Taux de capitalisation, rendement comptant, rendement brut : lequel utiliser quand
Le rendement brut est la mesure de comparaison la plus simple : loyer annuel divisé par prix d'achat. Le taux de capitalisation ajoute les dépenses d'exploitation mais exclut le financement, c'est le rendement de l'immeuble lui-même, indépendamment de la façon dont il est financé. Le rendement comptant divise le flux monétaire avant impôt par le comptant réellement déployé, ce qui capte l'effet du levier. Pour un acheteur étranger en Riviera Maya, le rendement comptant est habituellement la mesure la plus pertinente parce que la structure de financement varie beaucoup (hypothèque mexicaine en pesos, hypothèque du pays d'origine, comptant) et change le profil de rendement réel.
Inoccupation en Riviera Maya : la réalité saisonnière
Le marché de la location courte durée en Riviera Maya est très saisonnier. De décembre à avril c'est la haute saison (souvent 80 à 90 % d'occupation aux tarifs premium). Mai, juin, septembre et octobre sont lents (30 à 50 % d'occupation aux tarifs réduits). L'occupation annuelle moyenne pour une propriété bien gérée tourne autour de 55 à 70 %. La calculatrice présente cela comme un défaut de 30 % d'inoccupation, ajustez à la hausse pour les propriétés en jungle (Tulum, Bacalar) et à la baisse pour les condos en zone hôtelière avec demande affaires constante. Les baux à long terme (contrats d'un an) sont plus stables : 5 à 10 % d'inoccupation est réaliste.
Impôt sur le revenu locatif au Mexique pour non-résidents
Les propriétaires non-résidents sur des locatifs mexicains font face à deux couches fiscales : la couche mexicaine et la couche du pays d'origine. La couche mexicaine est régie par la Ley del ISR Article 121 : retenue de 25 % sur le revenu locatif brut (sans déduction de dépenses) OU 35 % sur le revenu net indexé (après dépenses d'exploitation documentées, frais de financement et indexation INPC). Le régime indexé à 35 % est généralement gagnant pour les propriétaires avec dépenses documentées; le régime brut à 25 % est gagnant pour les détenteurs court terme ou les propriétaires sans piste documentaire fiable. La couche du pays d'origine dépend de votre résidence fiscale : les Canadiens et les ressortissants américains obtiennent un crédit pour impôt étranger sur l'impôt mexicain payé. Travaillez toujours avec un fiscaliste transfrontalier, le curseur effectiveTaxRatePct de la calculatrice est une approximation délibérée.
Pourquoi c'est une projection, pas une garantie
Les projections de rendement locatif dépendent de l'inoccupation, de la croissance des tarifs, de l'inflation des coûts d'exploitation et de l'appréciation, toutes des variables incertaines. Les valeurs par défaut de la calculatrice reflètent la lecture MWH des conditions 2026, mais ne doivent pas être prises comme des garanties prospectives. Faites un test de résistance avec 50 % d'inoccupation et zéro appréciation pour voir le plancher. Si la propriété génère encore un flux monétaire positif dans ce scénario, vous avez une marge de sécurité.