Cómo funcionan los cronogramas de preventa en Riviera Maya
La mayoría de los desarrolladores en Riviera Maya estructuran la preventa así: 5 a 10 % de depósito de apartado a la firma del contrato, 20 a 30 % de enganche 30 a 60 días después, 30 a 50 % distribuido en mensualidades durante la construcción, y 20 a 40 % de saldo a la entrega. El saldo a la entrega normalmente se financia mediante un crédito hipotecario en pesos con uno de los cinco bancos presentados en la calculadora hipotecaria, o se paga en efectivo. El depósito de apartado DEBE estar en el fideicomiso de garantía del desarrollador, NO en la cuenta de operación, esta es una regla clave de protección al comprador que distingue a los desarrolladores mexicanos legítimos de los fraudulentos.
La cesión antes del cierre
Muchos desarrolladores en Riviera Maya permiten la cesión del contrato de compra a un tercero comprador antes de la entrega. La estrategia de salida: desplegar apartado, enganche y 12 a 24 meses de mensualidades (típicamente 30 a 50 % del precio contractual), luego ceder por la diferencia de plusvalía menos la cuota de cesión del desarrollador (típicamente 5 a 15 %). El cedente nunca toma título, nunca abre fideicomiso, nunca paga gastos de cierre, nunca presenta declaración fiscal mexicana de venta. Para alguien que quiere exposición al inmobiliario mexicano sin administrar una propiedad todo el año ni tener título, es una entrada y salida limpias. A verificar: la cesión debe estar inscrita en su contrato de promesa; no todos los desarrolladores lo permiten; algunos imponen un período de tenencia (típicamente 6 meses mínimo) antes de permitir la cesión.
Fideicomiso de garantía del desarrollador: la regla de protección al comprador
La ley mexicana no exige que los depósitos de apartado en preventa estén en garantía. Pero todo desarrollador legítimo en Riviera Maya retiene los depósitos en un fideicomiso bancario separado de su cuenta de operación. Si un desarrollador le pide transferir fondos directamente a una cuenta corporativa o personal, váyase. Práctica estándar: el fideicomiso está en un banco mexicano grande (BBVA, Banamex, Scotiabank, Santander, HSBC), el contrato de fideicomiso nombra al comprador como fideicomisario, y los fondos se liberan al desarrollador en tramos conforme un supervisor independiente verifica los hitos de construcción.
Por qué es un modelo, no una oferta
Los cronogramas de preventa varían según el desarrollador. Los porcentajes de apartado, los números de mensualidades, las fechas de entrega y las políticas de cesión son específicas del desarrollador. La plusvalía a la entrega es una proyección prospectiva que depende de las condiciones del mercado, la ejecución del desarrollador y factores macro (peso/USD, demanda turística, desarrollo de infraestructura). Lea siempre cuidadosamente el contrato de promesa, verifique el arreglo de fideicomiso de garantía, y use esta calculadora como un modelo de trabajo, no como una estimación de costos vinculante.