FIRPTA et l'IRS : Ce que les acheteurs américains se trompent au sujet de la propriété au Mexique

FIRPTA ne s'applique pas aux citoyens américains qui achètent des biens immobiliers au Mexique. FIRPTA est une loi américaine qui régit la retenue d'impôt lorsqu'un acheteur achète un bien immobilier américain auprès d'un vendeur étranger. Lorsqu'un citoyen américain achète une propriété au Mexique, aucune de ces deux conditions n'est remplie. Ce qui s'applique plutôt : le traité fiscal États-Unis-Mexique, les obligations de déclaration de l'IRS concernant les revenus locatifs et les gains en capital, ainsi que les impôts mexicains retenus à la table de clôture chez le notaire.

Qu'est-ce que FIRPTA et s'applique-t-il à l'achat de propriétés au Mexique ?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) est une loi américaine qui oblige un acheteur à retenir un pourcentage du prix d'achat et à le remettre à l'IRS lors de l'achat d'un bien immobilier américain auprès d'un vendeur étranger. La retenue s'applique à la transaction, non à la nationalité de l'acheteur, et elle ne s'applique qu'aux biens situés aux États-Unis.

Lorsqu'un citoyen américain achète une propriété dans la Riviera Maya, aucune de ces conditions n'est présente. Vous n'êtes pas un vendeur étranger, et la propriété ne se trouve pas aux États-Unis. FIRPTA n'a absolument aucune application à cette transaction.

La confusion survient parce que les acheteurs entendent le mot « étranger » et supposent que la loi les suit à l'étranger. Ce n'est pas le cas. FIRPTA est une règle de compétence territoriale concernant les biens immobiliers américains, non une règle concernant les citoyens américains qui possèdent des propriétés à l'étranger. Clarifier cette confusion dès le départ empêche les acheteurs de retenir trop d'impôt sur un achat mexicain ou, plus couramment, de supposer qu'aucune obligation fiscale américaine n'existe.

Le traité fiscal États-Unis-Mexique protège-t-il les acheteurs contre le paiement d'impôts en double ?

Les États-Unis et le Mexique ont un traité fiscal actif depuis 1992, et il profite directement aux acheteurs américains de propriétés dans la Riviera Maya. Le mécanisme fondamental du traité est un système de crédit, non une exemption. Vous ne payez pas les deux pays au taux complet sur le même revenu. Au lieu de cela, vous payez effectivement une seule fois le taux le plus élevé des deux.

Sur les gains en capital, lorsque vous vendez éventuellement et que le Mexique retient l'ISR (impuesto sobre la renta) sur le gain à la clôture, vous demandez un crédit d'impôt étranger américain pour cet impôt mexicain payé sur le formulaire IRS 1116. Le résultat net est que vous payez le taux applicable le plus élevé des deux pays, non les deux empilés l'un sur l'autre.

Les revenus locatifs fonctionnent de la même manière. Le Mexique impose les revenus locatifs d'origine mexicaine ; vous déclarez également ce revenu sur votre déclaration américaine, puis demandez un crédit d'impôt étranger pour les impôts mexicains déjà payés. Une convention fiscale distincte États-Unis-Mexique sur les successions existe également pour la planification successorale transfrontalière. Le traité offre une véritable protection, mais il nécessite une documentation appropriée pour être utilisé.

Quelles sont mes véritables obligations fiscales américaines en tant qu'acheteur américain au Mexique ?

Posséder une propriété mexicaine crée plusieurs obligations de déclaration américaines distinctes qui n'ont rien à voir avec FIRPTA. Les revenus locatifs d'une propriété mexicaine sont imposables aux États-Unis et doivent être déclarés sur votre déclaration fédérale, avec un crédit d'impôt étranger demandé pour l'ISR mexicain payé. Les gains en capital lors d'une vente future sont déclarables aux États-Unis, à nouveau avec un crédit pour la retenue mexicaine.

Au-delà de l'impôt sur le revenu, les acheteurs américains peuvent avoir des obligations FBAR (FinCEN 114) et FATCA (formulaire 8938) s'ils détiennent des comptes financiers au Mexique au-dessus de certains seuils. Ce sont des exigences de divulgation, non des impôts supplémentaires, mais les pénalités pour non-déclaration sont importantes.

Certains États américains imposent également les revenus de source étrangère, ce qui signifie que votre déclaration d'État peut nécessiter une attention particulière. L'intersection de FIRPTA, FBAR, FATCA, le traité et les règles au niveau des États est précisément la raison pour laquelle notre équipe recommande systématiquement de faire appel à un CPA américain ayant une expertise transfrontalière avant la clôture, non après.

Comment le Mexique impose-t-il les acheteurs américains sur les revenus locatifs des propriétés de la Riviera Maya ?

Si vous louez votre propriété de la Riviera Maya, que ce soit par une plateforme de location à court terme ou un bail à long terme, le Mexique a une créance directe sur ce revenu. En tant que non-résident du Mexique, ce qui décrit la plupart des propriétaires-acheteurs américains, vous payez l'ISR mexicain sur le revenu locatif net provenant de propriétés mexicaines. La déclaration se fait annuellement auprès du SAT, l'autorité fiscale mexicaine, et nécessite un RFC (Registro Federal de Contribuyentes), qui est un numéro d'identification fiscale mexicain.

De nombreux acheteurs étrangers exploitant des locations à court terme ne savent pas qu'ils ont besoin d'un RFC et d'un représentant fiscal mexicain (representante fiscal) pour déclarer correctement. L'obtention d'un RFC prend généralement quelques semaines et peut être arrangée par votre avocat mexicain de clôture ou un comptable mexicain.

Les revenus locatifs sont également assujettis à la TVA au Mexique. Les taux et les mécanismes sont mieux confirmés auprès d'un professionnel fiscal mexicain, car ils dépendent de la façon dont la location est structurée. Le point clé est que les revenus locatifs créent des obligations dans les deux pays, et le mécanisme de crédit du traité est ce qui vous empêche de payer les deux en totalité.

Que se passe-t-il avec l'impôt sur les gains en capital lorsque je vends ma propriété mexicaine ?

L'ISR sur les gains en capital est l'impôt du vendeur au Mexique, non celui de l'acheteur. Lorsque vous vendez, le notaire public qui clôt la transaction est légalement tenu de calculer l'ISR, de le retenir directement de votre produit de vente et de le remettre au SAT en votre nom. Vous recevez votre montant net après que l'impôt ait été prélevé. Il n'y a pas de possibilité de refuser et aucun moyen de contourner cette étape.

Le notaire calcule la facture en utilisant deux méthodes et applique celle que la loi exige. Conserver le reçu officiel du notaire de l'ISR retenu est essentiel, car ce document est votre preuve d'impôt étranger payé lorsque vous demandez le crédit d'impôt étranger américain.

Un mythe persistant qui mérite d'être abordé directement : il n'existe pas de période de détention de cinq ans qui rend un gain exonéré d'impôt au Mexique. Cette règle n'existe pas dans la loi mexicaine. La seule exemption de gain est la règle de résidence basée sur la casa-habitación, qui nécessite la résidence fiscale mexicaine, un RFC, une preuve de résidence principale et respecte un plafond. Elle ne peut être utilisée qu'une fois tous les trois ans. Si un agent vous dit d'attendre cinq ans et de vendre sans impôt, ce conseil est incorrect.

Que doivent faire les acheteurs américains avant la clôture pour protéger leur position fiscale ?

Les étapes qui protègent la position fiscale d'un acheteur américain sont simples mais urgentes. Premièrement, consultez un CPA américain ayant une expertise transfrontalière avant la clôture, non après. La consultation avant l'achat est le moment de structurer correctement la propriété, de comprendre vos obligations de déclaration et de planifier les revenus locatifs futurs ou une vente future.

Deuxièmement, obtenez un RFC avant ou immédiatement après l'achat. Il est requis pour toute déclaration fiscale au Mexique, et le processus prend généralement quelques semaines. Votre avocat mexicain de clôture ou un comptable mexicain peut vous aider.

Troisièmement, documentez précisément votre base de coût à la clôture. Votre base comprend le prix d'achat, les frais de clôture tels que les honoraires du notaire et l'impôt d'acquisition ISAI, ainsi que toute amélioration immédiatement capitalisée. Un prix d'achat déclaré bas ou inexact sur l'acte n'est pas une stratégie fiscale. C'est illégal, un notaire réputé refusera de le faire, et cela vous nuit directement en réduisant votre base et en augmentant votre gain imposable lorsque vous vendrez éventuellement.

Si vous êtes prêt à examiner les annonces actuelles de la Riviera Maya ou si vous souhaitez parler avec notre équipe du processus d'achat, nous sommes heureux de vous aider à passer à l'étape suivante avec toutes les informations en main.