Devez-vous déclarer votre condo mexicain à l'ARC ? Le formulaire T1135 et la Convention fiscale Canada-Mexique expliqués
Les acheteurs canadiens de propriétés à Riviera Maya font face à deux obligations distinctes : déclarer l'actif à l'ARC selon le formulaire T1135 et gérer les revenus ou gains selon le traité fiscal Canada-Mexique. Ce guide explique les deux, clairement et sans chiffres inventés.
Les résidents canadiens qui possèdent un bien immobilier étranger dont la base de coût dépasse le seuil de déclaration de l'ARC doivent produire le formulaire T1135 chaque année. Un condo mexicain se qualifie comme bien étranger désigné. Séparément, la convention fiscale Canada-Mexique (en vigueur depuis 1991) prévient la double imposition sur le revenu locatif et les gains en capital en accordant aux résidents canadiens un crédit pour impôt étranger pour l'impôt mexicain payé sur le même revenu. Vous déclarez auprès des deux gouvernements, mais vous ne payez pas le plein montant aux deux.
Qu'est-ce que le formulaire T1135 et un condo mexicain le déclenche-t-il?
Le formulaire T1135, la Déclaration de vérification du revenu étranger, est une exigence de déclaration de l'ARC pour les résidents canadiens qui détiennent un bien étranger désigné dont la base de coût total dépasse le seuil de déclaration de l'ARC à un moment quelconque au cours de l'année d'imposition. Un condominium mexicain détenu directement ou par l'intermédiaire d'un fideicomiso (fiducie bancaire) se qualifie comme bien étranger désigné en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu.
La base de coût que mesure l'ARC est ce que vous avez payé pour la propriété, convertie en dollars canadiens au taux de change au moment de l'achat, non la valeur marchande actuelle. Les inscriptions actuelles actives de MWH dans la Riviera Maya affichent un prix de liste médian de 402 210 $ US, qui au taux de change actuel se convertit à environ 568 000 $ CA. Les propriétés à ce prix dépassent largement le seuil de l'ARC, ce qui rend le T1135 une obligation quasi certaine pour la plupart des acheteurs sur ce marché.
Le défaut de produire le T1135 entraîne des pénalités importantes, et l'ARC applique activement les exigences de déclaration des actifs étrangers. Un conseiller fiscal canadien ayant une expérience transfrontalière devrait confirmer votre obligation de déclaration avant votre première saison fiscale après la clôture.
Comment la convention fiscale Canada-Mexique protège-t-elle les acheteurs canadiens contre la double imposition?
La convention fiscale Canada-Mexique, en vigueur depuis 1991 et mise à jour par protocole en 2010, est le mécanisme juridique qui empêche un résident canadien de payer l'impôt complet aux deux gouvernements sur le même revenu ou gain d'origine mexicaine.
La convention fonctionne par un crédit pour impôt étranger. Le Mexique détient les droits d'imposition primaires sur le revenu et les gains provenant de biens immobiliers mexicains. Le Canada impose le même revenu à votre taux canadien, mais crédite l'impôt mexicain que vous avez déjà payé. Le résultat pratique est que vous payez le taux effectif plus élevé des deux pays, non les deux empilés l'un sur l'autre.
Une limite importante : si l'impôt mexicain retenu dépasse votre responsabilité fiscale canadienne sur ce revenu, le Canada ne rembourse pas la différence. Le crédit compense l'impôt canadien dû; il ne crée pas un remboursement canadien pour l'impôt mexicain excédentaire. Comprendre cette asymétrie importe lorsque vous modélisez le coût net de la location ou de la vente éventuelle.
Dois-je déclarer le revenu locatif mexicain au Canada ainsi qu'au Mexique?
Oui. Si vous louez votre condo de la Riviera Maya, que ce soit par une plateforme à court terme ou un bail à long terme, le Mexique et le Canada ont tous deux une réclamation sur ce revenu, et vous devez le déclarer aux deux autorités fiscales.
Le Mexique impose le revenu locatif d'origine mexicaine. En tant que non-résident du Mexique, ce que sont la plupart des acheteurs-propriétaires canadiens, vous payez l'impôt sur le revenu mexicain (ISR) sur le revenu locatif provenant de biens immobiliers mexicains. La déclaration auprès de l'autorité fiscale mexicaine (SAT) exige un numéro d'identification fiscale mexicain appelé RFC (Registro Federal de Contribuyentes) et est généralement gérée par un représentant fiscal mexicain ou un contador.
Vous déclarez ensuite le même revenu locatif sur votre déclaration T1 canadienne et demandez un crédit pour impôt étranger pour l'ISR mexicain payé. Le mécanisme de crédit de la convention prévient la double imposition effective sur les mêmes dollars de location. Obtenir votre RFC tôt, idéalement à la clôture ou peu après, vous place en position de déclarer correctement au Mexique dès la première saison de location.
Que se passe-t-il avec les gains en capital lors de la vente : Mexique d'abord, puis Canada?
Lorsqu'un résident canadien vend un bien immobilier mexicain, le Mexique retient l'impôt sur les gains en capital (ISR) au moment de la vente. Le notario (le notaire public mexicain qui supervise la transaction) calcule et remet cette retenue directement à SAT. Vous recevez une documentation du montant retenu.
Vous déclarez ensuite le même gain sur votre T1 canadienne comme revenu d'origine étrangère et appliquez le crédit pour impôt étranger en utilisant le reçu de retenue mexicain. Comme pour le revenu locatif, la convention prévient la double imposition mais ne rembourse pas l'impôt mexicain qui dépasse votre responsabilité fiscale canadienne sur le gain.
Un mythe vaut la peine d'être abordé directement : il n'y a pas d'exemption de période de détention en droit mexicain qui rend un gain libre d'impôt après un nombre d'années fixe. La seule exemption de gain disponible en vertu de la loi mexicaine est une règle basée sur la résidence liée à la résidence fiscale mexicaine, à la preuve de résidence principale et à des plafonds stricts. Si un conseiller suggère d'attendre un nombre d'années fixe pour vendre sans impôt, ce conseil est incorrect.
Qu'est-ce qu'un fideicomiso et change-t-il ma déclaration à l'ARC?
Les acheteurs étrangers dans la zone restreinte du Mexique, qui comprend toute la côte de la Riviera Maya, ne peuvent pas détenir de biens immobiliers à leur nom. Ils les détiennent par l'intermédiaire d'un fideicomiso, une fiducie administrée par une banque mexicaine dans laquelle l'acheteur est le bénéficiaire. Le fideicomiso est la structure de propriété standard et légalement valide pour les acheteurs internationaux.
Aux fins de l'ARC, le fideicomiso n'élimine pas l'obligation du T1135. L'ARC regarde à travers la structure de fiducie jusqu'à l'actif sous-jacent. Votre intérêt bénéficiaire dans le fideicomiso est toujours un bien étranger désigné, et la base de coût de cet intérêt est ce que vous avez payé pour l'acquérir.
Votre avocat de clôture mexicain et un conseiller fiscal transfrontalier canadien devraient tous deux être informés de la structure de fiducie afin que le T1135 soit produit correctement et que les frais annuels de la fiducie soient documentés comme faisant partie de votre dossier de coût de propriété.
Quelles mesures pratiques les acheteurs canadiens devraient-ils prendre avant et après la clôture?
Avant la clôture, engagez un professionnel fiscal canadien ayant une expérience transfrontalière ou en immobilier international. L'intersection du T1135, de la convention Canada-Mexique et de l'ISR mexicain exige un spécialiste. Notez également que les règles fiscales provinciales varient d'une province canadienne à l'autre, et certaines provinces imposent le revenu d'origine étrangère différemment au niveau provincial. Un spécialiste familier avec votre province d'origine assurera que votre déclaration est complète aux niveaux fédéral et provincial.
À la clôture, documentez précisément votre base de coût complète : prix d'achat, frais de clôture, frais de notario, l'impôt d'acquisition unique (ISAI) et les frais de mise en place du fideicomiso. Une base de coût documentée plus élevée réduit votre gain imposable lorsque vous vendrez éventuellement, au Mexique et au Canada.
Après la clôture, obtenez votre RFC (numéro d'identification fiscale mexicain) rapidement. Votre avocat de clôture mexicain ou un contador mexicain peut vous aider dans ce processus. Si vous prévoyez de louer la propriété, engagez un représentant fiscal mexicain avant l'arrivée du premier revenu locatif. Conservez des copies de chaque reçu fiscal mexicain, car ces documents sont votre preuve pour le crédit pour impôt étranger canadien.
Notre équipe travaille avec des acheteurs à Tulum, Playa del Carmen, Puerto Aventuras, Akumal, Puerto Morelos et Cancun et peut vous mettre en contact avec des professionnels fiscaux transfrontaliers qui comprennent les deux côtés de ce tableau de déclaration. Si vous explorez les inscriptions actuelles ou souhaitez discuter de la structure de propriété avant d'acheter, nous sommes heureux de vous aider.