compter du 10 décembre 2025 (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, arts. 23 Bis à 23 Undecies ; le taux était de 3 % de 2020 à 2025). Frais de notario : 1,0-1,3 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus la mise en place du fideicomiso si étranger (des frais bancaires de 2 400 à 3 000 USD plus le permis de la SRE de 21 650 MXN).
Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Playa : environ 27 000-32 000 USD (6,8-8 %). La hausse de décembre 2025 a fait passer Playa du milieu de la fourchette de l'État au sommet, à égalité avec Tulum. Playa affiche un fort volume de transactions, ce qui maintient des prix de notario concurrentiels à l'intérieur de la fourchette réglementée.
Tulum (municipalité de Tulum)
ISAI : 4 % (Ley de Hacienda del Municipio de Tulum, art. 50, réforme de décembre 2024). Frais de notario : 1,0-1,5 % (les notarios de Tulum facturent vers le haut de la fourchette, moins d'études, plus de demande). Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso.
Clôture totale pour un acheteur étranger sur une villa de 400 000 USD à Tulum : environ 27 000-32 000 USD (6,8-8 %). La particularité de Tulum, c'est que certains petits promoteurs lésinent sur la documentation d'évaluation, ce qui peut être signalé plus tard au SAT. Exigez une évaluation indépendante formelle, même si le vendeur en propose une à l'interne.
Puerto Morelos (municipalité de Puerto Morelos)
ISAI : 3 % (Ley de Hacienda del Municipio de Puerto Morelos, art. 27). Frais de notario : 1,0-1,2 %. Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,2 %. Plus le fideicomiso.
Clôture totale pour un acheteur étranger sur un condo de 400 000 USD à Puerto Morelos : environ 23 000-28 000 USD (5,9-7 %). Puerto Morelos est devenue sa propre municipalité en 2016 (séparée de Benito Juárez) et applique maintenant le même 3 % que Cancún, ce qui en fait, à égalité, le marché de clôture le moins cher des quatre grands marchés côtiers depuis que Tulum et Playa sont passées à 4 %.
Bacalar (municipalité de Bacalar)
ISAI : non encore vérifié au texte de loi pour 2026 ; prévoyez la fourchette de 3 à 4 % que facturent les municipalités vérifiées et confirmez le taux actuel avec votre notario. Frais de notario : 1,0-1,3 % (peu de notarios dans la ville de Bacalar; prévoyez de recourir à des notarios de Chetumal pour certaines transactions). Registre : ~0,4 %. Évaluation : ~0,3 % (évaluateurs de niche; marché plus petit).
Clôture totale pour un acheteur étranger sur un terrain au bord du lac de 250 000 USD à Bacalar : environ 17 000-21 000 USD (6,8-8,5 %), en supposant l'ISAI au bas de cette fourchette. Notez que pour un terrain non bâti, vous devez aussi obtenir la vérification du dominio-pleno au RAN avant qu'un fideicomiso puisse être établi (voir notre guide sur les arnaques courantes).
Postes qui n'apparaissent pas sur la plupart des grilles tarifaires
Ces éléments surgissent à la clôture comme une surprise si on ne vous en a pas averti à l'avance :
- Réajustement du predial, la taxe foncière annuelle calculée au prorata à partir de la date de clôture; la part du vendeur est réconciliée à la clôture.
- Charges de copropriété et fideicomiso de mantenimiento, pour les ensembles en copropriété, prévoyez un trimestre payé d'avance à la clôture.
- Première année d'administration annuelle du fideicomiso, généralement payée d'avance à la clôture dans le cadre de la mise en place bancaire.
- Frais de virement bancaire, modestes mais faciles à oublier sur l'état de clôture.
- Traduction et apostille des documents étrangers, si les documents de votre pays de passeport doivent être certifiés, cela peut coûter de 200 à 500 USD.
Comment nous chiffrons les frais de clôture honnêtement
Chaque inscription sur notre site comporte une fiche « Calculateur de frais de clôture » sur la page de détail, qui prend le prix affiché et produit une estimation totale pour acheteur étranger à partir des taux propres à la ville et du taux de change en direct. Le calcul est transparent : cliquez sur « Afficher la formule » pour voir exactement quelles composantes sont additionnées.
Nous ne chiffrons jamais les frais de clôture verbalement sans un passage par le calculateur. Les chiffres dépendent trop de la ville, de la possibilité d'assumer un fideicomiso existant et du notario précis choisi. Les estimations sommaires données par un vendeur sont la raison pour laquelle la plupart des acheteurs étrangers obtiennent le mauvais chiffre.
Frequently asked questions
Pourquoi les frais de clôture sont-ils plus élevés pour les acheteurs étrangers que pour les acheteurs mexicains ?
Deux raisons. (1) Le fideicomiso ajoute environ 3 600 à 4 200 USD en frais uniques de mise en place (des frais bancaires de 2 400 à 3 000 USD plus le permis de la SRE de 21 650 MXN) que les acheteurs mexicains n'ont pas à payer. (2) Certaines tâches de traduction, d'apostille et de coordination avec le notario comportent un supplément pour acheteur étranger. Les acheteurs mexicains paient moins parce que ces postes disparaissent; calculée sur nos propres inscriptions, la fourchette pour acheteur étranger est de 4.1-9.3 %, selon le prix et la municipalité.
Les frais de clôture sont-ils négociables ?
L'ISAI est fixé par la municipalité et n'est pas négociable. Les frais de notario sont réglementés à l'intérieur de fourchettes, mais les notarios du haut de la fourchette sont en général de meilleure qualité, plus rapides et plus bilingues; chercher à pousser un notario vers le bas de la fourchette peut vous coûter des semaines. Les frais bancaires du fideicomiso sont fixés par chaque banque; la reprise d'une fiducie existante peut faire économiser environ 3 600 à 4 200 USD.
Puis-je intégrer les frais de clôture au financement ?
La plupart des acheteurs étrangers paient comptant l'immobilier mexicain. Les prêts hypothécaires mexicains pour acheteurs étrangers sont rares, coûteux et généralement offerts uniquement par les banques internationales (HSBC, Scotiabank). Si vous financez, les frais de clôture ne sont habituellement PAS financés, ils sont dus comptant à la clôture.
Qui choisit le notario ?
La convention veut que l'acheteur choisisse, mais dans la pratique la plupart des transactions recourent au notario présenté par le courtier. La qualité des notarios varie beaucoup sur ce marché. Un notario agréé doté d'une matrícula vérifiable est coordonné pour chaque clôture, et vous conservez toujours le droit de choisir le vôtre.
Quand est-ce que je paie les frais de clôture ?
À la clôture, lors de la signature de l'acte. Le notario coordonne le virement des fonds nets (prix d'achat moins les gains en capital mexicains retenus pour le vendeur; les frais de clôture sont payés séparément par l'acheteur). Apportez les reçus de virement et une pièce d'identité; le notario lit l'acte à voix haute (en espagnol; notre équipe fournit la traduction en français), toutes les parties signent, et l'acte est déposé au RPP/RPPC.
Dois-je être physiquement présent à la clôture ?
Non. Vous pouvez accorder une procuration (poder notarial) à votre courtier ou à un avocat mexicain afin qu'il signe en votre nom. La procuration doit elle-même être notariée dans votre pays d'origine, apostillée et traduite en espagnol. Prévoyez de 2 à 3 semaines pour la paperasse de la procuration. Plusieurs de nos clients internationaux, canadiens, américains et européens, concluent à distance de cette façon.
Voyez par vous-même
Vous savez maintenant comment ça fonctionne. La prochaine étape, c'est de voir la propriété. Réservez une visite ou posez vos questions à notre équipe sur l'achat ici.